Maketten satış dönemi bitiyor

Serap GÜNEŞ

İSTANBUL - Avrupa'da yaşanan kriz ortamı nedeniyle daralan yabancı krediler ve ağır şartlı yerli banka kredileri dolayısıyla önümüzdeki dönemde gayrimenkulün sermaye yoğun bir sektör haline geleceğini belirten Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hakan Kodal, "Konut ayağında sektörde bir yavaşlama var. İnsanlar artık ya bitmiş projeleri satın alacak ya da güvendiği projelere yönelecek. Artık herkes konutta kazanamayacak" dedi.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (GYO) Türkiye'de çok hızlı büyüyemediğine dikkat çeken Kodal, sektörün sermaye yoğun bir hale dönüştüğünü kaydetti. Sermayenin yerli ve yabancı olmak üzere iki kaynağı bulunduğunu dile getiren Kodal, Türkiye'de yerli kaynakta çok ciddi sermayenin biriktiğini bildirdi. İçinde bulundukları ekonomik durum dolayısıyla yabancı kaynağın Türkiye'de yatırıma zorlandığını vurgulayan Kodal, "AVM kanadına 35 milyar dolarlık yatırım yapılmış. Bunun 3'te biri yabancı. AVM dışında 3-4 milyar dolar konut yatırımı var. Nereden baksanız 15-20 milyar dolar yabancı sermaye yatırımı yapılmış. Bunların bir kısmı yabancı krediler tabii ki" diye konuştu.

Konut kredileri çok büyüdü

Gayrimenkul sektöründe konut kredileri kısmının çok büyüdüğüne dikkat çeken Kodal, sözlerini şöyle sürdürdü: "Rakamlar 35 milyar dolar düzeyine ulaştı neredeyse. Konut kredisinde 7-8 yıllık finansmanlar sağlanıyor. Maliyetler yüksek olduğu için üzerine çıkılmıyor. Ortalama süre 5 yıl ve daha az. 1 milyon kişi bu 35 milyar doları kullanıyor. Ortalama kişi başı 50 bin TL'lik küçük konut kredileri. Yurtdışı finansman da kendi dertleri sebebiyle mümkün değil. Kredide daralma oldu. Yerli bankalar proje finansmanı sağlıyorlar ama şartları çok iyi değil. Ticari gayrimenkul yatırımlarında, ciddi bir yavaşlama var. Esas devam eden alan konut. O da satışla finanse ediliyor. Tüketici finansmanı ya da konutm kredileriyle. Talebe dayalı finansman var. Konut ayağında giderek talepte bir yavaşlama söz konusu."

Gayrimenkul sektörünün kendi içinde arsa geliştirme, proje geliştirme ve yatırım olmak üzere üçe ayrıldığının altını çizen Kodal, asıl kazancın arsa geliştirme kısmında olduğunu kaydetti. "Arsayı ucuza alırsınız, değerlendirirsiniz ya da imar değişikliğine gidersiniz o zaman kazançlı olursunuz" diyen Kodal, "Paranın kazanıldığı yer burası. Eğer siz proje geliştirici olarak arsa sahibiyle anlaştınız, kârınız yüzde 15'i geçmez. Ofis, AVM yatırımı yaptınız, yıllık geliriniz yüzde 7-8. Arsada ucuza bağladıysanız kazanç çok yüksek. Proje geliştirmede kazanç var ama çok ciddi yatırım yaparsanız var" açıklamasında bulundu. Gayrimenkul sektöründe artık düzgün iş yapıldığı sürece talep görüldüğünü ifade eden Kodal, "Talep tarafında sorun olunca sermaye ihtiyacı artacak. İnsanlar ya gördüğü yeri satın alacaklar ya da bitmiş projeleri alacaklar. Sektörün geleceği bu tarafa doğru gidiyor. Güçlü firmalar daha da güçlenerek çıkacak. Talep ön satışa artık eskisi kadar izin vermeyecek. Herkesin bu sektörde iş yapması mümkün değil" ifadelerini kullandı.

Türkiye'nin artık geleneklerinin dışına çıkarak küçük konutları tercih etmeye başladığını dile getiren Hakan Kodal, eskiden hiç olmayan stüdyo dairelerin  artık satılır olduğunu kaydetti.

