Yabancı sattı, yerli aldı şampiyon Esenyurt

Hamide HANGÜL

Konut piyasasında 2025 yı­lında adeta dengeler de­ğişti. Yüksek faiz, artan maliyetlere rağmen geçen yıl 1.6 milyon adetlik satış aşıldı. Sektör temsilcilerine göre, bu artışta va­tandaşlık için konut satın alan ya­bancıların, üç yıllık yasal sürenin sonunda gayrimenkullerini nis­peten piyasanın altında satışa çı­karması ve reel fiyat yükselişinin enflasyonun altında kalması etkili oldu.

Hatırlanacağı gibi, yabancı­ların Türk vatandaşı olabilmeleri için en düşük gayrimenkul satın alma bedeli 2018 yılında yapılan değişiklikle 1 milyon dolardan 250 bin dolara çekilmişti. Söz konusu tutar, 2022 yılında 400 bin dola­ra çıkartılmıştı. Üç yıl satılmama­sı da şarta bağlanmıştı. Vatandaş fırsat alımı yaparken, Türkiye’nin tüm ilçelerinde en fazla konut satı­şı, yabancıların da alımlarıyla öne çıktığı İstanbul Esenyurt’ta 34 bin 315 adetle gerçekleşti.

Türkiye İs­tatistik Kurumu (TÜİK) verilerin­den yapılan belirlemelere göre, bu ilçeyi Ankara Çankaya 24 bin 531, Antalya Kepez 23 bin 929, Gazi­antep Şehitkamil 21 bin 946, Ke­çiören 20 bin 455 adete izledi. Öte yandan Bursa Nilüfer 19 bin 669, Ankara Sincan 18 bin 794, Mamak 18 bin 760, Antalya Alanya 18 bin 616, Gaziantep Şahinbey 18 bin 577 adetle Türkiye’nin en çok ko­nut satılan ilçelerinden.

İki yıl sonra yeniden yükselişe geçti

TÜİK verilerine göre, son 10 yıl­lık dönemde Esenyurt’ta konut satışları en yüksek seviyeye 40 bin 545 adetle 2015’te ulaşırken, 2023’te ise 25 bin 189’la en düşük rakamı gördü. Bu düşüşten sonra 2024’te 31 bin 263, 2025’te 34 bin 315 adet ile son iki yıldır yükseli­şe geçti. En çok konut satılan ilçe­lerden Ankara Çankaya’da 2024’te 21 bin 671, Kepez 20 bin 932, Sin­can 16 bin 218 adet, Mamak 15 bin 676 konut satıldı ve bu ilçeler son bir yılda satışlarını artırdı. Satış şampiyonu bazı ilçelerde ise tablo değişti. Buna göre, 2024’te Antal­ya Alanya’da 18 bin 857, Gaziantep Şehitkamil’de 22 bin 552 bin adeti yakalayan satışların, 2025’te geri­lediği belirlendi.

İstanbul’da tüm ilçeler arttı

İstanbul’da en yüksek satışta Esenyurt’u Pendik 12 bin 861 adet, Başakşehir 12 bin 854, Bahçeliev­ler 12 bin 105, Beylikdüzü 11 bin 422, Kartal 10 bin 495, Kadıköy 10 bin 331 adetle izledi. Mega şehrin tüm ilçelerinde de satışların art­tığı belirlendi. En yüksek artış sa­tışlarını 2 bin 814’ten 5 bin 554’e çıkartan Güngören’de görülürken, Beykoz’da satışlarını en çok artı­ran ilçe oldu. İlçe, 567 adet olan sa­tışlarını geçen yıl 1.344’e çıkardı. Sektör temsilcileri, Esenyurt’un satışlarda tüm ilçeleri geçmesin­de, yabancıların piyasanın altında satış yapması, İstanbul’un gelişen bölgelerinden olması ve fiyatların merkez ilçelere göre nispeten da­ha düşük kalmasının etkili olduğu görüşünde.

Yabancının ilk tercihi Esenyurt, Beylikdüzü ve Başakşehir oldu

EVA Gayrimenkul Değerleme, yabancıların gayrimenkul alımlarını inceledi. Buna göre, 2024'te 1 milyon 423 bin 411 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri, 2025 yılında 1 milyon 193 bin 544 metrekare oldu. İstanbul’daki yabancılar tarafından adet bazında en çok tercih edilen ilçeler sırasıyla Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Bağcılar, Küçükçekmece, Zeytinburnu, Şişli, Büyükçekmece, Avcılar ve Kağıthane ilk onda yer aldı.

“Talep, daha alt ve orta segmentteki konutlara oldu”

Anadolu yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, İstanbul Esenyurt'un gökdelenler şeklinde en hızlı büyüyen semti olduğunu söyledi. Şişik, "Esenyurt, pem iç göçün hem de yabancı nüfus yoğunluğunun merkezi konumunda. Daha alt ve orta segmente yönelik konutlar mevcut. Burada Çankaya daha istisna duruyor ama orada da ilçenin büyük olması bir etken. Yine bu ilçelerin şehirlerin “çeper” genişleme noktaları olduğunu baz alırsak, boş arazilerin varlığı veya kentsel dönüşümün hızlanması nedeniyle yeni projelerin çoğu buralarda inşa ediliyor. Kısacası arz nerede yüksekse, satış rakamları da orada daha yüksek geliyor” dedi.

“Yabancı 2,5-3 milyon liraya da konutu satıyor”

Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, yabancının sattığı konutları yerlilerin aldığını kaydetti. Özyurt, "Krediye erişim zor olduğu için de malını bozdurarak fırsat alımı yapıyor. En fazla vatandaşlığı, konut satışlarının fazla olduğu yerlerde görebiliriz. İstanbul’da bugün ortalama bir konut fiyatı 6 milyon lira seviyesinde.

Türkiye’nin her yerinde ortalama maliyet aynı. Ancak yabancı, üç yılın sonunda satın aldığı konutu 2,5-3 milyona da satabiliyor. Üçüne beşine çok bakmıyor. Bundan biz de muzdaripiz, çünkü ortalama 1+1 daire 5,5-6 milyon lira ama 2,5-3 milyon liraya da satıyor. Bu da satış baskısı oluşturuyor, fırsatı gören yerliler de alıyorlar” diye konuştu.