GYO'larda 'lider sermayedar' uygulamasına izin

ANKARA - Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında (GYO) yeniden "lider sermayedar" uygulamasına olanak sağlandı.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK), GYO'lara ilişkin esaslar tebliğinde 2006 yılı Temmuz ayında yapılan değişiklik ile mevzuattan çıkarılan "lider girişimci", yine Kurul'un Temmuz ayında yayımladığı tebliğ değişikliği ile "lider sermayedar" olarak yeniden uygulamaya sokulmuş oldu.

Resmi Gazete'nin 27 Temmuz'daki sayısında yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile ayrıca, bağımsız yönetim kurulu üyeliğine açıklık getirilirken, GYO'lar, yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti olmayan yapıları portföyüne alamayacak.

Gayrimenkul piyasasında tecrübeli, bilgi birikimi olan, güvenilir sermaye gruplarınca kurulacak GYO'ların, halka açılma aşamasında kolaylık sağladığı, yatırımcıların karşılarında bir muhatap bulabildiklerini belirten uzmanlar, "lider sermayedarlığın" şirketlerin kuruluşunu da kolaylaştırdığını vurguladılar. "Lider sermayedarlık" uygulaması, şirketlerin kuruluşunu kolaylaştırdığı gibi yatırımcının güvenini sağlayan bir unsur olarak değerlendiriliyor.

Tebliğde, ortaklıkta tek başına veya bir araya gelmek suretiyle sermayenin asgari yüzde 20’si oranında pay sahibi olan ve belirlenen şartları taşıyan ortak ya da ortaklar "lider sermayedar" olarak tanımlandı. Ortaklık paylarının halka arz edilmesi sonrasındaki pay edinimleri, bu kapsamda değerlendirilmeyecek. Ortaklığın ticaret unvanında doğrudan ismi veya unvanı kullanılan veya doğrudan olmasa da ortaklığın ticaret unvanında kendisi ile bağlantılı olduğu izlenimini uyandıran bir ibareye yer verilen gerçek veya tüzel kişilerin, "lider sermayedar" olması gerekiyor.

Ani usulde kurulacak GYO'larda başlangıç sermayesi, GYO'ya dönüşecek şirketlerin mevcut ödenmiş sermayesi ile özsermayesinin asgari tutarı 7,2 milyon YTL'den 10 YTL'ye yükseltildi. Uygulamada, GYO'lar 100 milyonlarca YTL sermaye ile kurulduğu için 10 milyon YTL'ye yükseltilen rakamların uygulamada fazla anlamı bulunmuyor.

7 yıllık yönetim kurulu üyesinin bağımsızlığı kalkıyor

Tebliğ ile "yönetim kurulu üyelerinin bağımsızlığı" yeniden tanımlanırken, ortaklık yönetim kurulunda toplam 7 yıl süre ile bağımsız yönetim kurulu üyeliği yapan bir kişinin bağımsızlığı ortadan kalkmış sayılacak.

Uygulamada sorun çıkmaması için, tebliğe eklenen geçici madde ile mevcut GYO'larda bağımsız yönetim kurulu üyesi olarak atanmış kişilere, görev sürelerinin sonuna kadar devam etme imkanı getirildi. Ancak görev sürelerinin tamamlanmasını takip eden ilk olağan genel kurul toplantısında, tebliğ şartlarını sağlayan bağımsız yönetim kurulu üyeleri atanacak.

Kurucuların nitelikleri

GYO gerçek ve tüzel kişi kurucularının muaccel vergi ve prim borcunun bulunmaması gerekiyor. Lider sermayedarların veya sermayede doğrudan yüzde 10 ve daha fazla paya sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucuların, ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları şartı aranacak.

Lider sermayedarlar veya sermayede doğrudan yüzde 10 ve daha fazla paya sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucular, sermaye piyasası kurumu ortağı olmanın gerektirdiği itibara sahip olacak. Önceden, GYO'nun bütün kuruluş ortakları için aynı şartlar aranıyordu.

Gerçek kişi kurucularda ve lider sermayedarlarda aranacak nitelik de tebliğde yeniden belirlenirken, uzmanlar, önceden lider sermayedarlarda kar şartı arandığını, ancak "ekonominin şartları içinde bir şirketin sürekli kar etmesinin mümkün olmadığı" gerekçesi ile kar şartının kaldırılarak, şirketin mali gücünü ölçecek ekonomik kriterler getirildiğini kaydettiler.

Kurucuların banka olması ya da bankaların doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması halinde, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun görüşü alınması hükmü kondu.

