Avrupa şimdi de mortgage kıskacında

Evrim KÜÇÜK

İSTANBUL - Geçtiğimiz hafta gelen imalat verisinin daralma endişelerini artırdığı Avrupa ekonomisi her gün yeni bir sıkıntıyla baş etmeye çalışıyor. Borç krizi nedeniyle kemer sıkmak zorunda kalan ve geniş çaplı tasarruf önlemleri nedeniyle zaten ekonomisi durgunluğa sürüklenen Avrupa'da harcamaları baltalayacak yeni bir tehlike oluştu. Bazı ülkelerin, umutsuzca daha fazla tüketici harcamasına ihtiyaç duyduğu bir dönemde, Avrupa'nın sorunlu ülkelerindeki bazı bankalar mortgage kredisi faiz oranlarını yükseltmeye başladı. Aynı sıkıntı ABD'de de yaşanıyor. Konut sektörüne istikrar kazandırma çabalarının sürdüğü ABD'de 30 yıllık sabit kredili mortgage faizi Aralık 2011'den bu yana en yüksek seviyeye çıktı. ABD'de parasal gevşemenin üçüncü turuna dair şüpheler, konut kredi faizlerinin yükselmesinin temelindeki sebep olarak gösteriliyor. 2007 finansal krizi, ABD'de subprime mortgage kredilerinin faizindeki artışın temerrüt ve icraları artırması ve bunun etkisinin finansal sisteme yayılmasıyla ortaya çıkmıştı.

İtalya, İspanya ve Portekiz'deki bankalar, yüksek fonlama maliyetlerini gerekçe göstererek son bir yıl içinde faizleri 1 ile 2 puan artırırken, komşularındaki borç krizi nedeniyle finansman bulmakta zorlandıklarını belirten İngiliz bankaları da bu ay içinde mevcut mortgage faizlerini yükseltmeye başladı. Analistler, mevcut mortgage kredilerinin faizlerinin artırılmasının daha kredi yapılandırılmasına ve batık kredilerde artışa neden olacağı uyarısında bulunuyor. Uzmanlar ayrıca, tüketimin ekonominin motoru olduğunu hatırlatarak, mortgage faizlerindeki artışın, insanların diğer şeylere yaptığı harcama miktarını da aşağı çekeceğine dikkat çekiyor. Tüketici harcamalarını olumsuz etkilemenin yanında, yüksek mortgage faizlerinin sorunla Euro Bölgesi ülkelerinde gayrimenkul piyasasını vurmasından da korkuluyor çünkü faizlerin yükselmesi İspanya gibi bıçak sırtındaki ülkelerde konut fiyatlarının daha da düşmesine yol açabilir.

Wall Street Journal'ın haberine göre, 2011'in son çeyreğinde ülkede konut fiyatları önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 11.2 geriledi. Bank of Spain'e göre de, ocak ayında kredi faizleri geçen yılki yüzde 2.88 düzeyinden yüzde 3.71'e çıktı. Portekiz'de konut kredileri yere çakıldı. Konut almak için kullanılan kredi hacmi ocak ayında, 12 ay öncesine oranla yüzde 75 düştü.

İngiltere’de kredi hacmi büyük ölçüde yavaşladı

Euro Bölgesi dışındaki İngiltere'nin konut piyasası da fonlama maliyetindeki artışın sıkıntısını çekiyor. Merkez Bankası'nın gösterge faizini geriden takip eden ve piyasanın yüzde 20'sine tekabül eden değişken ev kredisi faizleri son bir yıl durağan seyrettikten sonra yönünü yukarı çevirdi. Lloyds Banking Group, Royal Bank of Scotland, Royal Bank of Scotland Group, Bank of Ireland ve diğer bazıları, 1 milyon İngiliz tüketiciyi etkileyen değişken kredi faizini yükselteceğini açıkladı. Örneğin Bank of Ireland, Eylül 2012'de faizleri yüzde 2.99 seviyesinden yüzde 4.49'a çıkaracağını bildirdi.

Son veriler İngiltere'de mortgage kredilerinde ciddi bir azalmaya işaret ediyor. İngiliz Bankacılar Birliği'nin yaptığı açıklamaya göre, bankaların dağıttığı kredinin azalması ve kredi onaylarının düşmesiyle şubat ayında mortgage kredileri yavaşladı. Mevsimsel etkilerden arındırılmış olarak net mortgage kredisi hacmi 545 milyon sterlin (862.2 milyon dolar) arttı. Geçtiğimiz yılın aynı ayında bu rakam 1.28 milyar sterlindi.

