Konut fiyatlarında bölgesel ayrışma
Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksleri, fiyat artışında Türkiye’nin 3 bölge olarak farklılaştığını ortaya koyuyor. Batı’da Ege ve Trakya’da fiyatlar yükseliyor, Orta Anadolu ortalamalara yakın seyrediyor. Doğu - Güneydoğu’da ciddi kan kaybı var. İstanbul, Ankara, Güney illeri seviyesine yakın.
İBRAHİM EKİNCİ
Merkez Bankası’nın “Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerini takip etmek” amacıyla oluşturduğu endeksler, gayrimenkul fiyat artışında İzmir’in birinci sıraya yerleştiğini gösteriyor. Ege Bölgesi’nin diğer illeri ile Trakya bölgesi de yüksek oranda değer kazanıyor. Marmara’dan sadece Bilecik, Bursa, Balıkesir ve Çanakkale en çok değer kazanan ilk 5 il grubu içinde. Güneydoğu ve Doğu Bölgesi illeri ile İstanbul ve Ankara’daki artışlar Türkiye ortalamasının çok gerisinde kalmış görünüyor. Batman, Mardin, Siirt ve Şırnak’ta konut fiyat endeksi yerinde saymış.
Merkez Bankası’nın Türkiye ortalamasını ifade eden konut fiyat endeksine göre Ekim 2016 ile Ekim 2017 arasını ifade eden bir yıllık dönemde, “kalite etkisinden arındırılmış” Hedonik Konut Fiyat Endeksi 193.04’ten 212.45’e yükseldi. Endeksteki değişim oranı yüzde 10.1. Bu ortalamaya göre 26 il grubundan 14’ünde konut fiyat değişimi ortalamanın üzerinde, 12’sinde altında kalmış görünüyor. Hedonik endekste değişim oranına göre yapılan sıralamada TR31 (İzmir) yüzde 18.7’lik artışla listenin tepesinde görünüyor. Başka bir ifade ile ekimden ekime bir yıllık dönemde ortalama konut fiyatlarını yansıtan endeksteki değişime göre, son yıllarda İstanbul ve Ankara gibi illerden de göç alan İzmir, konut fiyatlarının en çok arttığı il durumunda. Artış yüksekliğine göre ikinci sırada Ege Bölgesi’nin diğer üç ili (Aydın, Denizli ve Muğla) var.
Orta Anadolu’dan tek il: Eskişehir!
Marmara illerinden Bilecik, Bursa ile Balıkesir ve Çanakkale (TR22) yine ilk 5 içinde yer alıyor. 3. ve 4. sırayı bu iller oluşturuyor. Dikkat çekici olan İç Anadolu’dan konut fiyat endeksi değişiminde Eskişehir’in yükselişi… Eskişehir, Bursa ve Bilecik ile birlikte TR41 grubu içinde yer alıyor ve bu grupta endeks değişimi yüzde 16.4 düzeyinde. Ortalamadan bir hayli yüksek! Trakya’nın üç ili Edirne, Tekirdağ, Kırklareli (TR21) 5’inci sırada. Marmara’nın diğer illeri (İstanbul, Kocaeli, Sakarya ve Yalova) arka sıralarda… İstanbul, Türkiye ortalamasının da altında!
Bir dönem yabancıların konut alımında tercih ettiği Türkiye’nin turizm başkenti Antalya ve komşuları Burdur, Isparta (TR61) endeksindeki artışın (8.4) Türkiye ortalamasının (10.1) altında kalması dikkat çekiyor. Hedonik Konut Fiyat Endeksi artışında, Türkiye ortalamasının üzerine çıkan sadece birkaç Doğu ve Güneydoğu ili var: Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli grubu (TRB1) ile Erzurum, Erzincan ve Bayburt grubu (TRA1) ortalamanın üstünde tutunmuşlar. Kalan 6 grubun tamamındaki fiyat endeksi değişimi ortalamanın çok altında. En dip sırada sadece 0.7 artışla Batman, Mardin, Siirt ve Şırnak grubu (TRC3) var. Sondan ikinci sırada Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır (TRA2) bulunuyor. Üç yıl önce gayrimenkul sektörünün çıkışta olduğu söylenen Diyarbakır’da da işler kötü. Diyarbakır ve Urfa’daki fiyat artışları (yüzde 6) Türkiye ortalamasının çok altında. Türkiye ortalaması konut fiyat endeksinde, ekimden ekime görülen yüzde 10.1 oranındaki artış, aynı dönemde reel olarak yüzde 1.65 oranında azalış anlamına geliyor. Reel artış – azalış ölçüsünden bakıldığında, endeks değeri yüzde 11.9’un üzerinde kalan il gruplarında artışlar enflasyonun üzerinde kalmış kabul ediliyor.
Nasıl hazırlanıyor?
MB endekslerinin hesaplanmasında, yapım yılına bakılmaksızın, satışa konu olan tüm konutlara ilişkin fiyat verileri kullanılıyor. Temel kaynak konut kredilerindeki değerleme raporları. Türkiye genelini temsil etmek üzere, tabakalanmış ortanca fiyat yöntemi kullanılıyor. Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) ile "kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimleri" hesaplanıyor.
Ankara ve İstanbul ortalamanın altında
Üç büyük metropol kıyaslandığında, en kötü performansın İstanbul’da olduğu görülüyor. Ankara, sıralamada İstanbul’un hemen üzerinde yer almasına karşın, bu iller, endeks değeri en düşük artış gösteren Doğu – Güneydoğu illeri Diyarbakır, Şanlıurfa, Kilis, Adıyaman ve Gaziantep’le yakın bir performans yansıtıyor. İstanbul’un endeksindeki değişim oranı yüzde 6.3, Ankara’nın 7.2. Bu iki büyük metropol Türkiye ortalamasının (10.1) altında kalmış durumda. Üçüncü büyük metropol İzmir endeksinin değişimi yüzde 18.7 düzeyinde.