Lider sermayedar olacak gerçek kişinin, toplam menkul ve gayrimenkul varlıklarının rayiç değerinin en az 10 milyon YTL olması, birden fazla gerçek kişinin lider sermayedar olması halinde ise gerçek kişi lider sermayedarların menkul ve gayrimenkul varlıklarının rayiç değerinin toplamının en az 15 milyon YTL olması gerekiyor.

Lider sermayedar olacak tüzel kişilerin; en az 3 yıllık faaliyet geçmişinin olması, mali tablolarında yer alan özsermayesinin en az kurulacak ortaklığın çıkarılmış sermayesi tutarında, aktif toplamının ise kurulacak ortaklığın çıkarılmış sermayesinin en az 2 katı olması şartı aranacak. Bu amaçla yapılacak hesaplamalarda özsermaye şartı için 100 milyon YTL, aktif toplamı şartı için ise 200 milyon YTL tavan olarak uygulanacak.

Lider sermayedar, ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olacak. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak ortaklığın faaliyet konusuna giren alanlarda edinilmiş tecrübe sayılmayacak.

Kamu kurum ve tüzel kişileri ile kamu yararına faaliyet gösteren tüzel kişilerde, kendi özel mevzuatlarında aranan şartlar dışında lider sermayedara ilişkin mali yeterlilik şartları aranmayabilecek. Birden fazla kişinin lider sermayedar olarak belirlenmesi halinde, tebliğde belirtilen şartlar her bir tüzel kişi için ayrı ayrı aranacak.

Halka açılmadan sonra lider sermayedar, payını 2 yıl koruyacak

Lider sermayedarın asgari sermaye oranını temsil eden paylar, ulaşılması gereken asgari halka açıklık oranını temsil eden payların halka arz suretiyle satış süresinin bitimini takip eden 2 yıl boyunca bir başkasına devredilemeyecek. Ortaklıkta yönetim hakimiyeti sağlayacak orandaki imtiyazlı payların, kuruluş/dönüşüm aşamasında ve ulaşılması gereken asgari halka açıklık oranını temsil eden payların halka arz suretiyle satış süresinin bitimini takip eden 2 yıl boyunca sadece lider sermayedar tarafından iktisap edilmesi gerekiyor. İmtiyazlı paylar, kurul izni ile devredilebilecek.

Ortaklıkta imtiyazlı payların mevcut olmaması halinde, lider sermayedarın ortaklıkta hakim ortak konumunda olması ve ulaşılması gereken asgari halka açıklık oranını temsil eden payların halka arz suretiyle satış süresinin bitimine kadar korunması gerekiyor. Bu uygulama, özellikle küçük yatırımcıların korunması açısından önem taşıyor.

Okul değil tecrübe şartı

Ortaklıkta yönetim kurulu üyesi ve denetçi olarak görev alacaklarda, en az 4 yıllık yüksek öğrenim kurumundan mezun olma şartı kaldırılırken, "ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olmaları" şartı korundu. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmayacak.

Ancak, yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun 4 yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş olmaları ve Kurul düzenlemeleri dikkate alınarak kurulan komitelerde de sadece 4 yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş yönetim kurulu üyelerinin görev almaları zorunluluğu getirildi.

İştiraklerle ilişkiler

Tebliğde yapılan düzenlemeye göre, GYO'lar, kredi veremeyecek, iştirakleriyle herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremeyecek. GYO'lara ayrıca, sermaye piyasası araçlarını ödünç verme imkanı getirildi. Bunun, GYO'ların elindeki sermaye piyasası araçlarını değerlendirmek ve gelir sağlamak açısından önemli bir kolaylık olduğu belirtiliyor.

Bu kapsamda, SPK'nın ödünç verme işlemlerine ilişkin düzenlemelerinde belirtilen esaslar çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki menkul kıymetlerin piyasa değerlerinin en fazla yüzde 25’i tutarındaki menkul kıymetlerini ödünç verebilecekler ve ödünç verme işlemi en fazla 90 işgünü süreyle yapılabilecek.

Tebliğ ile ayrıca GYO'lara, portföye alınacak her türlü bina ve yapı için "yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti" bulunması şartı getirildi. Böylece, GYO'lar, ancak hukuki problemi olmayan bina ve yapıları portföylerine alabilecek. SPK verilerine göre halen Türkiye'de, toplam portföy değeri 3 milyar 295 milyon dolar olan 14 Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı şirketi faaliyet gösteriyor.