TOKİ'nin konutları Türkiye'de işsizliği azaltır mı?

Yrd. Doç. Dr. Afşin ŞAHİN / Gazi Üniversitesi Öğretim Üyesi

Aydınlanma çağının optimistlerinden biri olan Marquis de Condorcet, dünyada gelecekte sanayi ve tarım sektörlerinde verimlilik artışları, konut ve gıdada iyileşme, yaşam sürelerinde yükselme olacağı gibi öngörülerde bulunmuştur. Bugüne kadar, gayrimenkul sektöründe Condorcet'in ifade ettiği gibi inanılmaz bir iyileşme ve gelişim yaşanmıştır. Gayrimenkul sektörü az gelişmiş ve gelişmiş ülkeler için büyümeye ivme katan alanlardan bir tanesi olmuştur.  

Bir ekonomide, kişilerin ve mülk sahiplerinin yeni konut ve yeni ev satın almak için yaptıkları harcamaya konut yatırımı denilmektedir. Konut fiyatlarının belirlenmesi ve buna bağlı yeni konut arz edilmesi bu süreçte önem taşımaktadır.  Gayrimenkul sektöründe yaşanan bir büyüme, finans sektörünü de yakından ilgilendirmektedir. Bugün bireysel kredilerdeki artış gayrimenkul sektörünün canlanması ile de beraber artmaktadır. Bireysel kredilerin artması faiz oranları ile ilişkilidir. Faiz oranları düştüğünde, gayrimenkul kredilerine talep artmakta ve buna bağlı konut ihtiyacı doğmaktadır. Yeni konutlar yapılması gerekmekte ve bu süreçte kira ve konut satış fiyatları artmaya başlamaktadır.

Artan yeni konut sayısı beraberinde geçici de olsa bir istihdam artışı yaratmaktadır. Tarım sektöründe yaşanan istihdam kaybının kısa süreli de olsa emilebilmesi için de gayrimenkul sektörü alternatif görülebilmektedir. Gayrimenkul sektörü tarım dışı istihdam yaratmaktadır. Gayrimenkul sektörünün tabana yayılması bu çerçevede önem arz etmektedir. Bu da düşük faiz oranı ve uzun vadeli kredilerin bankacılık sistemi ile halka sunulması ile mümkün görünmektedir. Özellikle tutsat kredileri ile birlikte sektöre ilginin artacağı tahmin edilmiştir. Tutsat kavramını açtığımızda, bir miktarı peşin ödenerek, geri kalanın uzun vadeye yansıtılmış taksitlerle ödendiği bir sistemdir. Tutsat, konut piyasasında ileride daha da dinamik bir yapılanmayı beraberinde getirecek gibi görünmektedir. Faiz oranları düştüğünde, tutsat ile beraber daha da düşerse ve vadeler de uzadığında konut alımını yatırım aracı olarak daha da cazip hale gelmektedir. Ancak süreçte balonlara dikkat etmek gerekmektedir. Türkiye'de tutsat sistemine uyum için "Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun Tasarısı" ile bir yasal düzenleme yapılmıştır. Birincil konut piyasasına ilave olarak ikincil konut piyasasının da geliştirilmesi amaçlanmıştır. Tutsat sisteminin hâlihazırdaki konut kredilerinden farkı da burada belirmektedir. İkincil piyasalar daha işlevsel hale getirilmektedir. Avrupa Birliği ile ilişkiler ileride daha da gelişir ve yurt dışından Türkiye'ye insanlar ikamet etmeye başlarsa, bu süreçte gayrimenkul fiyatları daha da yükselebilecek ve konut arzı belki de yetmeyecektir.

Türkiye'nin önemli sorunlarından bir tanesi konut problemi olduğuna göre, birçok probleminin çözümü de konut ile olacaktır. Bir problem vardır ve çözülürse beraberinde birçok iktisadi ve sosyal problemi de çözebilecektir. Problemin en temel bileşeni fiyat ve miktarıdır. Türkiye'de son yıllarda konut fiyatları enflasyon oranının çok üstünde seyretmiştir. Konuta artan talep de arzın kısıtlı olması nedeniyle fiyatların daha da yukarı çıkmasına neden olmuştur.

