Tapuda işyeri, büro, rezidans olarak kayıtlı taşınmazlar konut olarak satılıp KDV iadesi alınabilir mi?

Tapuda işyeri, büro, rezidans olarak kayıtlı taşınmazlar konut olarak satılıp KDV iadesi alınabilir mi?

SERBEST KÜRSÜ / YILMAZ SEZER / YMM, Güncel&Lavilae Türkiye

Hemen peşinen söyleyelim, bu tür satışlar tapu mevzuatına göre mümkün olmamakla beraber, KDV Kanunu uygulaması yönünden yapılabilmektedir. Hatta üstüne KDV iadesi bile alınabilmektedir. Günümüzde, özellikle ticari alanlardan uzak alanlarda yapılan işyerleri gerekli talebin oluşmaması ya da konut olarak kullanılmaya daha elverişli olmaları nedeniyle, konut olarak satılabilmektedir. Tersine durumlarda söz konusu olabilmektedir. Maliye Bakanlığı’nın taşınmaz satışlarında KDV uygulamasında radikal bir değişikliğe neden olan hatta ezber bozan yeni görüşü şu şekilde:

Konut ve işyeri satışlarında KDV uygulaması nasıldı? 

Maliye Bakanlığı’nın öteden beri süregelen uygulaması, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağına bakılmaksızın tapu/yapı ruhsatında net alanı 150 metrekareye kadar konut olarak gösterilen taşınmazların tesliminde %1, net alanı 150 metrekare ve üzeri konut olarak gösterilen taşınmazlar ve işyerlerinin tesliminde ise %18 oranında KDV hesaplanması doğrultusundadır. Satışa konu taşınmazların konut veya işyeri olup olmadığı hususu ise, tamamlanmış taşınmazlarda tapu kayıtlarına, henüz tamamlanmamış taşınmazlarda ise inşaat yapı ruhsatına bakılarak tespit edilmekteydi.

Taşınmaz satışlarına ilişkin KDV uygulamasında ne değişti? 

Maliye Bakanlığı, taşınmaz satışlarına uygulanacak KDV oranı konusunda 1985’ten bu yana süregelen görüşü ve uygulamasını aldığı radikal bir kararla değiştirerek, KDV oranının taşınmazların yapı ruhsatı veya tapu kayıtlarında nasıl gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edilmesi gerektiğini açıklamıştır. 

Buna göre, yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, büro olarak gösterilen net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, teslimlerinde %1, 150 m2 ve üzerinde ise %18 KDV hesaplanacaktır. Tersi durumlarda ise, konut olarak gösterilen taşınmazlar fiilen işyeri/büro olarak kullanılıyorsa/ kullanılacaksa, teslimlerinde %18 KDV hesaplanacaktır. Yani, fiilen konut ya da işyeri olarak kullanılacak taşınmazların tapuda veya yapı ruhsatında ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır. Maliye Bakanlığı’nın bu yeni görüşü çerçevesinde verdiği bazı özelgelerin özetleri aşağıdadır:

“Konut olarak kullanılmak üzere inşa edildiği ve konut olarak satıldığı, ancak yapı ruhsatında ve tapuda büro olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde % 1, konut harici tesliminde ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.” (GİB. Ankara VDB’nin, 03.07.2013 tarih ve 84974990.130(28- 2013/32)/20361 sayılı Özelgesi) 

“Projede “ticari niteliğe haiz rezidans”, tapu kayıtlarında ise “rezidans” olarak kayıtlı olan ve yapı 05.10.2010 tarihinde alınmış olan net alanı 150 m2’ye kadar gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1, konut harici tesliminde % 18 oranında KDV uygulanacaktır.”(- GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259 sayılı Özelgesi) 

“60 No.lu KDV Sirkülerinde, taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınacağı ifade edilmiştir. Firmanız aktifinde kayıtlı ve tapuda konut olarak tescil edilen 92 m2 net alanı bulunan ancak fiilen iş yeri olarak kullanılan taşınmazın işyeri olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, metrekare büyüklüğüne bakılmaksızın %18 KDV hesaplanması gerekmektedir.” (GİB. Kocaeli VDB’nin, 21.08.2013 tarih ve 93767041-130[28-2012/86]- 160 sayılı Özelgesi)

Maliye Bakanlığı bu radikal değişikliği nasıl hayata geçirdi? 

Maliye Bakanlığı, ilgili ilgisiz herkesin ezberini bozan bu değişikliğin ilk adımını, yayımladığı 08.08.2011 tarih ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri’nin “8.2. Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması” başlıklı bölümünde, “Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir” şeklinde bir ifadeye yer vererek yaptı. KDV uygulamasında radikal bir değişikliğe neden olan bu düzenleme, “satır arası” olarak yapılması nedeniyle konunun ilgili tarafl arınca fark edilemedi. Bakanlık, daha sonra verdiği özelgelerde, taşınmaz satışlarına uygulanacak KDV oranının, taşınmazların yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/ kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edilmesi gerektiğini açıklamıştır. Şu anki uygulama bu doğrultuda yönlendirilmektedir.

Maliye Bakanlığı’nın yeni görüşünü uygulaması yasal mı? 

Bilindiği üzere, mal ve hizmetlere uygulanacak KDV oranları, KDV Kanunu’nun 28. maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak Bakanlar Kurulu tarafından belirlenmektedir. Bu konudaki ana kararname 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı olup, çok sayıda kararname ile değişikliğe uğramıştır. Ancak, değişiklikler bu kararname üzerinde yapıldığından, halen geçerliliğini korumaktadır. Söz konusu 2007/13033 sayılı Kararname’nin 2. maddesinde, bu Karar kapsamındaki mal ve hizmetleri tanımlamaya Maliye Bakanlığı’nın yetkili olduğu belirtilmiştir. İşte Maliye Bakanlığı bu yetkiye dayanarak, taşınmazların konut veya işyeri olup olmadığının, fiilen ne amaçla kullanıldığı/ kullanılacağına bakılarak tespit edilmesini ve KDV oranının belirlenmesini istemektedir.

Taşınmazların konut/işyeri olarak teslim edilmesinin ispatı 

Satışların fiili durumunun nasıl ispat ve tevsik edileceği konusunda bir açıklık bulunmamaktadır. Kişisel görüşümüze göre, öncelikle, tapunun işyerinden konuta veya konuttan işyerine değiştirilmesi gerekir. Bunun yapılamadığı durumlarda ise, taşınmazı satın alanlardan burayı konut olarak kullanacaklarına dair bir taahhütname alınarak veya ikametgah bildirimi, su, elektrik, telefon, doğalgaz aboneliklerinin konut olarak yaptırıldığına dair sözleşme, yazı ve faturalar ile tevsik edilmesi gerekir. Yukarıda yaptığımız açıklamalara göre; yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, büro olarak gösterilen net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak satılması halinde, bu satışlar indirimli oranda (%1) KDV’ye tabi bulunduğundan, bu satışlar nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’ler, KDV Kanunu’nun 29/2. maddesine ve 119 Seri No. lu KDV Genel Tebliği’nde yapılan açıklamalar çerçevesinde nakden veya mahsuben iade olarak talep edilebilecektir. 

Başta inşaat şirketleri olmak üzere müteahhitler, yap-satçılar, hiç hesapta yokken, Maliye Bakanlığı’nın bu yeni görüşüne göre, büro ve işyerlerini konut olarak %1 KDV ile satma ve üstüne bir de KDV iadesi alma hakkı kazanmışlardır.