"Herkes kulağının üstüne yatmış fırsat kolluyor"

Özlem ERMİŞ BEYHAN

"İnşaat sektörünün önünün Türkiye'de kapanması söz konusu olamaz." Gayrimenkul sektörünün duayenlerinden Yaşar Aşçıoğlu böyle başlıyor söze. Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı, sektörde en kötü günde duraklama olacağını, şu anda da böyle bir duraklama sürecinden geçildiğini söylüyor. Aşçıoğlu, Selenium Plaza'nın en üst katındaki ofisinden Nişantaşı'nın tepeden görünümüne işaret ederek, "İstanbul'un en değerli yeri burası ama şu fotoğrafın Suriye ya da Filistin'den bir farkı yok. Deprem tehditi olduğu sürece Türkiye'de inşaat sektörünün durması kadar yanlış bir şey olamaz" diyor. İnşaatın önünün kesilmesinin "İnsanları bilerek kuyunun dibine atılmasından farkı olmadığını" söylüyor. "Eski binaların nasıl yapıldığını biliyoruz, çünkü onları da yapan da biziz. 50 yıllık bir firmayız" diyen Aşçıoğlu sektördeki duraklama döneminin ne zaman biteceğinin konjonktürel gelişmelere bağlı olduğuna inanıyor.

► Sektörde eski hareketli günler size göre ne zaman başlar?

Dünya bizim üzerimizden Ortadoğu'yu şekillendirme noktasında bir elbiseyi bize giydirmeye çalışıyor. Biz de giymemeye çalışıyoruz. Bunun verdiği korku, tedirginlik.... Dünyada en korkak olan şey paradır; tavşandan bile korkaktır. Paranın hareket kabiliyetinin nötr noktaya geldiği günlerdeyiz. Gerekçesi de bu... Dışarıdan para gelmesi gerek. Türkiye'deki sermayeyle bu sektörü harekete geçiremezsiniz. Dışarıdan para da bu ortamda gelmek istemiyor. O zaman bu durağan ortamı yaşamak zorunda kalıyoruz. Umuyor ve bekliyorum ki bu çok uzun sürmez. Bu, giydirilmek istenen elbiseyi giyecek miyiz giymeyecek miyiz ya da ne kadarını giyeceğiz, onunla bağlantılı. Giymek dert giymemek ayrı dert.

► Sektörün dışarıdan finansman ihtiyacı ne seviyede?

Bu sektöre sektörün kendi birikiminin, bankaların, kredilerin yetebilmesi mümkün değil. Dışarıdan bir sermaye girişi şart. Şu anda da önümüzü görmek çok mümkün değil. Sektörün önü 2001'den itibaren açıldı. Mevcut hükümetin ilk günden bu yana sektöre her açıdan inanılmaz bir desteği oldu. Yeterli mi, hayır daha da destek olunmalı.

KDV yükü sektörün üzerinde bir kambur oldu

► Hangi konuda örneğin?

KDV konusunu aşmadık, aşamadık örneğin. KDV'lerimizi geri alamıyoruz. Bir kambur gibi sırtımızda duruyor. 10 sene taşıyorum KDV yükünü.

► Bu tip dönemler fırsat da yaratır denir. Siz de böyle mi düşünüyorsunuz?

Kesinlikle. Şu anda herkes kulağının üzerine yatmış bekliyor. Herkes bir fırsat kollamaya çalışıyor. Biz de öyle. Hem piyasayı koklayacaksın, hem fırsatları kollayacaksın, bu arada da gol yemeyeceksin. Yani 11 kişiyle rakip kaleye gidecek, kendi kalende de gol yemeyeceksin. Böyle bir dönem geçiriyoruz.

► Sektörde yaşanan durgunluk paralelinde fiyatlardaki değişimi nasıl yorumluyorsunuz?

İstanbul'da kira rakamları yüzde 40 azaldı. Özellikle ofis fiyatlarında düşüş var. Maslak'ta düşüş yüzde 50'lerde. Bunların çok artacağını düşünmüyorum. Olması gereken yere düştü.

► Daha aşağısı var mı size göre?

Daha aşağısı yok ama küçük bir tık yukarısı olabilir. Ofis üretiminde yoğunluk oldu. Arz artarken talep düşük kaldı. Bunun yanında yabancı da çok çıktı. Yerini değiştirecek olanlar da 'önümüzü görelim' diyerek ofisinde kalıyor.

► Konut fiyatları bir dönem çok yükseldi. Kim alacak bu evleri denilecek rakamlar ortalarda uçuşmaya başladı. Düşük gelir grubuna yönelik evlerin yapılmıyor olması çok eleştirildi. Siz ne diyorsunuz?