Ancak Türkiye'de son yıllarda inşaat sektörünün büyüdüğü ve ciddi anlamda istihdam yarattığı söylenebilir.  Türkiye'de 8 milyona yakın bina ve 1 milyona yakın konut oluşmuştur. Ruhsat verilen bina sayısı yükselmiş ve daire sayısı artmıştır. Yapı kullanım izin belgesi verilerinden de bu izlenebilmektedir. Bireysel kredi faiz oranlarının düşmesi ile konut talebinin daha da tetiklendiği söylenebilir. Dolayısıyla gayrimenkul sektöründe faize duyarlı bir trendden söz etmek mümkündür. Sektörün çarpan etkisiyle diğer sektörleri de etkilemesi, sektörün gelişmesi ve tarımdaki istihdam kaybını çekmek açısından zaruridir.

Türkiye'de gayrimenkul fiyatları son yıllarda hızla artış göstermiştir. Sınırlı konut bunun en tipik nedenlerinden bir tanesidir. Fakat tüketiciyi korumak amacıyla tavan fiyatı politikası uygulanabilmektedir. Ancak konut talebi oldukça esnektir. Bunun nedeni, konut kiraları yükseldikçe, bazı kişilerin kiranın düşük olduğu yörelere göç etmeleri ya da küçük konutları tercih etmek zorunda kalmalarıdır. Kısa dönemde konut arzı neredeyse sıfıra yakındır. Kira kontrollerinin fazla bir çözüm getirmediği görülmektedir. Kısa vadede cazip görünse de uzun vadede kiracı aleyhine sonuçlar verebilmektedir. Uzun dönemde konut arzı, kısa dönem arzına göre daha esnektir ve çözümler buna göre üretilmektedir. 

Konut piyasası üretim ve istihdam yaratımı açısından değişik özellikleri içinde barındırmaktadır. Bir konut yeni yapılırsa GSMH'ya dahil olmakta, ancak konut el değiştiriyorsa GSMH'ya dahil edilmemektedir. Fakat ev alım ve satımında alınan komisyon hizmeti ise GSMH'ya dahil edilmektedir. Gelir artışının zamanla alt ve orta gruptakilere yeni istihdam olanaklarını sunacağını ifade etmek amacıyla kullanılan tricle down effect, gayrimenkul sektöründe görülebilecek bir kavramdır.

Dünyada arzın talebi sürekli geçtiği tek mal belki de akıl verme ve tavsiyedir. Oswald (1996(1), 1999(2)) çalışmaları da ev sahipliği ve işsizlik arasındaki ilişkiyi analiz etmektedir. Çalışmalarına göre ev sahipliği ve sosyal kiralamanın işgücü piyasasında davranışlara anlamlı bir etkisi vardır. Onlara göre ev sahipliği ve sosyal anlamlandırma işlem maliyetlerini artırır ve işgücü piyasasında davranışlara etkisi olur. Pekçok çalışmaya göre de işsizlik ve ev sahipliğinin oranı arasında pozitif ilişki vardır. Görüldüğü gibi sanıldığının aksine çok ilginç görüşler ortaya konulabilmektedir... Devam eden bir çalışmamızda bu paradoks ayrıntılı olarak ele alınmaktadır...

TOKİ son yıllarda önemli projelere imza atmakta ve pek çok ilde özellikle gelir düzeyi düşük kesime dönük konutlar inşa etmektedir. Bu evleri düşük bir fiyatla ya da düşük taksitlerle satışa sunmaktadır. Toplumda ve ekonomi yönetiminde sosyal bir proje olarak görülen ve inşaat sektörünün canlanmasında temel taşlardan varsayılmaktadır. Yapılan konutlar, gelir seviyesi düşük insanların refah seviyesinde bir artışa yol açabilmektedir. Ancak iktisat literatüründe ev sahipliğinin artışı, işsizlik açısından değerlendirildiğinde farklı yorumlar ve tartışmalar ortaya atılabilir...

1 Oswald, A.J. (1996). "A Conjecture on the Explanation for High Unemployment in the Industrialized Nations: Part I", Warwick Economic Research Paper, 475.

2 Oswald, A.J. (1999). "The Housing Market and Europe's Unemployment: A Non-technical Paper", teksir, University of Warwick.