AVM'lerdeki yüksek kiralar mağazaları, varoşlara kaydırıyor

İSTANBUL - Alışveriş merkezlerinde (AVM) metrekare fiyatlarının hızla artması, perakendecilerin sancılı bir süreç yaşamasına neden oluyor. AVM'lerdeki metrekare fiyatları ise lokasyon ve konsepte göre değişmekle birlikte ortalama 60 Euro ile 180 Euro arasında değişiyor. AVM sayısının hızla artmasına karşın metrekare fiyatlarında bir düşüş olmadığından yakınan yerli markaların bir kısmı çözümü, gelişmekte olan bölgelerde açılan AVM'lerden elde edilecek cirolarda arıyor. AVM'lerden çıkmak için pazarlıklar yapılıyor AVM'lerdeki kira fiyatlarının yüksek seyrettiğini söyleyen Türkiye Ayakkabı Sanayicileri Derneği Yönetim Kurulu ve Birleşmiş Markalar Derneği'nin eski Başkanı olan Ali Murad Kızıltaş, "Şu anda bir boşalma yok, çünkü beşer yıllık kontratlar var. Ama müşteri ziyaretleri anlamında azalma var. Çıkmak isteyenlerin bazı AVM'lerde ciddi pazarlıklar yaptığını duyuyoruz" dedi. Kira artışlarının yabancı markaların Türkiye'ye ilgisinden kaynaklandığını söyleyen Kızıltaş, başka bir nedenin de aşırı değerli Türk Lirası nedeniyle ihracat yapmakta zorlanan ihracatçıların iç piyasaya yönelip mağazalaşmaya başlaması olduğunu belirtti. Kızıltaş, "Bunların bir hesaplama yapmadan vermiş oldukları kira fiyatları var. Bu da bizi etkiliyor. A firması benim sektörüme girip 10 lira kira vermeyi taahhüt ediyorsa, ben 6 liraya indiremiyorum. Pazarlıklar bile çok yüksek rakamlardan başlıyor" diye konuştu. A grubu AVM'lerde cirolar kötü AVM artış oranı ile ciro artış oranının paralel olmadığını ifade eden Kızıltaş, "Mutlaka ciro artışımız var ama bu, bugüne kadar olmadığımız pazarlarda mağaza açarak oradaki tekil mağazalardan çaldığımız cirolar. Masraflar, kira artışları, personel gideri, mağaza sayısı hızla artarken, ciro artışı aynı oranda olmuyor. Bugün Büyükdere Caddesi üzerinde Maslak'tan Mecidiyeköy'e kadar 10 tane AVM olacaksa zaten ciroların aynı oranda artmayacağını bilmek gerekir. Ama prestij için oralarda olmak zorunda kalıyoruz" dedi. Lokasyon ve konseptine göre kent merkezinin dışındaki AVM'lerde de kira fiyatlarının çok makul olmadığını ama daha uygun seyrettiğini dile getiren Ali Murad Kızıltaş, mağazaların ciro büyümesini de bu AVM'ler ve outletlerden sağladığını kaydetti. "A grubu dediğimiz AVM'lerden kötü cirolar elde ediyoruz" diyen Kızıltaş, ucuz olan bölgelerdeki ciro artışının daha fazla olduğunu belirtti. AVM'lere hayır denecek noktaya gelindi Kızıltaş, "Bu bölgeler daha çok İstanbul'un varoşları, ufak esnafın yaşadığı bölgeler. Bunlar da ağırlıklı olarak kredi kartıyla değil nakit para ile gelip alışverişlerini yapıyorlar. Bu bölgelerden ciddi bir ciro sağlanıyor. O yüzden çok ciddi alternatif olmuş durumda. Zaten markalara da bakarsak bu bölgelere doğru yoğunlaşmaya başladı. İstinyepark, Capacity, Kanyon gibi A plusa hitap ettiğini söyleyen AVM'lerde, yerli-yabancı, kimse memnun değil" dedi. Zaman içerisinde civar bölgelerdeki AVM'lerin alternatif olacağını dile getiren Kızıltaş, firmaların da artık doyuma ulaşmaya başladığını söyledi. Kızıltaş, şöyle devam etti: "Eskiden 10 mağazası olan için 11'inci mağaza önemliydi. Ama artık 50 mağazası olan için 51'inci çok önem taşımıyor. Yani AVM'lere çok rahat 'hayır' diyebilecek noktaya ulaşıldı. Fayda sağlayabilecekleri yerlerde yatırım yapmayı tercih edecekler." Akyiğit: Bazı bölgeler AVM asri mezarlığı olacak AVM'lerle ilgili ciddi sıkıntılar yaşandığını dile getiren Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Yönetim Kurulu Başkanı Ekrem Akyiğit, "AVM'lerin tamamında sorun var; sayı artışı, kiralama alanları, şehir planlaması olmadan yapılması, bazılarının han gibi idare edilmesi. Kiralar da bunun tek ayağı. Genel giderler de çok yüksek" dedi. AVM sayısının plansız bir şekilde arttığını belirten Akyiğit, "Bazı bölgeler yakında AVM asri mezarlığı gibi olacak" diye