Gayrimenkul'de 'stoklar artıyor' uyarısı yapılıyor

LEYLA İLHAN - İSTANBUL

Konut ve ofis üretiminde stok uyarıları arttı. Coldwell Banker Ülke Başkanı Gökhan Taş, “600 bin adet konut stoku var. Alınan 1.5 milyon ruhsatla birlikte stok 2 milyonu geçiyor” dedi. Ofiste stok miktarının 1.5 milyon metrekareye çıktığı belirtiliyor. Bu da ortalama 100 metrekareden 15 bin ofis demek! 2000'li yılların başından yükselmeye başlayan AVM'de ise yatırımlar doygunluk nedeniyle çok azaldı. Cushman and Wakefield’den yetkililer “İstanbul'da AVM’lerin yüzde 20’si öldü” dedi.

Sektör uzmanlarına göre ofislerdeki sıkıntı daha çok genel ekonomik koşullardan kaynaklanıyor. Şirketlerin eleman çıkarmak yerine daha küçük ve verimli ofislere kaydığı, bu eğilimin ofis pazarını etkilediği belirtiliyor. Ayrıca mal sahipleri, düşük kira ile vermek yerine boş tutma yoluna gittikleri ifade ediliyor. Kiralamada “alan küçültme” eğilimi hareket yaratsa da satış tarafı durgun seyrediyor. Düşen kiralar ve talep azlığı ofis yatırımlarını sınırlıyor. Canlanma için konutta olduğu gibi ofis de alım satımında yüzde 18 olan KDV'nin düşürülmesi isteniyor. Bu arada piyasadaki düşüş nedeniyle bazı projeler üniversite, otel ve öğrenci yurtlarına dönüyor. JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, İstanbul'da 5 milyon metrekare ofisin yüzde 25'inin (yani 1 milyon metrekaresinin) boş kaldığını söyledi. Mermer, bu yıl içinde eklenecek 500 bin metrekarelik yeni arzla birlikte bu rakamın 1.5 milyon metrekareye çıkacağını söyledi.

Kiralar yüzde 30 düştü

Kiraların düşmesi nedeniyle 2017’nin kiracılar için iyi, mal sahipleri için ise kötü bir yıl olduğunu, 2015’e göre kiralarda yüzde 30’a varan düşüş yaşandığını belirten Mahir Mermer, “Levent-Maslak hattı gibi lokasyonlarda düşüş daha ciddi oldu. Metrekare başına 45 dolarlık kira bedelleri konuşulurken, bugün en yüksek kira bedelleri 29-30 dolar. Bunu fırsat bilen kiracılar taşınmaya da küçülme yoluna gitti. Ekonomide sıkıntı olmasaydı örneğin Levent'te 45 dolardan 43 dolara varan bir gerileme olurdu. Ancak 1- 2 yıl sonra yine 48-50 dolarları görürdü. Boşluk oranları da yüzde 25'lerde değil ancak yüzde 8 olurdu. Bu boşlukların önemli kısmı da yanlış yatırım sonucu oluşacaktı" diye konuştu. Kirası yüksek bazı kiracıların da kontrat süreleri dolmadan pazarlığa giderek kira indirimi istediğini anlatan Mermer, bir yıl önce kiralayan ile şimdi kiralayan arasında bile yüzde 20 fark olduğunu, yeni kiralayanın daha ucuza oturduğunu söyledi.

Düşük kira, yatırımları etkiliyor

Bu yıl içinde kira rakamlarında daha fazla düşüş beklemediklerini kaydeden Mermer, “Çünkü bundan sonrası ciddi alarm anlamına geliyor. Bundan sonrası yatırımı durduracak seviyedir. Mal sahipleri belli bir seviyenin altına inmek yerine binayı boş tutmayı tercih ediyorlar” dedi. Mahir Mermer şu değerlendirmeyi yaptı: “Bu durumların geçici olduğunu varsayarsak işler toparlandığında bugün bir kira kontratı yaptığınızda bu sizi 10 yıl bağlayabilir. En azından 5 yıl boyunca kirada bir artış yapamazsınız. O yüzden mevcut mal sahipleri bu seviyede tutmaya çalışıyorlar. Kiraların bu seviyede kalması yeni yatırımcıların piyasaya girmesini engelleyecek. Şu anda arsası olan birine fizibilite yaptık; raporlardan ofis fizibilitesi çıkmadı. Kiralamada bir nebze de olsa hareket var ancak, satış rakamlarında ciddi düşüş var. Bunun nedeni ofisin küçük metrekarelerde satılması. Ancak küçük şirketler alamıyor, alsa da dekorasyonu yapacak gücü yok ya da maliyet açısından bu dönemi de risk olarak görüyor.”

