Gayrimenkul sektörünün umudu: Emlak Bankası

Leyla İLHAN

Son yıllarda artarak yüzde 1.10 seviyelerine gelen konut kredi faiz oranları, konut geliştiricilerini kendi finansman modelleriyle satış yapmaya yönlendirirken, sektörde nakit akışında sorunlar oluşmasına neden oluyor. Çünkü şirketler konut kredilerinde faizleri yüzde 1'lerin altına düşürmek için bankalara katkı payı ödüyor. Dolayısıyla bankaya ödedikleri katkı payını tüketiciye yansıtıyorlar. Bundan dolayı tüketici krediyi ucuza alsa da evi daha pahalıya alıyor. Bu sefer de nakit akışı daralan gayrimenkul şirketleri bankadan ticari kredi alarak sistemi yürütmeye çalışıyor. Ancak bu sistem de konut fiyatlarını yükselttiği için satışta sorunlara neden olabiliyor. Sektörde alarm zillerinin çalmasına neden olan durumun değişmesi için Emlak Konut GYO ve TOKİ önderliğinde başlatılan kampanyalarla sektörün satışları artırılsa da kalıcı çözümün ise Tarım Bankası gibi sektöre destek verecek Emlak Bankası'ndan geçtiği belirtiliyor. Bu bankanın ise seçim yılı olan 2019'a kalmadan en geç 2018'de kurulup sektöre yönelik desteklere başlaması bekleniyor.

"BES ve İşsizlik Fonu'ndan kaynak alınabilir"

Emlak Konut GYO ortaklığıyla Zekariyaköy'de 1.167 konutlu Köy projesini gerçekleştiren Siyahkalem CFO'su İbrahim Kahraman, konutu satmanın yolunun bankalardan geçtiğini aktararak, "Kredi finansmanda uzun vade çok önemli. Aksi takdirde 1-2 milyonluk evleri satmak mümkün olmuyor" dedi. Sektörde konut kredi faiz oranlarının yüksek olmasının sektörü ciddi anlamda negatif etkilediğini aktaran Kahraman, "Bankalar kaynak maliyetleri yüksek olduğu için yüksek fiyata satıyor. Çok fazla belirsizlik olduğu için de çok fazla uzun vadeli kredi vermek istemiyorlar. En fazla 120 ay. Bu dilimde de oranlar yüksek oluyor. Oranların artması da konutlara ulaşmasını zorlaştırıyor" diye konuştu. Örneğin 1.5 milyon liralık bir ev için 500 bin TL nakit verip 1 milyon TL kredi kullanmak istediklerinde bunun 10 yıllık maliyetinin 700 bin liraya çıktığını aktaran Kahraman, "Bu faizin yıllık ödemesi yılda 70 bin ayda 3500 TL yapıyor. Neredeyse bir 3+1 fiyatına denk gelen faiz söz konusu. Bu şartlarda bankalar kredi vermek istemezken, insanları bankalardan uzak duruyor" şeklinde konuştu.

Şirketlerin bunun önüne geçmek için kendi finansman modellerini geliştirdiğini ancak bu sistemin de nakit akışını bozması nedeniyle şirketlerin bu sefer de ticari kredi için bankalara gittiğini bunun da şirkete bir finansal maliyet getirdiğini aktaran Kahraman, "Dolayısıyla bu sistem artık çalışmıyor. Bunun çalışabilir olması için kaynak bulup üreticiye ve tüketiciye kullandırmak lazım. Bu arada özellikle tüketici önemli. Çünkü tüketiciye bu imkan sunulursa sistem işleyecek" dedi. 2018 yılında faaliyete geçmesi beklenen Emlak Bankası'nın bu konuda kilit rol üstlenebileceğini ifade eden Kahraman, "Direkt konut sektörüne özel hem mevduat toplayabilecek bu banka için İşsizlik Fonu'nda biriken para, BES'te biriken paralar ilk etapta kaynak olarak toplanabilir. Ya da Varlık Fonu'ndan ve Hazine'den düşük faizli finansman sağlanabilir. Bankalara bu fonlar verilerek vatandaşa düşük faizle kredi vermeleri sağlanabilir. Böylece bankalar konut kredisi vermek için kendi elde ettikleri kaynaklar yerine Emlak Bankası'ndan yüzde 3-4 gibi düşük faizle bu fonları alıp kredi olarak verilebilir. Fiyatları da yarı yarıya düşürecek bu modelle alıcılar 120 ayda aylık 0.30 gibi faizlerle bu kredi alabilecekler. Yıllıkta ise yüzde 4-5 gibi olması gereken faiz oranlarını konuşuyor olacağız" ifadelerini kullandı. Kahraman, daha sonra verilen bu kredilerin sermaye piyasasında bir enstrüman haline getirip birçok gayrimenkul yatırım fonuna bu enstrümanların satılmasının sağlanmasıyla sürekli dönen bir sistemin yaratılmasının mümkün olduğunu anlattı.

"Yeni projelerde tıkanma olabilir"

Şu anda sektörün inisiyatif almasıyla sistemin yürüdüğünü ama bu sistemin daha sürdürülebilir hale gelmesi gerektiğini vurgulayan İbrahim Kahraman, "Sürdürülebilir hale gelmezse yeni projelerde mutlaka tıkanmalar olacak ve nakit akışında birçok firmada sıkıntılar yaşanacaktır. Çünkü şirketlerin kendi bünyelerinde uzun vadeli ödeme planları geliştirmeleri sıkıntı. Kısa vadede bunu özkaynaklarıyla finanse etmeye çalıştılar. Bu aşamadan sonra bunun sürdürülebilir olması için Emlak Bankası gibi sistemlerin devreye alınması lazım" uyarısında bulundu. Kahraman, böylelikle 20-30 yıl gibi uzun vadeli kira öder gibi mortgage sisteminin oluşturulmasının mümkün olduğunu aktardı.