Gayrimenkul yatırım ortaklıkları İçin alternatif bir finansman yöntemi: Kira sertifikaları (SUKUK)

K. Serdar YILMAZ / Çalık Gayrimenkul Tic. AŞ İş Geliştirme Müdürü

8/11/1998 tarihli ve 23517 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Seri: VI, No: 11 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin Esaslar Tebliği ile kuruluş ve faaliyet esasları belirlenen Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın sayısı 27 'e ulaşmış 4 adet GYO'da kuruluş iznini alarak halka arz çalışmalarına başlamıştır. Aktif büyüklükleri toplamı 15 milyar ABD Doları mertebesine ulaşan GYO sektörü zaman içerisinde kurumsal, şeffaf ve güvenilir şirket kimlikleri ile yatırımcının ilgisini çekmektedir. Kuruluş tebliğine göre GYO'lar; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. Görüldüğü üzere GYO'lar yaygın ve yanlış bilinenin aksine bir inşaat şirketi veya inşaat şirketlerinin gayrimenkul geliştirme ve yatırım bölümleri olmayıp esas itibarı ile finansal bir şirket, daha da özelinde portföy yönetim şirketleridir.
Portföylerinde gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakları bulunduran GYO'lar, kuruluş döneminde portföylerine dahil ettikleri gayrimenkuller haricinde de gayrimenkul ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmalı, yatırımcısına ve dolayısı ile ortaklarına sürekli, düzenli ve artan ölçülerde kazanç sağlamalıdırlar. GYO'lar sahip oldukları ve olacakları gayrimenkullere yönelik olarak, finansman ihtiyaçlarını karşılamak üzere elbette çeşitli araçlar ve yöntemlere başvurabilirler. Halka arz, ortak finansmanı, geleneksel borçlanma gibi yöntemler haricinde özellikle sürekli ve düzenli kira getiren gayrimenkulerin menkulleştirilmesi de bu yöntemler arasında sayılabilir. Kira sertifikası olarak ülkemizde uygulama bulan bu yöntem İslami bir finans yöntemi olarak kullanılan sukuk aracının bir çeşididir. En basit tanımı ile faizsiz tahvil olarak adlandırılan sukuk, genel tanımı ile ; bir varlık havuzunda yer alan varlıklar üzerinde sahiplik hakkını temsil eden sertifikalardır. Sukuk kazancı, bir varlığın mülkiyetinden, iş ortaklığından veya ticari bir faaliyetten elde edilecek gelirdeki paydır. Klasik tahvillerde tahvil, ihraççının finansal borcunu temsil ederken, Sukuk yatırımcısı varlık havuzundaki varlıklara veya haklara sahip olur.
Pazar payının %70'ine yakınını Malezyalı şirketlerin aldığı ve Londra Borsası'nda da işlem gören sukuk sertifikaları tüm dünya genelinde 2012 yılı sonu itibarı ile yaklaşık 300 milyar ABD Doları büyüklüğe ulaşmıştır. Sukuk piyasasının orta vadede 1 trilyon ABD Doları mertebelerine çıkacağı düşünülmektedir. Anapara ve getirisinin garanti edilemediği kiraya dayalı sukuk modeli, Malezya ve Singapur'da kurulu gayrimenul yatırım ortaklıkları aracılığı ile de uygulanmaya konulmuş olup önümüzdeki dönemde sukuk ihraçları içinde pazar paylarını artırmaları beklenmektedir.
01/04/2010 tarihli ve 27539 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Seri III, No:43 sayılı Kira Sertifikalarına ve Varlık Kiralama Şirketlerine İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ kapsamında varlık kiralama şirketleri kaynak kuruluşlardan devraldığı varlıkları tekrar kaynak kuruluşa kiralamak suretiyle kira geliri elde etmek, söz konusu kira gelirlerine dayalı olarak kira sertifikası ihraç etmek ve kira süresi sonunda ilgili varlığı kaynak kuruluşa devretmek amacıyla kurucular tarafından kurulur. İşleyiş şu şekilde olmaktadır;
a) Varlığın sahibi kaynak kuruluş özel amaçli bir sirket kurar, buna varlık kiralama şirketi (VKŞ) denir,
b) VKŞ kira sertifikası ihraç eder,
c) İhraçtan elde edilen gelir ile kaynak kuruluşa varlıkların bedeli ödenir,
ç) Kaynak kuruluş devir sonrasında gayrimenkul varlıklarını VKŞ 'den geri kiralar (leasing varlıkları ise gelir paylaşımı esasına göre VKŞ' ye devredilmektedir),
d) VKŞ 'ye devredilen varlıkların kira getirisi sertifika sahipleri ile paylaşılır,
e) Kaynak kuruluş vade sonunda bu varlıkları geri satın alır.
Bu şekilde elde edilen hasılatla VKŞ, kira sertifikalarının itfasını gerçekleştirir. Yapılan düzenlemeler ile vergi avantajları getirilerek kısa zamanda Hazine ve bazı katılım bankaları tarafından uygulamaya geçirilen kira sertifikaları başarılı şekilde piyasaya ihraç edilmiştir. GYO'lar tarafından henüz uygulaması gerçekleştirilemeyen kira sertifikalarının ihracı ile düzenli ve sürekli kira getirisi bulunan GYO'lar özellikle Körfez ve Uzakdoğu' lu sukuk yatırımcılarından toplayacakları fonlar ile yeni projelere başlayabilecek veya yürüttükleri projeler için finansman yaratmış olabileceklerdir. Yatırımcılar açısından ise; halka açık, denetlenen, şeffaf ve kurumsal sirket özellklerine sahip GYO aktiflerinde bulunan ve düzenli gelir üreten güvenli varlıklara yatırım yapmış olmak önemli bir avantaj sağlayacak ve yatırım için tercih sebebi olacaktır. Yeni finansman kaynakları ile büyüyen ve karlılığını arttıran GYO sektörünün Ülkemiz finans ve gayrimenkul sektörlerine olumlu etkilerinin olması ise kaçınılmazdır.