Konutta fiyat balonu söndü

Naki BAKIR

Pandemi döneminde özellikle yazlıklar ve müstakil evlere artan talep, yabancı göçündeki hızlı artış gibi etkenlerle konut fiyatlarında özellikle 2020’den itibaren oluşan balon, giderek sönüyor. Konut fiyatlarının son bir yıldır aylar itibarıyla gözle görülür biçimde yavaşlayan seyri ile bir yıl önce rekor düzeyde bulunan yıllık fiyat artışı bu yıl ocak ayında yıllık enflasyonla yaklaşık aynı seviyeye indi.

Merkez Bankası, konut fiyat endeksinin ocak ayı sonuçlarını açıkladı. Buna göre Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan konut fiyat endeksi ocak ayında önceki aya göre yüzde 2,3 oranında artarak 1190,0 seviyesinde gerçekleşti.

Endekste ocak itibarıyla son bir yıldaki cari artış da yüzde 68 olarak gerçekleşti.

Konut fiyatlarının seyrini gösteren endeksle ilgili hesaplamada kullanılan veri seti ile uyumlu olacak şekilde ilgili ay ile bir önceki ve bir sonraki ayların tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalamasının yıllık yüzde değişimleri kullanılarak yapılan hesaplamaya göre son bir yıldaki “reel” artış ise sadece yüzde 1,4 olarak gerçekleşti. Buna göre ortalama konut fiyatlarındaki yıllık artış ile yıllık enflasyon arasındaki makas neredeyse kapandı.

Tüketici enflasyonu ile başa baş

Konut fiyatlarında yıllık cari artış Eylül 2022’de yüzde 189,1 ile aylara göre en yüksek düzeyine ulaşmıştı. Konutta yıllık fiyat artışı geçen yıl ocak ayı itibarıyla da yüzde 153,1 düzeyinde bulunuyordu. Yıllık cari artış oranı izleyen dönemde aşağı doğru seyirle haziranda yüzde 100’ün altına ve bu yıl ocak itibarıyla yüzde 68’le son 25 ayın en düşük düzeyine indi.

Türkiye genelinde ortalama konut fiyatlarında yıllık artış yeni konutlarda yüzde 68,5, yeni olmayanlarda yüzde 68,1 olarak hesaplandı. İlgili ay ile bir önceki ve bir sonraki ayların tüketici fiyat endekslerinin ortalaması kullanılarak hesaplanan yıllık reel artışın da geçen yılın ocak ayındaki yüzde 59,4’lük düzeyinden bu yıl aynı ayda yüzde 1,4’e kadar düşmesiyle, son bir yılda konut fiyatları tüketici enflasyonu ile yaklaşık olarak başa baş bir artış göstermiş oldu.

Böylece önceki dönemlerde enflasyonun çok üzerinde gerçekleşen artışlarla oluşan “fiyat balonu” büyük oranda sönmüş oldu. Bu arada geçen yıl şubat ayında yaşanan ve 11 ilde büyük can ve mal kaybına yol açan depremlerden zarar gören Adıyaman, Malatya, Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye illerinde, depreme bağlı olarak veri sayısının yetersiz olması nedeniyle, Şubat 2023’ten itibaren endeksler sabit kabul edildi.

100 metrekare ev ortalama 3,1 milyon TL

Ocak ayında Ankara’da yüzde 2,4, İzmir’de yüzde 2,8 olarak gerçekleşen ortalama konut fiyat artışı İstanbul’da ise yüzde e 1,3’le daha düşük kaldı. Üç büyük il içinde ortalama konut fiyatları son bir yılda da en düşük artışı yüzde 54,5’le İstanbul’da kaydetti. Yıllık bazda en yüksek artış ise yüzde 85,6 ile Ankara’da yaşandı. Bu oran İzmir’de de yüzde 70,4 oldu.

Yıllık artış Ankara’da yeni konutlarda yüzde 76,8, yeni olmayanlarda yüzde 85,5, İzmir’de yeni konutlarda yüzde 52,7, yeni olmayanlarda yüzde 72, İstanbul’da ise yeni konutlarda yüzde 56,2, yeni olmayanlarda yüzde 53,3 olarak gerçekleşti. Yıllık artışının düşük kalmasına rağmen, konut fiyatları İstanbul’da açık farkla diğer iki büyük kenttekinin çok üzerinde bulunuyor.

Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntemiyle hesaplanan birim fiyatlara göre ocak ayı itibarıyla konutların Ankara’da metrekare başına 24 bin 373, İzmir’de 35 bin 685,6 ve Türkiye genelinde 30 bin 900,3 lira olan ortalama fiyatı İstanbul’da 45 bin 129,8 liraya çıkıyor. Buna göre 100 metrekarelik bir konutun ortalama satış fiyatı Ankara’da 2 milyon 437 bin 300, İzmir’de 3 milyon 568 bin 560 ve Türkiye genelinde 3 milyon 90 bin lira olurken; İstanbul’da 4 milyon 512 bin 980 liraya ulaşıyor.