İstanbul cazibesini yitiriyor

İSTANBUL - Gayrimenkul yatırımı yapmak için Avrupa'nın en iyi 10 şehri arasında yer alan İstanbul, bu yıl üç basamak gerileyerek 7. sıraya düşerken; nitelikli gayrimenkul eksikliği, fiyatlardaki volatilite ve yüksek seyir ile politik istikrara ilişkin endişeler gayrimenkul yatırımlarının önündeki en büyük riskleri oluşturuyor.

Yatırımcıların Avrupa ülkelerine yönelik ortalama yüzde 8 olan getiri beklentisinin, taşımakta olduğu ülke, bölge ve politik riskleri nedeniyle Türkiye için daha yüksek seviyelerde seyretmesi de İstanbul'u özellikle yabancı yatırımcı tercihi açısından dezavantajlı konuma getiriyor.

Vergi ve danışmanlık şirketi PwC ile Urban Land Institute(ULI)tarafından hazırlanan "Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2014" raporuna göre, İstanbul yatırım için en iyi 10 şehir arasındaki yerini korumakla birlikte; mevcut yatırım performansına göre geçen yıl yer aldığı 4. sıradan 7. sıraya geriledi.

İstanbul geçen yıl 2. sırada yer aldığı "yeni gayrimenkul yatırımlarında" 6. sıraya, ilk sırada yer aldığı "gelişme öngörüleri" sıralamasında da 4. sıraya düştü.

Rapora göre, ekonomilerindeki toparlanmayla birlikte yatırımcı tercihi İrlanda ve İspanya gibi pazarlara yönelirken; iki yıl önce yatırımcıların radarında bile bulunmayan Dublin bu yıl yatırımcı tercihinde 2. sırada yer aldı.

Raporun bir yönüyle, sermayenin güvenli limanlara yöneldiğine işaret ettiğini söyleyen ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur, "Dublin'in bu yükselişinin yanında üç yıl önce birinci sırada bulunan İstanbul'un derece kaybetmiş olması, bir yanıyla dünya krizi sonrası yatırımcıların bir yöneliminin sonucu iken; bir yanıyla da Türkiye olarak bu yatırım fırsatlarını iyi değerlendirip değerlendirmediğimiz üzerinde önemle durmamız gereken bir husus" diye konuştu.

Sur, "Yatırımcının nitelikli ürün bulma noktasında yaşadığı sıkıntılar, güven sorunu ve yatırımcının çıkış stratejisini görememesi temel sorunları oluşturuyor. Yatırımcı pazara girmek istese bile, likidite konusundaki endişeler yatırımcının çıkış stratejisi açısından soru işaretleri yaratabiliyor" dedi.

Sur'un verdiği bilgiye göre, Türkiye gayrimenkul pazarı yıllık 60-70 milyar dolar büyüklüğe sahip bulunuyor.

Türkiye'nin Avrupa'ya göre yüksek olan ülke riskinin de gayrimenkul yatırımları için bir risk unsuru oluşturduğuna işaret eden Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici ise, "Yatırım bakımından Avrupa'nın en iyi şehirleri arasında bu yıl ilk sırada yer alan Münih'te kurumsal yatırımcı yıllık yüzde 4 getiriye sahip. Getiri oranı Sttutgart'ta ise yüzde 6.5, Avrupa ortalaması ise yüzde 8. Dolayısıyla, 'yüzde 8 bize yeter, bölge, ülke riski, siyasi risk almayalım diyen bir yatırımcı var" dedi ve ekledi:

"Dolayısıyla Türkiye'de yatırım yapacak yatırımcı alacağı risk karşısında daha yüksek bir getiri görmek istiyor."

Getiri konusunda yatırımcının çekincesi var

İstanbul için gayrimenkul değerlerinin çok volatil olması, fiyatların çok yüksek seyretmesi ve politik istikrarın soru işareti oluşturmasının yatırımcılar açısından negatif olduğunu söyleyen Çekici, "Buna karşın Mütekabiliyet Yasası ile özellikle Rusya ve Ortadoğu'dan yatırım gelmesi, genç nüfus ve artan kentleşme gibi demografik özellikler ile perakendedeki büyüme potansiyeli İstanbul'un artılarını oluşturuyor. Ama getiri konusunda bir çekimserlik söz konusu" diye konuştu.

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu'nun verdiği bilgiye göre, geçen yıl İngiltere'ye 35 milyar euro, Almanya'ya 26 milyar euro, Fransa'ya ise 12 milyar euro gayrimenkul yatırımı yapılırken, yatırım miktarı Türkiye için 528 milyon euroda kaldı.

Buna karşın, gayrimenkul sektörüne yönelik teşvik edici düzenlemelerin etkisiyle geçen yıl başlayan bir iyimserliğin söz konusu olduğunu belirten Bayraktaroğlu, gayrimenkul fonları, kira sertifikası, altyapı GYO'ları gibi konular başta olmak üzere SPK'nın gayrimenkul sektörüne yönelik düzenlemelerinin sektörün gelişimi açısından önemli olduğunu vurguladı.

Rapora göre, mevcut gayrimenkul yatırımları bakımından en iyi 10 Avrupa şehri sıralamasında Münih ilk sırada yer alırken; onu sırasıyla Dublin, Hamburg, Berlin, Londra, Zürih, İstanbul, Kopenhag, Stockholm ve Frankfurt izliyor.

Raporun ortaya koyduğu sonuçlara göre, yatırımcıların önemli bir kısmı 2014 yılında gayrimenkul yatırımları konusunda Asya Pasifik'ten Avrupa'daki ikincil pazarlara önemli bir yönelim beklenirken; Avrupa pazarlarına yönelik iyimser hava da yükselme eğiliminde.