konuştu. AVM'lerin değer yaratmayan yerlere, şehir merkezlerine yapıldığını söyleyen Akyiğit, "Oradaki doğal yapı da bozuluyor. Oysa AVM'lerin yapılma mantığı değer yaratma olmalı" dedi. Yan yana açılan AVM'lerle müşterinin bölündüğünü, giderlerin arttığını ama cironun aynı kaldığını ifade eden Akyiğit, iki tarafın da kazanacağı sürdürülebilir bir ortam yaratılması için ciro-kira ilişkisinin sağlanması gerektiğini kaydetti. Türkiye outlet cenneti oluyor AVM furyasının outlet furyasına dönmeye başladığını söyleyen Ekrem Akyiğit, "Herkes outlet'e dönmeye başladı. Yakın bir gelecekte yerli markalar da outletlere itibar edecekler. Çünkü işler daha yüksek olacak" dedi. Bu arada yabancı markaların da bu fırsattan yararlanarak dünyada satamadıkları ürünleri daha düşük bedellerle Türkiye pazarındaki outletlerde sokacağını öngören Akyiğit, şöyle devam etti: "Planlama yapılmadan açılan outletlerin doldurulması için yabancı markalar, ucuz mallarını getirecek. Tüketici de buna olumlu tepki verir. Ancak bu kez de Türkiye'den marka çıkması mümkün olmayacak. Türkiye'deki üretim zarar görecek." Türk halkının satın alma gücünün ortada olduğunu söyleyen Akyiğit, çok düşük bir A grubu bulunduğunu, bunların yine kendi AVM'lerinden alışveriş yapacağını söyledi. B grubunun bir bölümü ile C ve D grubunun lüks AVM'leri terk edeceğini dile getiren Akyiğit, "Yöre ile bütünleşen, müşterisi oturmuş AVM'ler çok etkilenmez. Ancak yeni açılan AVM'ler müşterisini outletlere kaptıracak" diye konuştu. Akyiğit, Bağcılar, İkitelli, Halkalı, Küçükçekmece gibi bölgelerde açılan AVM'lerin ana arterlerdekilere kan kaybettireceğini de söyledi. Yabancıya sağlanan kolaylık yerliye yok Yabancı zincir mağazalara kira ve genel giderlerde kolaylıklar sağlandığını söyleyen BMD Başkanı Ekrem Akyiğit, yerli markalara ise daha fazla katılım payı yüklendiğini belirtti. Bu durumda rekabet yapısının bozulduğunu kaydeden Akyiğit, bu uygulamaya karşı birtakım girişimleri olacağını bildirdi. Yabancılara daha ucuz kira olanakları sağlandığını söyleyen Ali Murad Kızıltaş da, "Bir AVM'ye gittiğimizde benim olmak istediğim lokasyonun daha uygun fiyatlarla yabancı markalara kiralanmış olduğunu görüyoruz. Önce onlarla görüşülüyor, birtakım yerler veriliyor. Yabancı markaya hem iyi lokasyon, hem de ucuz kira olunca yerlinin yükü katlanarak artmış oluyor" dedi. Yabancı markaları çekmek için taviz vermek zorunlu AVM'lerdeki kiraların yüksek olduğu yönündeki eleştirilere katılmayan Metroport'un Genel Müdürü Malik Kubilay, "AVM'ler her zaman her fedakarlığı yaptı. 2001 krizinde doların fırladığı zamanda dolar kurunu sabitledi. İşler iyi gittiği zaman perakendeci arkadaşlarımız, 'kiralarımız çok düşük, biraz artıralım' dediler mi? Hepimiz aynı gemideyiz, masraflarımız artıyor, her alanda olduğu gibi perakende sektöründe de zayıflamalar var ama bunlar geçici" dedi. Yabancı markalara daha ucuz kira olanakları sunulduğunu doğrulayan Kubilay, "Yerli markalar kiralamaya gelmeden önce 'Mango, Zara var mı?' diye soruyor. Büyük zincirler olmayınca yerli de gelmek istemiyor. Biz de bu markaları AVM'lere çekmek için belli tavizler vermek zorunda kalıyoruz. Metrekaresi 50 dolarsa yabancı markaya 30 dolara veriyoruz. Aradaki açığı kapatmak için yerliye de 70 dolara vermek zorunda kalıyoruz" diye konuştu. Metroport'taki mağaza kiralarının ortalama 60 dolar olduğunu ve mağazaların yüzde 90 dolduğunu açıklayan Kubilay, lokal AVM'lerin ayakta kalacağını söyledi. AVM'lerin aylık işlem hacmi 18 milyar dolar Türkiye'de 1990'lı yıllardan itibaren gelişmeye başlayan alışveriş merkezlerinin sayısı 180'e ulaştı. 5 yıl içerisinde 150 adet daha açılması bekleniyor. 2007 yılında 1.5 milyon metrekare olan AVM toplam alanı, 2008'de inşaat halindekilerle birlikte 3.5 milyon metrekareye ulaştı. AVM'lerin aylık işlem hacmi 18 milyar doları bulurken, Türkiye'de bin kişiye düşen AVM metrekaresi 47.6.