24 °C

Eski bir binanın arsasında inşa edilen yeni bir binanın maliyeti

Eski bir binanın arsasında inşa edilen yeni bir binanın maliyeti

 

 

Aykut HALİT / Grant Thornton Türkiye-Yönetim Kurulu Başkanı

aykut.halit@gtturkey.com

Eğer bir işletme eski bir binanın arsası üzerinde yeni bir bina ederse, eski binanın bilanço değeri yeni binanın maliyetinin bir parçası mıdır konusuna bu yazımızla açıklık kavuşturmaya çalışacağız. Dikkate alınacak olan hususlar UFRS kapsamında bu konuyla direkt olarak ilgili olan gerekli değerlendirmeler olacaktır.

Rehberlik

Eski binanın bilanço değeri yeni binanın maliyetinin bir parçası değildir. Buna göre, eski binanın bilanço değeri, kullanımından artık daha fazla yarar beklenmediğinde gelir tablosunda gider yazılmalı (IAS 16.67 (b)). Ancak saha temizliğinin masrafları (yıkım dâhil) yeni binanın masrafları içine dâhil edilmelidir (IAS 16.17(b)).  

Eğer bir işletme arsa ve binalar edinirse (ticari bir birleşme dışında), toplam edinim maliyeti, edinim tarihindeki göreceli gerçeğe uygun değerleri arsa ve binalar arasında dağıtılmalıdır (IFRS 3.2(b)). Eğer bina, yenisine yer açmak için yıkıldıysa, ona tahsis edilen maliyet, masraf olarak giderleştirilir. 

Ancak, arsa ve yeni bina geliştirip satılmak amacıyla edinilmiş ise, binanın maliyetinin geliştirme maliyetine dahil edilmesine izin verilebileceğini düşünmekteyiz.  

Değerlendirme

İşletmeler, bir veya daha fazla eski binayı üzerinde bulunduran bir arsaya sahip olabilirler veya böyle bir arsayı eski binaları yıkmak yerine yeni bir bina inşa etmek üzere edinebilirler. Bu, eski binanın bilanço değerinin yeni binanın maliyetinin bir parçası olup olmadığı sorusuna yol açmaktadır.   

IAS 16.16, maddi duran varlık (mülk, tesis ve donanım) kaleminin maliyetinin şunlardan oluştuğunu belirlemektedir:

Alım fiyatından

Varlıkları niyet edilen kullanım için gerekli yer ve koşullara getirmeyi amaçlayan diğer direkt maliyetler

Eğer uygun düşüyorsa, varlığın restorasyonu için üstlenilen yükümlülüklerden ilk etapta doğması tahmin edilen maliyetler ve benzeri maliyetler

IAS 16.17'de devamla doğrudan atfedilebilir maliyetlerin örnekleri gösterilmektedir. IAS 16.19'da doğrudan atfedilebilir olmayan maliyetlerin örnekleri gösterilmektedir. Ancak standartlarda, önceki binanın (veya başkaca bir mülk, tesis veya donanım kaleminin) bilanço değerinin yerine inşa edilen binanın maliyetinin bir parçası olup olmadığı hususunda açık bir işaret yer almamaktadır. Görüşümüze göre, önceki bilanço değeri doğrudan doğruya yeni binaya atfedilebilir bir maliyet değildir.  Çünkü:

Eski binanın bilanço değeri, yeni binanın inşasında yüklenilmiş maliyetlerden çok eski binanın amorti edilmemiş maliyetlerini temsil etmektedir

Yıkımı, sıfır getirisi olan bir elden çıkarma gibi görmekteyiz.  IAS 16.67, elden çıkarılan mülk, tesis ve donanımın kayıtlardan düşürülmesini gerekli kılmaktadır. IAS 16.71, eğer var ise, elden çıkartma (satış) dolayısıyla edinilen net getiriler ile o kalemin kayıtlı bilanço değeri arasındaki farkı kazanç ya da zarar tahakkuku olarak muhasebeleştirmeyi gerekli kılmaktadır.

Bu yaklaşım aynı ölçüde, mevcut bir binaya ve bilhassa yıkılıp yerine yenisi inşa edilmek niyetiyle edinilmiş yeni bir binaya uygulanmaktadır. IFRS 3.2 (b)'de, bir işletmeye konu olmayan bir grup varlığın ediniminde, toplam maliyetin edinilen varlıklar ve borçlar arasında dağıtılacağı açıklanmaktadır. Bu ilke arsa ve binaların satın alınmasına uygulanmaktadır. IAS 16.58'de aynı zamanda, arsa ve binaların birbirinden ayrılabilir varlıklar olduğu ve ayrı ayrı muhasebeleştirildiği belirtilmektedir.  