Konutta yatırımcı gitti

Sektörün lokomotifi konutta 2017’- de 1 milyon 450 bin satış seviyesine ulaşıldı. 2018 için beklenti 1.5 milyon. Bu gerçekleşir mi? Projeleri tamamlamak üzere olan yatırımcılar satışlardan mutlu değil. Pek çok projede stok oluşuyor. Artan müteahhit sayısı tabloyu ağırlaştırıyor. Coldwell Banker Ülke Başkanı Gökhan Taş, 600 bin adet konut stokunun olduğunu, alınan 1.5 milyon ruhsatla birlikte sayının 2 milyonu geçtiğini söyledi. Fiili stok rakamının 600 binde kalması için bile mevcut ruhsatı alınmışların tamamının satılması gerekiyor. Bu da 1.5 milyon hedefinin gerçekleşmesine bağlı. Ancak piyasayı destekleyecek önlemler alınmazsa, satışların 2017’yi yakalaması zor. En iyimser tahminle fiili konut stokunun erimeyeceği, hatta ciddi ölçüde artacağı söylenebilir.

Kredi faizleri de konut satışlarını zorluyor. Kredili (ipotekli) satışlar yüzde 30 civarına gerilemiş durumda. Yatırımcı değil, ihtiyaç sahibi piyasayı ayakta tutuyor. 81 ili kapsayan REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi'ne göre ocakta konut fiyatlarında bir önceki aya göre yüzde 0.85, geçen yıl ocak ayına göre yüzde 11.74 fiyat artışı kaydedildi. Enflasyonun yüzde 10.35 olduğu düşünülürse fiyat artışın yatırımcı için çok cazip olmadığı anlaşılıyor. REIDIN CEO'su Kerim Alain Bertrand, “Ocak 2018 Endeksi değerleri ele alındığında; satış fiyatları için yüzde 0.85, kira değerleri içinse yüzde 0.26 artış olduğu görülüyor. Hem satış hem de kiradaki artış oranlarının reel anlamda pozitif getiri sağlamadığını söyleyebiliriz. İstanbul ve Ankara da reel artış gözlemlenmeyen illerden” dedi.

Yatırımcının getiri oranlarının düşmesi nedeniyle uzaklaştığı sektörde genellikle yaşamak için konut alımı yapılıyor. Sıfır satışlarının önemli bir bölümünün ilk alımlar olması da bunun göstergesi. Bu nedenle 500 bin TL altı konut satışlarında hareketlilik var. 500 bin - 1 milyon TL arasındaki konutlar ancak fiyat uygunsa alınırken, pazardaki 1 milyon TL'yi aşan konutlarda durgunluğun olduğu ifade ediliyor.

Bitmemişte satış 8 puan düştü

REIDIN'nin Ocak 2018 Emlak Endeksi'ne göre ocak ayında satışı gerçekleştirilen konutların yüzde 26'sı bitmiş, yüzde 74'ü ise bitmemiş konut stoklarından oluştu. Bitmemiş konutların satış oranında 8 puanlık bir düşüş yaşandı. Ayrıca ocak ayında adet bazlı yüzde 3,1 oranında, metrekare bazlı ise yüzde 2.8 oranında stok erime hızı gözlemlendi.

Konutta işleme dönmek daha kolay

“Hâlihazırda konutta problem var gibi gözükse de, fiyatları biraz aşağı çektiğinizde hemen işleme dönüyor” diyen Mahir Mermer, “İstanbul gibi çok göç alan büyük kentlerde bu konutlar boş kalmaz. Ama ofiste öyle değil. Çünkü işler kötüye gittiğinde insanlar ofislerini küçültebiliyor ya da kapatabiliyor. Ama konutu kapatıp çadıra taşınan yok. O yüzden konuttaki sıkıntı kısa vadeli bir dalgalanma gibi. Bizdeki genç nüfus ve göç nedeniyle konut sektörü yine toparlanacak" değerlendirmesini yaptı.

AVM'lerin yüzde 20’si öldü

Doygunluk nedeniyle AVM yatırımları azalırken, artan döviz kuru nedeniyle kiracı kaybeden AVM'ler ise boş dükkanları doldurmakta zorlanıyor. Cushman and Wakefield’de Şehir Plancısı olarak çalışan Derya Ben’in hazırladığı AVM raporunda İstanbul’da AVM olmak için yola çıkmış toplam AVM stokunun yaklaşık yüzde 20’sinin başarılı olmadığı belirtildi. Raporda bunların dönüşmek ya da kapanmak durumunda kaldığı kaydedildi. Yabancı yatırımcının da giderek azaldığı bir alan dönüşe AVM'ler de yeni konsept cadde mağazacılığına dönüyor. Artık yatırımcılar tek başına bağımsız bir AVM yapmaktansa konut ve ofislerden oluşan karma projelerinin bir parçası olan ve caddeye yayılan konseptler geliştiriyor. İstanbul'da yapılan ancak boş kalan bazı AVM'lerin de başka projelere dönüştüğü dikkat çekiyor. Türkiye genelinde AVM sayısı 435'e yaklaşırken, İstanbul'da toplam 113 AVM var. İstanbul'da önümüzdeki yıllarda açılması planlanan AVM sayısı ise 11 olarak öngörülüyor. Bunlardan 5'inin 2018'de geri kalanının ise 2019 ve sonrasında açılacağı tahmin ediliyor.