Gayrimenkul, yatırımcısını mahcup etmedi

İBRAHİM EKİNCİ

Gayrimenkul fiyat hareketlerini izleyen Endeksa’nın son 5 yıllık verilerine göre 30 büyükşehir belediyesi içinde en yüksek metrekare fiyat artışı Aydın, Ordu ve Bursa’da gerçekleşti.

Ocak 2013 – Kasım 2017 dönemi enflasyonu (%50.03) dikkate alındığında 30 büyükşehirden 19’unda metrekare fiyat artışı enflasyona yenik düşmedi. 11’inde enflasyonun altında kaldı. En yüksek kayıp Mardin'de gerçekleşti. Endeksa’nın izlediği toplam 69 ilde en büyük kazanç Isparta’da sağlandı. Metrekare fiyat artışında en büyük hacimli gayrimenkul piyasasına sahip İstanbul yüzde 28 reel getiriyle yatırımcısını enflasyona ezdirmedi. İzmir yüzde 29, Ankara yüzde 27 reel getiri sağladı.

Gayrimenkulde bazı proje ve yeni imar uygulamaları metrekare fiyatlarında olağanüstü artış veya düşüşlere yol açabiliyor. Genel ortalamalardan hareket edildiğinde metrekare fiyat artışının, izlenen 69 ilin 36'sında enflasyona yenildiği görülüyor. Ancak yatırımcı sadece fiyat artışından kazanmıyor. Bir kısmı kira geliri de sağlıyor. Kira geliri, artı metrekare fiyat artışı birlikte hesaba katıldığında metrekarede kayıp yaşayan birçok ilde de kazanç sağlandığı görülüyor. Metrekare fiyat artışı, artı kira geliri birlikte dikkate alındığında büyükşehirlerden Denizli, Diyarbakır, Şanlıurfa, Gaziantep ve Mardin'de, diğer kentlerden ise sadece Kırıkkale, Nevşehir, Kilis ve Erzincan'da kayıp dikkat çekiyor. Kalan 60 ilin tamamında yatırımcı kazanmış görünüyor.

Son zamanlarda yeni enstrümanlar devreye giriyor. Daire, büro veya dükkan almak yerine fonlar aracılığı ile metrekare de satın alınabiliyor. Dolayısıyla metrekare fiyatlarının seyri önem kazanıyor. Fiyat hareketlerini izleyen Endeksa.com ve diğer kuruluşların rakamları da yatırımcıya fikir verebilecek özellikte. DÜNYA’nın Endeksa’dan sağladığı 69 ilde 5 yıllık metrekare fiyat artışı rakamları, son 5 yılın enflasyonu düşülerek kabaca reel hale getirince, 33 ilde yatırımcının metrekare fiyat artışında enflasyona yenilmediği, bazı illerde ciddi kazanç da elde ettiği görülüyor. Bazı illerde ise kira getirisi hariç tutulduğunda önemli kayıp var. Merkez Bankası veri setinden sağlanan rakamlara göre Ocak 2013 ile Kasım 2017 arası dönemin toplam enflasyonu yüzde 50.03. İllerin ortalama gayrimenkul metrekare fiyatları arasındaki 5 yıllık değişimden, 5 yılın enflasyonu düşüldüğünde görünürdeki nominal getirinin ötesinde yatırımcının gerçekte ne kazandığı da anlaşılıyor.

30 büyükşehir belediyeli ilde son 5 yıldaki konut metrekare fiyat hareketleri incelendiğinde en önemli artışın yüzde 102 ile Aydın’da gerçekleştiği görülüyor. Endeksa’nın değerlendirmesine göre bu artışta ilin “Turizm cenneti olmasının” etkisi var. Yabancıların konut satın aldığı ilk 5 il içerisinde yer alan Aydın’da ortalama konut metrekare satış fiyatı bugün 1.925 TL düzeyinde. Enflasyondan arındırıldığında yatırımcının kazancı (kira geliri hariç) yüzde 52 düzeyinde. Kira geliri dahil edildiğinde kazancı yüzde 110'u buluyor.

Ordu son yıllarda üniversite, ulaşım ve sağlık yatırımları ile adından söz ettiriyor. Doğası ile yabancı yatırımcının da tercih ettiği iller arasında yer alıyor. Ordu’da son 5 yılda konut fiyatlarında yüzde 97 artış görüldü. Metrekare fiyatında yatırımcının reel kazancı yüzde 47 düzeyinde. Metrekare kira getirisi de dikkate alındığında kazandı yüzde 92 düzeyinde. Konut fiyatlarında en fazla artış görülen 3’üncü şehir Bursa'da son 5 yılda konut metrekare fiyatlarında yüzde 90 artış görüldü. Bursa’dan sonra konut fiyatlarında en fazla artış görülen iller yüzde 87 ile Sakarya ve yüzde 79 ile İzmir. 

Öğrenci memur talebi fiyatları yukarı çekti

Büyükşehirler de dahil, rakam sağlanan 69 il içinde son 5 yılda konut fiyatlarında en fazla artış görülen şehir ise Isparta. Üniversite öğrencileri ve şehirde görev yapan askeri ve idari çalışanların yarattığı konut talebi fiyatları son 5 yılda yüzde 131 yukarı çekti. İlde ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin TL, ortalama konut fiyatı 280 bin TL. Enflasyondan arındırıldığında Isparta’da emlak yatırımının sağladığı reel kazanç yüzde 81’i, kira geliri dahil edildiğinde yüzde 132'yi buluyor. Bu da Isparta’yı birinci sıraya taşıyor. Yalova fiyat artışı artı kira getirisi ile yüzde 99 reel getiri ile 2’nci sırada. 

11 büyükşehirde artış enflasyonun gerisinde 30 büyük şehirden 11’inde gayrimenkul metrekare fiyatları arttı ancak bu artış enflasyonun gerisinde kaldı. Mardin’de metrekare fiyatı geriledi ve 5 yıl önceki rakamların (1.134 TL) gerisine (875TL) düştü.

Gaziantep, Şanlıurfa, Diyarbakır gibi bazı Güneydoğu illerinde de fiyat artışlarının sınırlı kalması yatırımcının kaybını büyüttü. Büyükşehirlerde kira geliri dahil edildiğinde enflasyona yenilen il sayısı 5 olarak gözüküyor. Büyükşehirler dışında, 23 ilde metrekare fiyat artışı enflasyonun gerisinde kaldı. Kilis’te metrekare fiyatları 5 yıl öncesinin de gerisine düşmüş görünüyor. Bu illerde kira artışı da dikkate alındığında enflasyona yenilen il sayısı 4. Bu iller Kırıkkale, Nevşehir ,Kilis ve Erzincan. Hesaplamada, illerin ortalama metrekare kira getirisi, 5 yıllık getiri olarak dikkate alındı.

Yabancı, denize ulaşım kolaylığına bakıyor

Doğal güzellikleri olan illerin değer artışında öne çıktığını belirten Endeksa Kurucu Ortağı ve CEO’su Görkem Öğüt, konut değerlerinin son 5 yıllık artışı ile ilgili olarak, “Özellikle deniz kenarına ulaşımı olan iller yabancı konut yatırımcılarının ilgi odağı oldu. Ulaşım ve yatırım projeleri de konut değerini en fazla etkileyen unsurların başında geliyor. Son 5 yıllık değer artışı göz önünde bulundurulduğunda Aydın, Isparta, Yalova gibi illerde 2 ile 2.3 kata varan değer artışları gözlemliyoruz.” dedi.