Türkiye’yi krizden çıkartacak önlemler / İnşaat sektörüne finansman desteği: Konut destek avansı

Ali EREN / Erensan Holding Yönetim Kurulu Murahhas Üyesi

Daha önceki krizden çıkartacak önlemler (1) başlıklı yazımda ihracat sektörünün desteklenme yöntemi olarak AVİ modelini irdelemiştik. O model ile yerli ihracat katma değerini desteklemek için yaklaşık 7-8 milyar dolar gidebileceğini hesaplamıştık.

Ekonominin lokomotifi olan ana sektörlerden birisi de şüphesiz inşaat sektörüdür. Bu sektördeki hareketi birçok alt sektör takip edecektir.

Bütçeden ayrılacak yaklaşık 2.5 myr dolar büyüme ve istihdamı motive edecek ilk hareketi bu sektöre verebilecektir. Uygulamadaki başarıya göre bütçede ikinci bir tranchda aynı miktarda bir fon daha çıkartılabilir.

Destek burada ev talebi karşılığında direkt olarak hane halkına konut destek avansı adı altında verilecektir. Devlet, 100,000 dolar değeri olan bir eve 25.000 dolar peşin ödemek sureti ile talip olan bir vatandaşa 25,000 dolar karşılığı faizsiz avans kredisi verecek, bakiye 50.000 dolar ise bankacılık sistemi tarafından "mortgage" kredisi ile 10 yıl vade ile kredilendirilecektir. Bu programa giren vatandaş, 10. yılın sonunda son mortgage taksidini ödedikten sonra takip eden beş yıla eşit dağılmış şekilde devletten aldığı bu avansı geri ödeyecektir. Devlet, söz konusu kredi için faiz tahakkuk ettirmeyecektir.

Türkiye de yılda yaklaşık 400,000 çift evlenmekte, bunun yaklaşık yarısı bir şekilde aile yanında müşterek yaşama devam etmektedir. Bu durumda ihtiyaç olan konut miktarı yaklaşık 200,000 adettir. Bunun 100,000 adedi sadece 2.5 myr dolar dolarlık bir avans desteği ile hareketlendirilebilir. İlave 100,000 adedi ise TOKİ projeleri vasıtası ile imal edilmektedir.

KDA modelinin uygulama esasları aşağıdaki gibi düşünülebilir:

1. Konut destek avansı, müteahhit firmanın SPK onaylı bir exper tarafından onaylanan ev bedelinin en fazla yüzde 25'i nispetinde olacaktır. Bir kişiye tahsis edilen destek kredisi en fazla 25,000 yüzde karşılığı TL'sini geçmeyecektir.

2. KDA sadece belirli bir yapım aşamasına gelmiş olan ve iskan, ruhsat gibi sorunları olmayan yeni projelere tahsis edilebilecektir.

3. KDA bütçeden bunun için ayrılacak fonun bitimine kadar verilecektir. İlk tranch da 2,500,000 dolar karşılığı TL tahsis edilecektir. (İlk tranch yaklaşık 100,000.- konut satışını destekleyebilecektir)

4. İlk tranch da tahsis edilecek KDA'lar aileden bir sefer ve bir kişiye verilebilecektir.

5. KDA kullanarak ev alan vatandaşlar, anlaşma imzasını müteakip bir yıl içerisinde alımdan vazgeçerek yüzde 25 avans ödemelerini geri alabileceklerdir. Vazgeçenler, ödedikleri aylık mortgage bedellerini geri alamayacaklar, kendi adlarına yatmış olan KDA ise daire satıldığında aynı işlev ile kullanılmak üzere müteahhidin zimmetinde kalacaktır. (Bu opsiyon, alıcının ve müteahhit firmanın risklerini bir yıl sure ile bertaraf edeceğinden, satışı cazip hale getiren ve sistemin başarısını etkileyecek bir faktördür)

6. Evin üzerine konulan ipotek, KDA geri ödenene kadar kaldırılmayacak, banka borcu ödendiğinde lehtar devlet olacak, KDA ödeme aczi durumunda amme alacağı hükmünde işlem görecektir.

7. KDA'nın uygulaması Kamu bankaları ve seçilecek birkaç özel banka aracılığı ile yapılacaktır. Banka, alıcı nezdinde KDA için gerekli kriterleri devlet adına kontrol ederek fon aktarımında aracılık yapacak, kriterlere uyan alıcılara mortgage kredisi tahsisini de aynı banka yapacaktır.

8. Banka, belirlenen kriterlere göre müteahhit firmaların bilançolarını denetleyecek, proje yönetim şirketleri vasıtası ile inşaatların tamamlanma durumlarını tespit ettirerek destekten yararlanacak projeler tespit edilecektir. İşi bitirerek daireleri teslim edebilecek güçte müteahhitler destek fonu listesine alınacaktır. Bu durumda devlet, destek ile üstlendiği müteahhit iş riskini minimize etmiş olacaktır.

Avantajları:

1. Model, inşaat sektöründeki yarım kalmış mevcut inşaatların tamamlanması için gerekli finansmanı sağlayacaktır.

2. Gerçek ihtiyaç sahibi vatandaşların ev edinmesine imkan tanıyacaktır.

3. TOKİ'nin dışında özel sektörün faaliyetlerinin desteklenmiş olması ile krizden dolayı konut edindirmenin devlet elinde monopolize edilmesi önlenmiş olacaktır.

4. 100,000 konuta gerekli olan çimento, demir, çatı malzemesi, boya,beyaz eşya, TV, mobilya... dahil tüm inşaat alt sektörleri aktif hale gelecektir.

5.  Bankacılık sistemine yüzde 50 gibi düşük bir borçlanma oranı ile risksiz bir kredi verme olanağı tanınmış olacak, özellikle yerli ve yabancı bankaların Türkiye ye sermaye getirmesi için düşük riskli ve uygun bir talep ortamı yaratılmış olacaktır. Bu aktivite bankacılık sistemine de hacim kazandıracaktır.

6.  KDA modelindeki bir yıllık vazgeçme opsiyonu sayesinde Kriz nedeniyle fiyatların daha fazla düşme endişesi giderilerek satın almadaki fiyat riski bir yıllığına giderilmiş olmaktadır.

7. Sistemin uygulamaya girmesi ile birlikte ekonomide hareket ve büyüme beklentisi yaratacağından, inşaat sektörü dışındaki sektörlerde de olumlu bir ticari aktivitenin tetiklenmesine sebep olacaktır.

Daha önce bahsettiğimiz İhracat sektörünü destekleme modeli ve yukarıdaki inşaat sektörüne fon transfer edilen model bütçe açılarak yapılan Keynesyen uygulamalardır. İnşaat sektöründe, özellikle konutta ülkemizde gerçek bir talep söz konusudur. Bu da Türkiye'nin çok önemli bir tüketim avantajıdır. Modelimizdeki "mortgage" hem kaldıracı düşük (yüzde 50) hem gerçek ihtiyaç karşılığı yani spekülatif olmayan bir ticaret finansmanıdır. Bu açıdan Batı piyasalarına seküritizasyon için de kullanılması mümkün olacaktır. Bu da yabancı sermaye girişi demektir.