Konut piyasasının düzenlenmesi için yeni bir Banker Kastelli - İmar Bankası olayı mı yaşanmalı?

Yener COŞKUN

Ülkemiz konut-inşaat sektörü (sektör) 2000'li yılların ikinci yarısından itibaren önemli bir ivme yakalamıştır. Bununla birlikte, son dönemde konut pazarlama kampanyalarında gözlenen yaklaşımlar ve sektörün likidite yetersizliğine/ponzi finansmana bağlı risklerinin artabileceğinin düşünülmesi dikkat çekicidir. Bu çalışmada sektörün pazarlama tekniklerinin kredi kurumlarının ve düzenleyici otoritelerin firma/sistem ölçeğindeki risk yönetimi algılarını nasıl etkileyebileceği ve sektörün düzenlenmesi konusu incelenmektedir.

Sektördeki pazarlama teknikleri ve ponzi finansman kaygısı

Sektördeki reklam kampanyalarının algı ve beklentiler üzerindeki etkisini kredi kurumları, düzenleyici kurumlar ve konut tüketicileri açısından değerlendirmek mümkündür.
BDDK verileri inşaat sektörünün dış kaynak kullanımına dayalı bir büyüme stratejisinin de bulunduğunu göstermektedir. 2002/Aralık itibarı ile 5.5 milyar TL olan inşaat sektörü nakdi kredi tutarı, 2012/Aralık itibarı ile 39.8 milyar TL'ye yükselmiştir. Söz konusu kredi büyüklüğü aynı zamanda bankacılık açısından da önemli bir risk kaynağıdır. Konut-inşaat kredilerindeki takipteki alacaklar oranı risk doğurmayacak ölçülerdedir. Ancak reklamlar yoluyla kamuoyu ile kurulan iletişimin sektörle ilgili risk algısı üzerinde etkili olduğu gözlenmektedir. Finans sektöründeki finansal başarısızlıklarda likidite sorunu yaşayan kurumların sıcak para girişi için daha aktif bir pazarlama stratejisi uygulayabildikleri ve bu sürecin ponzi finansmana da dönüşebildiği gözlenmiştir. Ülkemizde yaşanan Banker Kastelli ve İmar Bankası olayları aktif pazarlama/reklam stratejileri ile desteklenen likidite/ponzi finansman risklerinin en belirgin örnekleri arasındadır. Dolayısıyla reklam kampanyalarının kredi veren kurumlarca yakından takip edilebileceğini, özellikle konut-inşaat firmalarının reklamlarındaki vaatlerinin likidite ve kredi geri ödeme kapasitesi ile ilişkisinin değerlendirilebileceğini düşünmek mümkündür.

Sektördeki likidite sorunlarının bankacılık üzerinden finansal sistemi de etkilemesi ihtimali, finansal piyasaları düzenleyen kurumların da sektördeki riskleri takip etmesine neden olabilir. Söz konusu olgunun öneminin, en son küresel finansal kriz çerçevesinde gündeme gelen, taşınmaz-konut sektörleri ile bağlantılı krizlerden de anlamak mümkündür. Finansallaşma oranının düşük olması nedeniyle ülkemiz taşınmaz piyasasının sistemik risk yaratma olasılığı düşük görünmektedir. Ancak son aylarda gündeme gelen satılmayan konut stokunun neden olabileceği sektörel riskler, konut satışlarındaki KDV düzenlemesinin talep yetersizliğini gidermeyi de amaçladığının düşünülmesi ve sektörde ortaya çıkan iflaslar kamu tarafındaki risk algısının biçimlenmesi açısından önemlidir. Dolayısıyla, kredi kurumlarının yanı sıra, düzenleyici kurumların da sektörün risklerini veri ve çeşitli iletişimler üzerinden takip etmesi olasıdır.

Öte yandan reklam kampanyalarındaki ifadelerin/vaatlerin tüketiciler tarafından anlaşılması/doğrulanması son derece güçtür. Bu durum temelde konutun sofistike bir mal olması, konut alıcısının yeterli bilgi/danışmanlık hizmetinden mahrum olması ve konut piyasasının etkili biçimde düzenlenmemesi/denetlenmemesi ile ilişkilidir. Bu durumda konut tüketicisinin sermaye piyasaları/bankacılık/sigortacılık sektörlerindeki yatırımcılar ile kıyaslanamayacak ölçüde kaderi ile baş başa olduğu gözlenmektedir.

Konut-inşaat sektörü için düzenleme zamanı gelmiştir

Sektördeki bazı firmaların reklam kampanyalarındaki dikkat çekici yaklaşımlar ve sektörün risk profilinin giderek yükseldiğinin düşünülmesi şaşırtıcı biçimde düzenleyici tarafta etkin bir karşılık bulamamaktadır. Bunun nedeni, konut tüketicisinin ve konut piyasasındaki uzun dönemli sistemsel faydanın korunmasını sağlayacak bir düzenleme/denetim mekanizmasının bulunmamasıdır. Ülkemizde SPK ve BDDK gibi kurumların ülke ekonomisine büyük zararlar veren sistemsel finansal başarısızlıklar sonrasında kurulduğu düşünüldüğünde; konut-inşaat sektöründeki risklerin kamu tarafında kurumsal karşılığının belirgin olmaması anlaşılır bir durum değildir. Düzenlenenler açısından en iyi durum düzenlemenin proaktif değil, reaktif olması ve bunun da bir piyasa başarısızlığını düzeltmeyi amaçlamasıdır. Bununla birlikte, proaktif düzenlemenin piyasada güveni artırıcı ve zararları önleyici bir işlevi de bulunmaktadır. Bu kapsamda, henüz yaygın bir piyasa başarısızlığı yaşanmıyorken sektörde geliştirilecek düzenlemelerin; tüketicinin korunması ile piyasa psikolojisinin ve kredi kurumlarının/düzenleyici otoritelerin risk algısının yönetilmesi üzerinde olumlu etkilerinin bulunacağı düşünülmektedir.

*************
- Bu çalışmada kısmen yazarın İktisat ve Toplum Dergisi'nde yayınlanacak makalesinde yer alan belirlemeler de dikkate alınmıştır. Çalışmada ileri sürülen görüşler yazara ait olup, yazarın bağlantılı olduğu kurumların görüşlerini yansıtmaz.
- Sermaye Piyasası Kurulu'nda Baş Uzman olan ve İzmir Ekonomi Üniversitesi ve University of Sarajevo SEBS'de misafir öğretim görevlisi olarak görev yapan Yener Coşkun (MRICS), halen Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Ana Bilim Dalı'nda doktora çalışmalarını (tez aşaması) sürdürmektedir.W: http://ankara.academia.edu/yenercosku, T:3122928824, E: [email protected]; [email protected]