Gayrimenkullerin ayni sermaye konulmasında gelir vergisi

Gelir Vergisi Kanun tasarısında gayrimenkullerin sermaye şirketlerine ayni sermaye konulması bir satış işlemi olarak tanımlanmıştır (Tasarının 45’inci md. 2. Fıkrası). Bu nedenle de gayrimenkullerin ayni sermaye olarak konulan değeri ile alış bedelleri arasında oluşan lehe fark üzerinden gelir vergisi hesaplanması gerekmektedir. Bu tür işlemlerde de gayrimenkulün sermaye olarak konulduğu ana kadar geçen elde tutma süresine bağlı olarak normal satışlarda olduğu gibi gelir vergisi istisnası uygulanacaktır.

Gayrimenkullerin ayni sermaye konulmasının satış hükmünde kabul edilmesi mevcut düzenlemedeki anlayışın devamı niteliğindedir. Buna karşılık tasarının bu düzenlemesinin kazancın realize edildiği dönemde vergileme yapılması şeklinde değiştirilmesinin daha yerine olacağı düşüncesindeyiz. Nitekim kat karşılığı inşaat işlerinde arsa payına düşen değer artış kazancının binanın satıldığı dönemde vergilendirilmesi esası benimsenmiştir.

Gayrimenkullerin ayni sermaye olarak konulması halinde bunun satış olarak değerlendirilmesi esasen bu işlemin takas olarak kabul edilmesinden kaynaklanmaktadır. Hâlbuki bir gayrimenkulün sermaye şirketi payına veya hisse senedine dönüşmesi gerçek anlamda bir satış ve kazanç realizasyonu değildir. Tasarı arsaların binaya dönüşmesinde değer artış kazancını tahsis tarihinde tespit etmekte, ancak vergilemeyi kazancın realize edildiği binanın satış aşamasına kadar ertelemektedir. Aynı anlayışın gayrimenkullerin ticari sermayeye dönüşmesi sırasında da uygulanması tutarlı bir yaklaşım olacaktır.

Türk Ticarete Kanunu'muza göre (Md.342,343) ayni sermaye olarak konulacak gayrimenkullerin şirket merkezinin bulunduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişiler değer biçmesi gerekmektedir. Değerleme yönteminin herkes için adil ve uygun bir seçim olmak zorunda olduğu yasada ifade edilmiştir. Bu nedenle bir gayrimenkulün sermaye şirketi payı veya hissesine dönüştüğü tarihteki bedeli mahkeme kararı ile belli edilmiş durumdadır. Hisse senedinin veya payın fiilen elden çıkarıldığı tarihte gayrimenkulden kaynaklanan bedel ile hisse senedinden kaynaklanan değer artışlarının ayrıştırılması son derece kolay ve mümkündür.

Bir gayrimenkulün sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulması işleminde ortada nakit bir karşılık yoktur. Gerçekte olan şey servetin şekil değiştirmesidir. Bundan da öte gayrimenkullerin şahsi servet şeklinde değerlendirilmek yerine bütünü ile vergiye tabi olacak ticari varlığa dönüştürülmesi teşviki gerekli bir şeydir. Başka bir açıdan varlık kiralama şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları vergisel avantajlarla teşvik edilmektedir. Gayrimenkullerin ticari işlemlere konu varlıklara ve daha sonra menkul değerlere kaynaklık edecek enstrümanlara dönüşmesi hem vergilendirme potansiyeli hem de ekonomik gelişme açısından son derece yararlı olacaktır.

Gayrimenkulün ayni sermaye olarak konulması neticesinde elde edilecek hisselerin satışı halinde gayrimenkullerin edinildiği tarihten itibaren geçerli olacak süreleri esas alarak indirimli gelir vergisi hesaplanması yöntemi bir alternatif olarak benimsenebilir. Tasarının mevcut düzenlemede tüm anonim şirket hisse senetlerine tanınan iki yıllık elde bulundurma şartına bağlı istisnayı kaldırdığı düşünüldüğünde, bu durum genel kuralın bir istisnası şeklinde düşünülebilir. Harçlar Kanunumuzda gayrimenkullerin şirketlere sermaye konulması işlemleri tapu harçlarından istisna edilmiştir. Bu güne kadar oluşan gelir idaresinin görüşleri ve mahkeme içtihatları birden fazla gayrimenkulün sermaye şirketlerine sermaye konulmasını ticari faaliyet karinesi olarak kabul etmemektedir. Vergi genel vergi sitemimiz içinde ele alındığında da bu tür bir yaklaşımın haklı nedenlerinin olduğu görülmektedir.

Sonuç olarak gelir vergisi tasarısının gayrimenkullerin sermaye şirketlerine sermaye konulması halinde değer artış kazancına bağlı gelir vergisi hesaplanması uygulanması yaklaşımından vazgeçerek, bu gayrimenkullerin sermayeye dönüşmesini teşvik etmesi yerinde olacaktır. Bundan da öte vergilemenin hisse veya payların satıldığı aşamada yapılması tasarının ve genel olarak vergi sistemimiz açısından da daha tutarlı bir yaklaşımdır.