Goldman’dan ‘konut balonu 2015’te patlayabilir’ uyarısı

Dünyada konut balonu endişesi tekrar gündeme geliyor. Gelişmiş ekonomilerdeki konut fiyatları 2008 krizinden sonra tekrar yükselmeye başladı. Fakat bazı yerlerde bu fiyat yükselişinin yeni bir konut balonu yaratıyor olduğu endişesi gündeme geliyor. İsrail, Kanada, Norveç, Belçika, Avustralya, Dubai, Hong Kong, Londra ve Singapur, ekonomistler ve konut pazarı analistlerine göre bu endişenin başlıca sebebini oluşturuyor. 2009’dan bu yana konut fiyatları İsrail’de yüzde 40 artarken, Norveç’te neredeyse yüzde 30, İsviçre’de ise yüzde 20’nin üzerinde arttı. Konut fiyatlarındaki genel artışın sebebi, merkez bankalarının finansal piyasaları gevşetmesi ile borçlanma maliyetlerinin düşmesi, böylece bankaların konut kredisi şartlarının da tüketici nezdinde rahatlaması olarak görülüyor.

Yükselen fiyatlara müdahale artıyor

Emlak danışmanlığı şirketi Knight Frank’ın ortaklarından olan Liam Bailey, “Faizler çok düşük olduğu zamanlarda aşırı bir borçlanma olması ve paranın krediyle alınabilecek konuta tahsis edilme riski her zaman vardır” diyerek konut balonunun finansal piyasalar kaynaklı olduğunu belirtiyor.

Birçok gelişmiş ülkede 2014 yılı süresince konut balonunun şişmeye devam edeceğini öngören Goldman Sachs ekonomistlerine göre 2015 yılı birden fazla ülkede balonun patladığına şahit olacak. Bu durum hükümetleri konut piyasasını soğutmak için harekete geçmeye yöneltiyor. Demographia araştırma şirketine göre Hong Kong, dünyanın en pahalı konut fiyatlarına sahip şehri oldu. Çin hükümeti bu gelişmeyle pazarı soğutmak için 2 milyon Hong Kong doları (200 bin dolar) üzerindeki konut satın almalarına uygulanan damga vergisini iki katına çıkarttı. Bailey, hükümetlerin piyasayı iyileştirmek için çabası olduğunu fakat belirli aşırılıkların yaratacağı tehlikenin farkında olmadıklarını söylüyor. Singapur’da da hükümet, konut alıcıları konut fiyatlarını hafifçe düşürebilmek için borçlanma maliyetlerini artırmaya çalıştı.

Goldman Sachs’ın konut piyasaları hakkında verdiği bilgilere göre konut fiyatlarındaki fiyat artışı ne kadar hızlı olursa, fiyatların hızla düşmesi yani konut balonunun patlaması da önümüzdeki beş yıl içinde o kadar mümkün. Bu metodoloji ile dünya konut fiyatları Goldman Sachs ekonomistlerince incelendiğinde İsrail, Almanya ve İsviçre fiyatlarda belirgin bir düşüşün yaşanacağı en muhtemel ülkeler. Fakat konut satın alma fiyatları yerine kira fiyatları değerlendirildiğinde ise Belçika, Finlandiya, Norveç ve Kanada en büyük balon tehdidi altındaki ülkeler.

Borçlanma fiyatlarındaki kaçınılmaz artış başladığında konut balonunun nerede patlayacağını ön görebilmek için her ülkenin arz ve talebini incelemek gerekiyor. Goldman Sachs’a göre konut fiyatlarındaki artış genelde inşaat maliyetlerindeki büyük bir artıştan birkaç yıl sonra gerçekleşiyor. İsrail’in konut fiyatlarındaki patlama artan uluslararası yatırımlarla ve ezelden beri kıt olan konut arzıyla daha da hızlandı. Kanada da ise imar izinlerinin sayısı tarihi bir seviyede ve inşaatların böylesi artması konut arz fazlasına yol açacak endişelerine yol açıyor.

Liam Bailey’ye göre Sydney ve Melbourne konut piyasaları ise Çin, Malezya ve Singapur’dan gelen para akışının avantajını yaşıyor. Londra ise ekonomistlerin genel kanısının aksine çok yerel bir hikaye. İngiltere’nin konut arzındaki uzun vadeli sınırlandırmaları sayesinde Goldman Sachs ekonomistlerince hızlı bir fiyat düşüşü yaşamıyor olacak. 2008 yılında çok şiddetli bir şekilde konut balonu patlayan ülkelerde bile fiyatlar hızla tekrar yükseldi. Londra gibi Dubai’de de güvenli liman algısı, Arap Baharı sebebiyle körfezden ülkeye giren para akışı ve Hindistanlı yatırımcılar konut fiyatlarının can simidi oldu.

“Kanada’da konut fiyatları hızla düşüşe geçti”

Kanada konut piyasası hakkında Goldman Sachs tarafından hazırlanan raporlara göre, ülke konut fiyatlarında hızlı bir düşüşe doğru ilerliyor. Kanada, şimdiden konut arzında aşırı artış olduğunun sinyallerini veriyor. Endişelerin artması üzerine bir rapor hazırlayan Goldman Sachs ekonomist Hui Shan geçtiğimiz hafta “Veriler, yükselmeye devam edebilir fakat eninde sonunda tekrar düşüş yaşayacaktır” diyerek uyarmıştı. Aslında rapora göre Kanada, İsrail, Norveç ve İsviçre’den sonra hızlı gelişen konut pazarlarında dördüncü sırayı alıyor fakat Shan’a göre Kanada’da diğer ülkelerin aksine yıllardır yavaşlamadan devam eden bir inşaat sektörü var ve bu eğim hiç yavaşlama belirtisi göstermedi. Ulusal konut danışmanlıklarından Canada Mortgage and Housing Corporation verilerine göre ağustos ayında 188 bin 440 konut inşa edilmişken, eylül ayında 190 bin 492 konut inşa edildi. Kanada Merkez Bankası Başkanı Stephen Poloz, geçtiğimiz çarşamba yayınlanan parasal enflasyon raporunda, her ne kadar borcunu ödeyen  haneler güven veriyor olsa da, pazarda herhangi bir ani harekete karşı tetikte olduklarını ve konut pazarında  farklı yönde bir hareketin bir riske dönüşebileceğini belirtti.