"Bugün herkes konutçu oldu"

Türkiye genelinde 280 AVM'nin faaliyette olduğunu hatırlatan Kodal, bunlardan 100'ünün İstanbul'da, kalan 180'inin ise Anadolu'da olduğunu kaydetti. Anadolu'da da bir dönüşümün başladığına işaret eden Kodal, "Anadolu'da AVM yatırımları yabancı ya da yerli büyük sermayeler tarafından yapılıyor ama konut tarafı lokaller tarafından yapılıyor. Çünkü kâr marjları Anadolu'da dar. Düzgün fiyatı konut projesinin 1000-1500 dolardır. Kaça yapıp kaça satacaksınız?" dedi. Lojistik merkezleri ve ofis kanadında yabancı sermayenin İstanbul ağırlıklı bulunduğunu ifade eden Kodal, "AVM yatırımı 10-15 yıl içinde geri dönüyor. Siz bu dönemde 3 kriz yaşayabiliyorsunuz. Konut tarafı al-sat olduğu için 2-3 senede kendini çeviriyor. O yüzden bugün herkes konutçu oldu" açıklamasında bulundu.

"Türkiye bölgenin 'İsviçre'si olur"

ORTADOĞU'DA baş gösteren olaylar nedeniyle Arap Baharı'ndan korkup Türkiye'ye gelen büyük bir sermayenin olduğunu vurgulayan Kodal, bu gidişatın devam etmesi halinde Türkiye'nin kendi bölgesinin 'İsviçre'si olacağını söyledi. Türkiye'nin bugüne kadar ekonomi politikalarında izlediği yolun hiç de fena olmadığını kaydeden Kodal, önümüzdeki 2-3 yıllık sürecin kritik olduğunu bildirdi. "Hataya tolerans yok. Elde biriken sermayenin iyi değerlendirilmesi gerekiyor" diyen Kodal şunları söyledi: "Hükümet buna uygun bir ekonomik program izlemeli. Türkiye'nin artık marka ekonomisine gitmesi lazım. Eskiden bariyerler, vergiler vardı. Marka ekonomisinde Türkiye'nin çok hayranı var. Bu durum iyi değerlendirilmeli."

"Krea ile 500 milyon $'lık yatırım yaptık"

MARİLYN Rich'in 'sende deneyim bizde para var. Sen iş geliştir biz yatırım yapalım' teklifiyle 2006 yılında geldiğini hatırlatan Kodal, "Krea Gayrimenkul adı altında ortak bir şirket kurduk. Fonlar aracılığıyla da 6 yatırım yaptık" dedi. 2006 yılından bu yana 500 milyon dolarlık yatırım gerçekleştirdiklerinin altını çizen Kodal, "2008'e kadar işler iyi gitti. 3 yılda 6 yatırım yaptık." diye konuştu. 2009-2010 yılında Marilyn Rich ile olan bağ dolayısıyla Krea Gayrimenkul'ün iş yapamadığını söyleyen Kodal, "Onlar da yeni yatırımlarda münhasırlık anlaşmasını bitirip yeni yatırımlarda Krea artık kendi yatırımlarını yapsın ya da başka yatırımcılarla çalışabilsin önerisinde bulundular. 2010'dan bu yana, Kemerburgaz'da konut projesiyle anlaştık. 2 tane daha İstanbul'da yerle anlaştık. Ağırlıklı konut tarafında yatırımlarımız var. AVM'lerde de bazı fonlarla ortak alanlara bakıyoruz. İkisi birbirine paralel bir şekilde devam ediyor" şeklinde konuştu

Yatırım için apartman dairesi, ikamet için site

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek ve Esnaf Odası (ATEM) Genel Başkan Yardımcısı Ahmet Rıfat Yetkin, ev almayı düşünenlerin tercihinin güvenli siteler olduğunu söyledi. Yetkin, AA muhabirine yaptığı açıklamada, insanların konut alımında güvenli olması nedeniyle sosyal donatılara da sahip site içindeki evleri tercih ettiğini belirtti. Eskiden konutların yatırım amaçlı alındığını anımsatan Yetkin, günümüzde ise evin boş kalsa da aylık aidat, yakıt parası zorunluluğu nedeniyle yatırımdan çok ikamet amaçlı tercih edildiğini vurguladı. Yetkin, gayrimenkul anlamında yatırım için klasik apartman dairesinin, ikamet içinse site içinde evin seçildiğini söyledi. Konut satışlarında son dönemde bir hareketliliğin göze çarptığına işaret eden Yetkin, bunun en önemli nedeninin ekonomik istikrar olduğunu kaydetti.