Alıcının binayı kullanmak yerine yıkma doğrultusundaki özel niyeti onun gerçeğe uygun değerini etkilemez. Ancak, birçok koşul altında mevcut bina ve binaların gerçeğe uygun değeri arsanın değerinden çok daha az olabilir (bunun varsayılmaması gerekmekle birlikte). Bunun nedeni, yeni bir bina inşa etmek niyetinde olan akılcı birisinin yüksek değerli bir binası olan bir arsayı edinme olasılığının pek bulunmamasıdır. Bazı durumlarda eski binanın piyasası da sınırlı olabilir.  Örneğin endüstriyel etkinlikleri düşüş gösterdiği bir bölgedeki endüstriyel binaların değerleri kısıtlı olabilir. Ancak, arsa unsuru almaşık kullanım için hatırı sayılır değerde olabilir. Bunlar ve diğer piyasa etmenleri, göreceli gerçeğe uygun değeri ve dolayısıyla maliyet dağıtımını etkileyecektir. 

Bu değerlendirme, eğer yeni bina yatırım amaçlı ise de geçerlidir (yani kendi kullanımından çok değer artışı ve/veya gelecekteki kiralar için tutulacaksa). Bunun nedeni, IAS 16'daki maliyet modelinin, aynı zamanda işletmece inşa edilmiş yatırım mülkünün değerlemesinde de kullanılabilecek olmasıdır. 

Geliştirme amaçlı mülkü (yani işlerin olağan akışı içinde satılması amaçlanan veya inşaat veya imar sürecinde satışı amaçlanan mülk) IAS 16'dan çok IAS 2 kapsamı içindedir. IAS 2'de maliyetin belirlenmesi için farklı bir tahakkuk kuralı getirilmektedir. IAS 2 açısından stokların maliyeti, "tüm satın alma maliyetleri, dönüştürme maliyetleri ve malları mevcut yer ve koşula getirirken üstlenilen tüm diğer maliyetlerden" oluşmaktadır. Bu, IAS 16'nınkinden bir şekilde daha düşük bir eşiktir. Buna göre, imar etkinliğinde bulunan bir işletmenin binanın edinilmesi ve yıkılıp yerine yenisinin inşa edilmesi ya da yeniden imarı (geliştirilmesi) için ödediği tutarı, yeni mülkün imarı (geliştirilmesi) maliyetinin parçası olarak işleme tâbi tutulabilir addetmekteyiz. 

Örnek

Tüzel kişi A, yeni bir depo için arsaya gereksinim duymaktadır ve bu depoyu mevcut etkinliklerinin yakınına konuşlandırmak istemektedir.  Yeri uygun olan mevcut tek arsada bir fabrika bulunmaktadır. Tüzel kişi arsayı ve fabrikayı 900.000 CU'ya edinmeyi kabul eder. Tüzel kişi A aşağıdaki sonuçları elde ettiği bir değer tespiti yaptırır:

Son piyasa işlemlerine göre öngörülen gerçeğe uygun değer 900.000 CU'dur. Bu, arsayı hâlihazırdaki kullanımından daha farklı bir amaçla kullanmak niyetinde olan alıcılar da dâhil olmak üzere çeşitli alıcıların arsa için ödedikleri fiyatları yansıtmaktadır.

Fabrika binasının gerçeğe uygun değeri 100.000 CU'dur. Bu, potansiyel alıcılar genel olarak arsa için alternatif kullanım öngören alıcılar kadar bir ödeme yapmaya hazır olmasalar da, bu yerde bu tipten endüstriyel binaların bir piyasası bulunduğu gerçeğini yansıtmaktadır.  

Tüzel kişi A fabrika binasını yıkar ve belirli hurda malzeme için 40.000 CU gelir elde eder. Aynı zamanda 50.000 CU yıkım ve saha temizliği maliyeti üstlenir. Üstüne 500.000 CU maliyetle arsaya yeni bir depo inşa eder. 

Analiz

Bu örnekte arsanın gerçeğe uygun değeri 900.000 CU ve binanınki 100.000 CU'dur. Dolayısıyla, göreceli bir gerçeğe uygun değer temelinde, 900.000 CU edinim maliyetinin %90'ı arsaya (810.000 CU) ve %10'u da binaya (90.000 CU) bölünmüştür. Not: Ayrı ayrı değerlendirildiklerinde arsa ile binanın gerçeğe uygun değerlerinin, toplamının arsa ve bina birleşik gerçeğe uygun değerinden ve ödenen toplam tutardan daha fazla olması mümkündür..   Bunun nedeni, her bir unsurun gerçek değerinin, eğer ayrı satılıyor olsa piyasada o unsur için elde edilebilecek en yüksek bedeli yansıtacak olmasıdır. Bu nedenle, iki unsurun emsal piyasası farklı olabilir.  Bu örnekte, arsanın gerçeğe uygun değeri, endüstri dışından bir alıcının ödemeye hazır olduğu bedeli ve binanın gerçeğe uygun değeri de endüstri içinden bir alıcının ödemeye hazır olduğu bedeli yansıtmaktadır.

Binanın yıkımı üzerine, bilançodaki kayıtlı değeri (90.000 CU) eksi hurdaların satış geliri (40.000 CU) yıkım nedeniyle zarar olarak kaydedilir.  

Yeni depo binasının maliyeti, 50.000 CU yıkım ve saha temizleme maliyeti ile 500.000 CU doğrudan atfedilebilir maliyetten ibaret olmak üzere 550.000 CU'dur. 

 

 

Güncel gelişmelerden anında haberdar olun!
dunya.com'a girmeden de haberleri takip edebilirsiniz.