Ben hak veriyorum. Herkesin barınma ihtiyacını karşılayacak evini satın alabileceği bir ortamı yaratmak devletin asli görevidir. Hele hele de İstanbul için konuşuyorsak... Konfor anlayışı değişti, çıta yükseldi. Dünyanın neresinde olursa olsun insanlar ne şartlarda yaşıyorsa bunu köydeki Mehmet Efendi de, okuldaki Alican da görüyor. Gören insan da istiyor. Devlet olarak siz vatandaşınızın barınma ihtiyacını karşılamak zorundasınız. Arsayı üretecek olan devletin kendisi, maliyeti düşürecek olan da devletin kendisi.

► Nasıl?

İstersen KDV'yi muaf tutarsın. Vergi, resim ve harçları muaf tutarsın. Bunlar maliyetin yüzde 25'i. Arsa fiyatlarını yüzde 25'e düşürürsün. Bugün satılan tutarın dörtte birine düşer fiyat; her nerede yer alıyorsanız. Bin metrekarelik yerden ev alıyorsanız metrekaresini 250 dolara düşürmek mümkün bugün. 4 bin dolara ev alıyorsanız bin dolara indirmeniz mümkün. Bunu TOKİ yapıyor, daha çok yapmalı. Devlet şehrin içindeki insanların evlerini alıp o arsaları yeşil alan yapacak, o insanları da şehrin dışında banliyölerde medeni, modern alanlara taşıyacak. Başakşehir, Halkalı banliyö değil mi... Ulaşımı da sağlanmış bölgeler bunlar. İnsanların deprem riski altında can güvenliğinin olmadığı bir noktada, gelişmiş ülkelerle yarışacak çocukları buralarda yetiştirmesi mümkün değil. Dolayısıyla bugün daha medeni, konforlu yapıların yapılması ivedi bir ihtiyaçtır.

Türkiye'de inşaatta marka ihraç eden ilk şirket olduk

Yaşar Aşçıoğlu, babasının 'barınacak' binalar yaptığını, o dönemin gereksiniminin o olduğunu, kendi kariyerinde ise dönüm noktasının rezidans yapma kararı olduğunu söyledi. Kendi kendine yeten, akıllı, yüksek katlı binaların ilklerini yapanlardan biri olmanın Aşçıoğlu'nu belirli bir yere taşıdığını anlattı. Bu paralelde 2016 yılında markalarını Dubai'ye ihraç ettiklerini anlatan Aşçıoğlu şöyle devam etti: "Türkiye'nin dünyaya marka ihraç eden bir ülke olma hedefi ile uyumlu olarak Selenium markasını Dubai'ye ihraç ettik. Bu Türkiye'de ilktir. Sermayedar, projeyi yapan Dubaili. Biz sadece ismimizi verdik. 490 bin metrekarelik bir proje. Yaklaşım 450 milyon dolarlık bir projeden bahsediyoruz. Selenium, Aşçıoğlu'nun bir marka olduğunu kabul ediyorlar ki bizden gelip bu markayı aldılar. Yanında know how'ı da verdik. Aşçıoğlu olarak hem Türkiye'de yüksek yapı-rezidans yapan ilk firmalardan biriyiz ama marka ihraç eden de ilk firmayız."

Marka ihracatının devamının gelebileceğini, görüşme yaptıkları ülkeler olduğunu açıklayan Aşçıoğlu, bunlardan anlaşmaya en yakın Katar'ın olduğunu söyledi. Yaşar Aşçıoğlu şirketinin geleceğe dair vizyonunu da burada kurguluyor: "Aşçıoğlu dünyada tanınan bir marka olduğunda, çıtayı belirli bir yere taşıyacaktır. Burada kaç metrekare yaptığının değil, kimlere ne nitelikte sattığının önemi var. Ben, Tokyo'da, New York'ta Selenium'un tercih edilen bir marka olmasını istiyorum. Londra'da Aşçıoğlu'nun yaptığı bir binada oturmanın belirli bir yaşam tarzını yansıttığını görmek istiyorum. Bu hedefi 30'lu yaşlarımda koymuştum. Kalite önceliğini hiç değiştirmeden o yolda ilerliyoruz."