ABD'de faizler 2011'den bu yana en yüksek seviyede

ABD'de konut sektörünü canlandırmaya yönelik çabalar da artan mortagage faizleri nedeniyle tehdit altında. Amerikan Hazine kağıtlarının fiyatındaki düşüşün etkisiyle ABD'de mortgage faiz oranları aralık başından bu yana en yüksek seviyeye çıktı. Mortgage Bankaları Birliği'nin verilerine göre, devlet desteğindeki Fannie Mae ve Freddie Mac 'in 30 yıllık sabit kredili mortgage faiz oranları geçtiğimiz hafta yüzde 4.06'dan yüzde 4.19'a yükseldi. Bu çalışma kapsamında mortgage faizleri en düşük seviyeyi geçtiğimiz şubat ayında yüzde 4.05 ile görmüştü. ABD'de mortgage faizleri bir süredir yaklaşık 50 yılın en düşük seviyelerinde geziniyordu.

Birliğin her hafta düzenli olarak yayınladığı verilere göre, mortgage başvuruları da bir önceki haftaya göre yüzde 7.4 düşüş gösterdi. Bu arada, toplam mortgage başvuraları içinde refinansman aktivitesi oranı yüzde 73.4 ile temmuz ayından bu yana en düşük seviyeye indi. Refinansman yaparak mortgage kredileri tekrardan daha düşük faiz oranıyla yapılandırılabiliyor. ABD Merkez Bankası'nın (Fed), hala kırılgan olan sektörü desteklemek için uzun vadeli faizleri düşük tuttmaya çalışması nedeniyle, refinansman aktivitesinde ciddi bir yavaşlama görülüyor.

Tahvil getirileri fiyatları ters orantılı şekilde hareket ediyor, bu da mortgage  maliyetini etkiliyor. ABD'de 10 yıllık kağıtların getirisi ekim ayından bu yana en yüksek seviyede, borsalar da değer kazanıyor. Bu gelişmeler, haziran ayında twist operasyonu sona erdikten sonra Fed'in Q3 olarak da tanımlanan parasal gevşemenin üçüncü turunu gerçekleştirip gerçekleştirmeyeceğine dair şüpheler oluşturuyor. Twist operasyonu kapsamında Fed, uzun vadeli kağıt almak amacıyla kısa vadeli kağıt satıyor, bu da faizlerin düşük kalmasına yardımcı oluyor, konut kredisi refinansman aktivitesini teşvik ediyor.

Ancak olumlu ekonomik gelişmelere paralel olarak Q3'ün rafa kaldırılmasıyla analistler, yılın ilk çeyreğinde 30 yıllık sabit mortgage kredisinin ortalama yüzde 4.2 seviyesinde olacağı tahmininde bulunurken, yılın son çeyreğinde oranların ortalama yüzde 4.8'e ulaşacağı öngörüsünde bulunuyor.

ABD'de düşük mortgage faizleri bile yavaş ilerleme gösteren konut piyasasının toparlanmasını yardımcı olamazken, faiz oranlarındaki artışın, istikrar kazanması için çaba harcanan sektörü olumsuz etkilemesinden endişe duyuluyor.

Almanya'da işler tersine işliyor konut fiyatları hızla yükseliyor

Avrupa'da mortgage faizlerindeki artışın konut sektörünü vurmasından endişe edilirken Almanya'da konut patlaması yaşanıyor. Almanya'da uzun yıllar, ABD ve İngiltere'nin tersine insanlar konut almak yerine kiralamayı tercih ediyordu. Ancak düşük faiz oranları ve ECB'nin sağladığı ucuz krediler sektörü canlandırdı. Son bir yıl içinde ortalama bir konut fiyatı yüzde 5 ile enflasyonun iki kat artış gösterdi. Almanya'nın küçük kasabarındaki fiyatlarda ciddi bir artış görülmese de Berlin, Münih, Frankfurt Hamburg gibi büyük şehirlerde fiyatlar çift haneli yükseliş kaydediyor. Jones Lang LaSalle'nin verilerine göre, son bir yıl içinde Münih'te evlerin satış fiyatı yüzde 20 yükseldi. Kırsal kesimden büyük kentlere göçün artmasının da fiyatların yükselmesinde etkili olduğu belirtiliyor. Almanya ekonomisinin diğer Euro Bölgesi ülkelerinden daha iyi performans göstermesi ve işsizlik oranının gerilemesinin konut talebini desteklemeye devam edeceği ve fiyat artışlarının süreceği tahmin ediliyor. Ülkede, yeni konut başlangıçlarında da hızlı bir artış yaşandığı görülüyor.