Konut balonu son tren kazasının ağır çekimi gibi
NEW YORK– 2008-2009 global finans krizine ve ardından gelen sert bir resesyona, konut piyasasındaki bir dizi balonun patlamasının neden olduğu yaygın kabul gören bir gerçektir. Bunun en bilinen örneği ABD olmakla birlikte, İngiltere, İspanya, İrlanda, İzlanda ve Dubai’deki bankacılık mevzuatı, denetimlerin gevşekliği ve merkez bankası politika faizlerinin düşük olması benzer balonların oluşmasını körüklemişti.
Beş yılın ardından şimdi de tam bir balon değilse de köpüklenme işaretleri, İsviçre, İsveç, Norveç, Finlandiya, Fransa, Almanya, Kanada, Avustralya, Yeni Zelanda ve yeniden sahneye çıkan İngiltere (tamam, Londra) konut piyasalarında yeniden ortaya çıkıyor. Gelişen piyasalarda balonlar Hong Kong, Singapur, Çin, İsrail ile Türkiye, Hindistan, Endonezya ve Brezilya’nın büyük kent merkezlerinde beliriyor. Bu ekonomilerdeki konut fiyatlarının balon bölgesine girdiğini gösteren işaretler arasında, hızla artan konut fiyatları, halen yüksek olan ve artmaya devam eden fiyat/gelir oranları ve mortgage kredisi borçlarının ailelerin borçları içindeki payının yüksek seviyelerde olması bulunuyor. Gelişmiş ekonomilerin çoğunda balonlar, çok düşük olan kısa ve uzun vadeli faiz oranları tarafından şişiriliyor. Güçsüz GSYİH artışı, yüksek işsizlik oranları ve düşük enflasyon oranı nedeniyle, konvansiyonel ve konvansiyonel olmayan yöntemlerle yürütülen parasal gevşeme politikaları, varlık fiyatlarını yükseltiyor ve artış konut fiyatlarından başlıyor.
Durum gelişen piyasa ekonomilerinde daha da fazla çeşitlilik gösteriyor. Kişi başına gelirin yüksek olduğu - örneğin İsrail, Hong Kong ve Singapur gibi - bazı ülkelerde enflasyon oranı da düşük ve bu ülkeler önde gelen para birimleri karşısında kendi para birimlerinin değer kazanmasını önlemek için düşük politika faizlerini sürdürmek istiyorlar. Diğer bazı ülkelerde ise yüksek enflasyon belirleyici oluyor (Örneğin Türkiye, Hindistan, Endonezya ve Brezilya’da enflasyon merkez bankası hedeflerini bile aşıyor.) Çin ve Hindistan’da tasarruflar ev satın almaya gidiyor çünkü finansal anlamdaki baskılar ailelere enflasyon karşısında koruma oluşturacak fazla seçenek bırakmıyor. Gelişmekte olan birçok ülkedeki hızlı şehirleşme de konut fiyatlarının artmasına sebep olmuş durumda ve talep arzı aşıyor. Ekonomilerin çoğunda, politika yapıcılar üzerindeki siyası sınırlamalar nedeniyle temkinli makro politikalar ılımlı bir şekilde uygulanıyor: Merkez Bankası veya finansal istikrardan sorumlu düzenleyici kuruluşlar, likidite çanağını ortadan kaldırmaya kalkıştığında, aileler,gayrimenkul şirketleri ve politikacılar seslerini yükselterek bu duruma karşı çıkıyorlar. Düzenleyici kuruluşların, serbest piyasaya, mülkiyet haklarına ve kutsal kabul edilen ev sahibi olma idealine “müdahalesinden” şikayet ediyorlar. Yani konut finansmanının ekonomi politiği düzenleyici kuruluşların doğru şeyleri yapabilme imkanlarını kısıtlıyor.
Açık konuşmak gerekirse temkinli makro politikalar tabii ki imdada çağrıldı ancak konut balonlarını kontrol altına almakta yetersiz kaldılar. Kısa ve uzun vadeli faiz oranlarının bukadar düşük olması nedeniyle, ev satın almak için borçlanmayı teşvik eden etkenler üzerinde konut kredilerini sınırlayıcı önlemlerin etkisi çok az oluyor. Ayrıca, resmi faiz oranları ile temkinli makro politikalar yüzünden daha yüksek olan konut kredileri arasındaki fark arttıkça düzenleme arbitrajı için uygun alan da genişlemiş oluyor.
Örneğin kredi/değer oranları düşer, konut alımlarındaki peşin ödemeler artarsa, aileler, peşin ödemeyi karşılamak için arkadaşlarından veya akrabalarından borç almaya veya bankalardan bireysel garantisiz kredi biçiminde borçlanmaya teşvik edilmiş olacaktır. Sonuçta, bazı ülkelerde konut fiyatı enflasyonu hafif yavaşlamış olmakla birlikte genel olarak konut fiyatları, konut kredilerine temkinli makroekonomi politikası sınırlamalarının uygulanmakta olduğu ülkelerde yükselmeye devam ediyor. Resmi politika faizleri -dolayısıyla uzun vadeli konut kredisi faiz oranları- düşük kaldığı sürece bu tür sınırlamalar, aksi durumda olacağı kadar etkili olamayacaktır.
Ancak global ekonomideki yeni konut balonları henüz patlamaya çok yakın gibi görünmüyor olabilir, çünkü - gevşek para politikaları ve enflasyona karşı hedge etme ihtiyacı başta olmak üzere- bunları besleyen etkenler hâlâ tam güçle çalışmaya devam ediyor. Ayrıca bankacılık sistemlerinin çoğunda geçmişte olduğundan daha fazla sermaye tamponu bulunuyor ve bu da onları konut fiyatlarındaki olası bir düzeltmeyi absorbe edebilecek konumda tutuyor; ülkelerin çoğunda ise ailelerin konuta yatırdıkları öz varlıkları, ABD’deki subprime mortgage balonu döneminde olduğundan daha büyük. Ancak konut fiyatları ne kadar yükselirse, balon patladığında da o kadar da düşecek ve bununla bağlantılı ekonomik ve finansal hasarlar o kadar büyük olacaktır. Kredi alanların, ipotek değeri evlerinin değerini aştığı zaman ipotekten çıkma hakkı tanıyan kişisel teminatsız kredilerin (non-recourse loans) uygulandığı ülkelerde konut alanındaki bir yıkım devasa iflaslara ve bankacılık krizlerine yol açabilir. Kredi borçlarının ödenmesini zorlamak için ailelerin gelirlerine el konulmasına izin verilen kişisel teminatlı kredilerin (recourse loans) uygulandığı (İsveç gibi) ülkelerde, borç ödemelerinin (ve giderek artan faiz oranlarının) zorunlu olmayan harcamaların yapılmasına olanak bırakmaması nedeniyle kişisel tüketim hızlı bir düşüşe geçebilir. Her iki durumda sonuç aynı olacaktır: resesyon ve durgunluk.
Birçok ülkede şahit olduklarımız, konut piyasasında yaşanan son tren kazasının yavaş çekimde tekrarına benziyor ve tıpkı geçen sefer olduğu gibi balonlar ne kadar büyürse gerçekle çarpışma da o kadar kötü olacaktır.
Nouriel Roubini
Roubini Global Economics araştırma kuruluşunun başkanı ve New York Üniversitesi Stern İşletme Fakültesi Ekonomi Profesörüdür.