Alım gücüyle denkleştiremeyeceği fiyatta arsa alanları zor günler bekliyor

"Şu anda en çok dikkat ettiğimiz şey pahalı arsa, pahalı proje almamak. Sektöre bilen bilmeyen girdiği için çok pahalı yerler alındı. Hesabın tutması mümkün değil. Şimdi bu yerleri satmaya çalışıyorlar. Diyoruz neden bu kadar pahalıya aldın, bambaşka bir sektörden gelmiş rüzgara kapılmış, herkes alıyor diye almış. Şimdi bizim bugün bu ortamda en çok dikkat ettiğimiz şey, pahalı bir sözleşme yapmamak. Alım gücüyle denkleştirebileceğimiz yerleri almaya çalışıyoruz. Bu dengeyi tutturamayan firmalar zor duruma düşecek. Alıcıların bu noktada şirkete işin ehli mi değil mi bakması lazım. Çünkü bu sefer ne yapacak, fiyatı tutturamadığı için kaliteden feragat etmek zorunda kalacak. Kaliteden ödün vermesi; bugünün akıllı binalarında bambaşka bir sorun. Bunlar kendi kendine yaşayan binalar. Nefes alıyorlar, yaşıyorlar bir tek yürümüyorlar..."

Ataköy'de 3 proje tamamlanıyor Beykoz ve Sarıyer yeni duraklar

Bu yıl Aşçıoğlu'nun 50'nci yılı. Şirketin halen Ataköy'de toplam 1000 bağımsız bölümden oluşan 3 projesi bulunuyor. Bunlardan Selenium Ataköy tamamlanarak sakinlerine teslim edildi ve yaşam başladı. Selenium Retro ise tamamlanmak üzere. Rezidans bloğunun en büyük sakini, THY A.O. Personeli Sosyal Yardım Vakfı (Türk Havak) oldu. Selenium Retro 9'nun inşaatı ise yeni başladı. 1+1 ve 2+1 formatta 225 konut ve 108 ofi s ve 23 adet mağazadan oluşan projenin yüzde 50’si satılmış durumda. Aşçıoğlu, Beykoz ve Sarıyer'de imza aşamasında olan yeni projeleri olduğunu anlattı. Şirket önümüzdeki dönemde ayrıca Merter, Maslak ve Maçka’da konut, ofis veya ticari alan projeleri üretmeyi hedefliyor. İstanbul dışında inşaat yapmayı da düşünmeye başladıklarını açıklayan Aşçıoğlu, "Neden olmasın demeye başladık. Net bir yer tercihimiz yok. Ama Bursa olur, Muğla, Gaziantep olur, gündemimize aldık" dedi.

Adı kentsel dönüşüm, kendisi yapısal...

Yaşar Aşçıoğlu, Türkiye'de kentsel dönüşümün sadece adının olduğunu, yapılanın Yapısal Dönüşüm olduğunu söylüyor. Gerçekten de yapılar dönüştürülüyor, binalar yıkılıp yeniden yapılıyor. Ada bazında büyük dönüşüm projeleri bir elin parmaklarından da az. Aşçıoğlu, "Eleştiriyorum ama ben de yapıyorum. Aksi halde çıkmam lazım. Türkiye ivedi olarak kentsel dönüşümü hızlandırmalıdır" dedi.

Yatak odalarının yüzde 90'ındaki oksijen yetersiz

"Mevcut malzemelerle bir yatak odasındaki oksijen bir insanın bütün gece ciğerlerine yetmeyecek derecede az. Evinizdeki odanızla havalandırmanız yoksa, hava sirkülasyonu sağlamıyorsanız, gece ciğerlerinizi oksijenle dolduramıyorsunuz, sabah da yorgun kalkıyorsunuz. Şu an mevcut binaların çoğu, minimum yüzde 90'ı böyle. Evet bu binaları da biz yaptık ama o zamanın materyalleri, teknolojisi, yapı elemanları öyleydi. Demirel'in dediği gibi 'benzin vardı da biz mi içtik'."

Şeker var, un var, yağ var

"İnşaatçılarımız dünyada marka. İnşaat malzemeleri sektörümüz de marka olma yolunda. Seramikte, vitrifiyede çok ciddi yarıştayız. Dubai'deki binaların çoğu Türk demiri, Türk malzemeleri ile yapılıyor. Yani Erbakan'ın dediği gibi şeker var, yağ var, un var, helva yapmak kaldı geriye. Hükümet desteği de var. Şehrin banliyölerine akıllı binalar yapılması ile sektör önemli bir dönüşüm yaşayabilir."

Şu anda yaptığımız binalar 500 yıl yaşayacak

"Barınma ihtiyacından, konforlu yaşam beklentisi dönemine geçtik. Artık teknolojik, sağlıklı, çocuklarımızı iyi yetiştirebileceğimiz yapılar ön plana çıktı. Şehirleşme paralelinde otoparklı ve güvenlikli, şehrin silüetini de göz önünde tutan yapılar ortaya çıkarılması gerek. Bütün bunları yoğurup düzgün bir ekmek haline getirmemiz gerek. Bundan önce yaptıklarımız 30-40 yıllık binalardı. Şimdi yaptıklarımız 300 yıllık, 500 yıllık binalar, asırlık binalar."