Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinmesi
Av. Özge Hakdan Öztürk
Türkiye'de gayrimenkul satın almak oldukça kolaydır ama elbette bazı kurallara tabiidir. Günümüzde birçok yabancı tatil amaçlı ya da emekliliklerini geçirmek için Türkiye'de özellikle de Ege ve Akdeniz kıyılarında gayrimenkul almaya devam etmektedirler. Ülkenin geneline bakacak olursak gayrimenkul fiyatlarının dünyadaki diğer ülkelere oranla daha makul bir seviyede olduğunu görüyoruz, elbetteki büyük şehirler bu karşılaştırmanın dışında kalmaktadır. Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinimi için hukuki açıdan yapılan düzenlemelere bir göz atalım.
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul edinimi 2644 numaralı Tapu Kanunu'nun 35'inci maddesinde ve 15 Temmuz 2008 tarih ve 26937 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan 5782 sayılı "Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" da düzenlenmektedir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35'inci maddesi uyarınca yabancı uyruklu kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak koşulu ile Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler.
5782 sayılı Tapu Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'a göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız veya sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebilirler. 2644 sayılı Kanunun 35'inci maddesinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümünün 2.5 hektarı geçemeyeceği yönünde bir düzenleme mevcut idi. Ancak bu düzenleme Anaya Mahkemesi'nin 11.04.2007 tarih ve 2006/35 E., 2007/48 K. Sayılı kararı ile iptal edilmiştir ve yeni düzenleme ile %10luk bir sınır koyulmuştur.
5782 sayılı kanun, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 36'ncı maddesine yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurduğu ya da iştirak ettikleri şirketlerin taşınmaz mülkiyeti ya da sınırlı ayni hak edinimleri ile ilgili yeni bir düzenleme getirmiştir. Söz konusu bu düzenlemeye göre, yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları ya da iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip olan şirketler, ancak ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti ya da sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Kanun maddesi burada bir sınırlama koymuş ve söz konusu bu şirketlerin askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu çerçevesinde belirlenen stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimlerinin Genel Kurmay Başkanlığı'nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimlerinin ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabii tutmuştur.
2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35'inci maddesi uyarınca yabancı ülkelerde kendi ükelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu ve 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.
12.11.2008 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanan ve yabancı yatırımcıların Türk,ye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ve kullanımına ilişkin usul ve esasların düzenlendiği "Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edimine İlişkin Yönetmelik" in 4'üncü maddesine göre şirketlerin taşınmaz mülkiyeti ve/veya sınırlı ayni hak edinimi başvuruları için gerekli belgeler şunlardır:
1. Talebin amacını ve taşınmaza ilişkin bilgileri içeren başvuru dilekçesi
2. Şirketin taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi
3. Şirketin bağlı olduğu vergi dairesi ve vergi numarası
4. Şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusunu, ortaklarının isimlerini veya unvanlarını, taabiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğünden son bir ay içinde alınan mevcut durumu gösteren belge
5. Yabancı gerçek kişi ortakların kimlik belgelerinin noter tasdikli suretleri, ortağın yabancı tüzel kişi olması halinde ise, şirketin ilgili Türk Konsolosluğunca veya Lahey Devletler Özel Hukuku Konferansı çerçevesinde hazırlanan Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi hükümlerine göre tasdik edilmiş faaliyet belgesi,
6. Şirketin yöneticilerinin isimleri, kimlik belgeleri ve adresleri
7. Varsa son üç yıla kadar şirket bilançosu
Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti ve/veya sınırlı ayni hak edinmek isteyen şirketler, yukarıda sayılan belge ve bilgilerle birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'ne başvurmalıdırlar. Eğer başvuru talebi yalnızca sınırlı ayni hak edinimine ilişkin bulunuyorsa yukarıda sayılan belgelerden 5, 6 ve 7. sırada yazılan belgeler istenmez.
Yapılan başvuru sonrasında valilik, taşınmaz edinimi talebinin şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusu çerçevesinde olup olmadığını sanayi ve ticaret il müdürlüğünden 7 gün içinde; taşınmazın askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya stratejik bölgede kalıp kalmadığını, bu bölgelerde kalması halinde taşınmaz mülkiyeti ediniminin uygun olup olmadığını Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklardan 30 gün içinde, taşınmazın özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığını ise Emniyet Genel Müdürlüğünden 20 gün içinde bildirmesini yazılı olarak talep eder. Komisyon tarafından yapılan değerlendirme sonucunda değerlendirme olumlu ise, sonuç şirkete ve ilgili tapu sicil müdürlüğüne yazılı olarak bildirilir. Değerlendirmenin olumsuz olması halinde ise sonuç sadece şirkete yazılı olarak bildirilir.