Belediyeler tıkandı dönüşüm projeleri yönetmelik bekliyor

Hamide HANGÜL

İstanbul’da yaklaşık 700 bin riskli yapının dönüşümünü de hızlandıracak kentsel dönüşüm yasası birçok yeniliği beraberinde getirdi. Bunlardan en önemlisi, dönüşüm için 50 artı 1 salt çoğunluğun sağlanması. Önceden bu oran 3’te 2’ydi.

Başka bir ifadeyle, yasa öncesi 100 kişiden 75’inin kentsel dönüşüm için onayı gerekirken, şimdi 50 artı 1 çoğunluk sağlanması kentsel dönüşüm için yeterli kabul ediliyor. Ancak kanun 9 Kasım 2023’de çıkmasına rağmen yönetmeliğin henüz açıklanmaması, belediyelerde projelerin tıkanmasına neden oldu.

Görüşlerine başvurduğumuz uzmanlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yönetmeliği çok net açıklamasının beklendiğini, yönetmelik açıklanmadan da belediyelerin hata yapmamak için harekete geçemediğini dile getirdi.

Kadıköy’de 400 dosya var

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, kanuna yönelik yönetmeliğin netleşmemesi dolayısıyla projelerde tıkanma olup olmadığı konusunda, “Tabi var. Şu anda yüzde 50 + 1 çoğunluğa göre ruhsat almamız gerekiyor.

Ancak, belediyeler bu çıkan kanunu, yönetmelik olmadan yorumlayamıyor. Dolayısıyla il müdürlüğüne yazılar yazıp cevaplarını bekliyorlar. Yani, kanundaki bir maddeyi soruyor ‘bunu nasıl yorumlayacağız’ diye, Bakanlık, il müdürlüğünden cevap gelmesini bekliyor.

Bu cevap gelmeden de hiçbir belediye, misal Kadıköy’de yüzde 50 artı 1’e göre bekleyen bir sürü projemiz var, ancak hala ruhsat almış değiliz. Kadıköy’de bir tane ruhsat alan yok. Sadece benim bu şekilde yaklaşık 30 dosyam var. Kadıköy bölgesinde 400 dosya söz konusu. Yasalar çıkıyor ancak maalesef yürürlüğe koyması zaman alıyor” diye konuştu.

Yönetmelik olmasa da geçerli olan kanundur

Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, kanunun her zamanı yukarıda olduğunu ve uygulamaların buna göre gerçekleştiğine işaret ederek, “Bazı maddelerin değişmemiş olması o kanunun uygulanmayacağı anlamını taşımaz.

Geçerli olan kanundur, ona göre uygulama yapılmalıdır ve beklenilmez. Biz yasaları baz alırız” diye konuştu. Şen, “Herhangi bir idare yönetmeliği bekliyorsa hata yapıyor. Hele ki 6306 sayılı kanunun çok önemli. Süreç beklemez. Böyle bir durumda hak sahibi dava açabilir. Can güvenliği her şeyden önemlidir” dedi.

Şen, yapılan değişiklikleri şöyle özetledi: “Tebligat kanunundan tutun, binan yıkılmasına, başkanlığın yetkililerine varıncaya kadar kanunda birçok şey değişti. Yani salt çoğunluk kararıyla süreç başlar, inşaat ruhsatı dahi verilir. Eskiden verilemiyordur. Yani yüzde 50 artı 1’e katılmayanların satış işlemleri bile sürecin uzamasına artık sebep teşkil etmeyecek.”

Belediyeler ciddi zorluk yaşıyor

Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise “Uygulama yönetmeliği yayınlanmadığı için süreçle ilgili belediyeler ciddi zorluk yaşıyorlar. Bazı belediyeler uygulama yönetmeliği çıkmadan eski yönetmeliğe göre işlem yaparız diyorlar.

Burada en büyük sorun 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan karara göre mi işlem yapılacak? Yoksa yüzde 50.01 ile alınan karara göre mi hareket edilecek? Ayrıca yine yüzde 50.01 arsa payı çoğunluğu ile inşaat ruhsatı alınabilme hakkı getirildi, ancak belediyeler bunu nasıl uygulayacak bilmiyorlar tabi devamında tapu yüzde 50.01 ile nasıl kat irtifakı kuracak orası da belli değil” ifadelerini kullandı.

Yönetmelik net açıklanmalı

Deprem Güçlendirme Derneği (DEGÜDER) Başkanı Sinan Türkkan da 6306 sayılı kanunla ilgili yönetmeliğin net olarak açıklanması gerektiğini vurgulayarak, “Belediyeler hata yapmak istemiyorlar. Personel sayıları da yeterli değil.

O nedenle ciddi sıkıntılar yaşıyoruz” diye konuştu. İstanbul’da 600-700 bin binanın kentsel dönüşüm sürecine gireceğine dikkati çeken Türkkan, “İlgili kanunla 50 artı 1 olması gereken bir durum. 3’de 2 ile biz bu durumu götüremiyoruz. Mahkemelerde iş uzuyordu, şimdi 50 artı 1 çoğunluk sağlandığında kabul ediliyor.

Bunlar olumlu ancak, nasıl kullanacağını belediyeler bilmiyor, net değil” diye konuştu. Kentsel dönüşümü hızlandırmak için devreye alınan “Yarısı Bizden” kampanyasının da nasıl kullanılacağının net olarak bilinmediğine de işaret eden Türkkan, “Burada devlet 700 bin lira, 100 bin lira da taşınma parası veriyor. Ancak hangi şartlarda veriyor. Yaşı ileri olan kullanabilecek mi, hangi bankadan alınacak belli değil” dedi.

Malikin durumu yoksa başkanlık ortak oluyor maliyeti karşılıyor

Kentsel Dönüşüm Başkanlığıyla, ilgili idarelerin artık, rees’en riskli bina tespitini yapma hakkına sahip olduğunun altını çizen Dr. Nihat Şen, sözlerini şöyle sürdürdü: “Mesela kanunda yapılan önemli değişikliklerden biri, ekonomik durumu iyi olmayan vatandaşların, bağımsız bölümlerine başkanlık ortak olabiliyor. Sürecin hızlı olabilmesi için oranın katılım bedelini, yapım maliyetini başkanlık karşılıyor, vatandaşın bağımsız bölümüne ortak oluyor.

Örneğin, varisleri veya orda oturan ekonomik durumu düzeldi, güncel değerde bağımsız bölümünün hissesini satın alma hakkı bile var. Riskli yapı tespitinde maliklerden biri istemediğinde mahkeme kararı gerekiyordu. Yeni değişiklikle, artık mülki idare amirinin yazılı onayıyla hiç mahkemeye gerek kalmadan artık riskli bina tespiti, numune alma hakkı sağlanıyor. Tebligat süreci önemli. Eskiden ulaştı ulaşmadı sorunu vardı, şimdi tebligatlar binanın kapısına asılmak suretiyle, e-devlet ve muhtarlıkta 15 gün askıda kalarak yapılmış sayılıyor.”