Belediyelerin sermaye piyasaları ile imtihanı
2023 yılı Ocak ayının başında “Belediyelerin Proje Finansman İhtiyacına Alternatif Çözümler” başlıklı bir yazı kaleme almıştım.
Geçtiğimiz mart ayında ise o zamanlarda İzmir Büyükşehir Belediye Başkan adayı (şimdilerde ise büyükşehir belediye başkanı) Sayın Cemil Tugay’ın üniversite öğrencileri ile yaptığı bir toplantıda “Sosyal konut anlamında hayata geçirmeyi planladığı proje kapsamında Türkiye için yeni olan bir fikrimiz var. Finans kuruluşlarıyla ve bankalarla görüştük. Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı kurmayı düşünüyorum. Bu ortaklığın fonunu borsaya açarak çok ciddi bir kaynak elde edebiliyoruz.
Kendi kendini çeviren bir sistem yapacağız. Geri ödeme yapacak vatandaşlarımız ama mesele 20 yılda ödeyecekler. Bunlar geçmişte İzmir’de başarıldı” şeklindeki cümlelerini okudum… Cemil Tugay Bey’in bu konuşmasını çokça önemsiyorum. Özellikle önümüzdeki dönemde finansmana erişimin zor ve maliyetli kalmaya devam edeceği ortamda, belediyelerinde, özellikle kentsel dönüşüm ve barınma sorununa çözüm üretebilmek için yüksek miktarlı ve uzun vadeli kaynak temin etmeleri gerekiyor.
Belediyelerin mevcut finansman kaynakları…
Türkiye’de belediyeler, merkezi bütçe gelirlerinden ayrılan paylardan, işletme gelirlerinden, gayrimenkul satışlarından, bazı vergi ve cezalardan ve ayrıca borçlanma üzerinden finansman sağlayabiliyorlar.
Diğer taraftan sermaye piyasası borçlanma araçlarının kullanımına yönelikte 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun borçlanmaya ilişkin 68nci maddesi belediyelerin görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak amacıyla tahvil ihraç edebileceklerini ve tahvil ihracının yatırım programında yer alan projelerin finansmanı için ilgili mevzuat hükümleri uyarınca yapılabileceğini belirtilmiştir. Ülkemizde, 1990’lı yılların başında Ankara Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesinde bu yöntem kullanılmıştır.
Projenin yöneticilerinden olan Belediye yaptığı çalışmalara yurtdışına tahvil ihraç ederek yabancı kaynaklardan finansman sağlamıştır. Sonraki yıllarda ise, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) 2020 ve 2022 yıllarında belediye tahvili ihraç ederek altyapı projelerinin finansmanına kaynak sağlamıştır. Hatta İBB 2023 yılında ise Türkiye’nin ilk yerel yönetim “yeşil tahvilini” ihraç etme başarasını göstermiştir. Bugüne kadar belediyeler açısından sermaye piyasaları özelinde kullanılan araçların borçlanma araçlarıyla sınırlı kaldığını söyleyebiliriz.
Diğer taraftan, ortaklık yapısı üzerinden finansman sağlanmasına yönelik iştirak şirketinin halka arzını gerçekleştiren bir belediye ise henüz olmadı. Ancak, İzmir BB başkanı Cemil Tugay Bey’in yazımın ilk kısmında belirttiğim söylemi çokça önemli. Sanırım burada kastettiği GYO yapısı “Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” modeli…
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı…
Altyapı hizmet ve yatırımlarının finansmanı için kullanılabilecek araçlardan biri olan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, hisse senetlerini halka arz edip borsada işlem görerek veya hisse senetlerini nitelikli yatırımcılara doğrudan satarak fon temin eden ve altyapı projelerine yatırım yapan bir anonim şirket statüsünde. Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) kuruluş ve faaliyet iznine tabi olan bu şirketler, belediyelerin “yatırım ve hizmetleri” ile bu “yatırım ve hizmetlere ilişkin projelere” veya “bunlara dayalı haklara” da yatırım yapabiliyorlar.
Sonuç…
Kentsel dönüşüm yatırımları, barınma ihtiyacının karşılanması konusunda sosyal konut üretimi, erişilebilirlik için kiralık konut üretimi, ulaşım projelerinin yatırımı gibi yüksek miktarlı finansman ihtiyacı duyan projelerin altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları üzerinden fonlanabileceğini şimdilik hayal ediyorum, aslında umut ediyorum.
Avustralya’da bu alana zihin yorulurken, bizde de bu alanın mutlaka denenmesi gerektiğini düşünüyorum. Belki de belediyeler karlı işletmelerinin sermayedar olduğu şemsiye bir şirket olarak altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığı kurgusunu gerçekleştirir, başkanlar şeffaflığa ve denetime açık hale gelir, yatırımlarının finansmanında sermaye piyasaları üzerinden çözüm üretilir… Kim bilir…