Gayrimenkuller bakımından dövizle işlem yasağı
Türk Lirası’nda (TL) süregelen değer kaybını telafi etmek ve dövize bağımlılığı azaltmak amacıyla kısa bir süre önce, bazı sözleşmelerde bedellerin döviz üzerinden belirlenmesi yasaklanmıştı. Yasağın oldukça kapsamlı olması ve TL’ye dönüşte ortaya çıkan belirsizlikleri gidermek amacıyla yeni bir düzenleme ile bu yasağa çeşitli istisnalar getirildi. Bir önceki yazımızda yasağın kapsamı dışında bırakılan sözleşmelerden bahsetmiştik. Bu yazımızda ise gayrimenkul alım, satım ve kira sözleşmelerini ele alacağız.
Dövizle sözleşme yapma yasağının en katı hali, gayrimenkul alım, satım ve kira sözleşmeleri bakımından uygulanıyor. Bu sözleşmeler bakımından, diğer sözleşme türlerinin aksine, yabancı sermayeli şirketler ve kamu kurumları dahil hiç kimseye istisna getirilmedi. Dövizle sözleşme yapma yasağının çıkış noktasının, özellikle gayrimenkul kira sözleşmeleri olduğu göz önüne alındığında, bu sözleşmelere hiçbir esneklik sağlanmaması beklenmedik bir gelişme değil. Dolayısıyla Türkiye’de yerleşik kişiler, artık Türkiye’deki gayrimenkullere ilişkin yapacakları alım, satım ve kira sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacak. Serbest bölgede yer alan gayrimenkuller de yasak kapsamında.
Yasak, kira sözleşmeleri bakımından geçmişe etkili olarak yürürlüğe girdi. Dolayısıyla, kira sözleşmesi 13 Eylül 2018 tarihinden önce imzalanmış olsa dahi sözleşmedeki döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmiş tüm bedellerin TL’ye çevrilmesi zorunlu. Taraflar, bedellerin hangi kur üzerinden TL’ye çevrileceğini serbestçe belirleyebiliyorlar. Ancak anlaşmaya varılamazsa çevirme yöntemi de yeni düzenlemede detaylı olarak belirlendi. Bu yöntemi kısaca ele almakta fayda var.
Yeni tutarların tespitinde öncelikle 2 Ocak 2018 tarihinde Merkez Bankası tarafından ilan edilen gösterge niteliğindeki efektif satış kuru esas alınıyor ve bu şekilde TL’ye çevrilen tutar, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2 Ocak 2018 tarihinden dönüştürme tarihine kadar belirlediği aylık TÜFE esas alınarak arttırılıyor. Sene başından bu yana, döviz kurlarının TL karşısındaki hızlı değişen grafiği dikkate alındığında, dönüştürmede aslında zorunlu olarak 2018 Ocak ayı verilerinin esas alınmasının taraflar açısından ne kadar hakkaniyetli olduğu tartışmalı.
Konut ve işyeri kiraları bakımından bu şekilde yapılacak güncellemenin ne kadar süreyle geçerli olacağına ilişkin de bir belirsizlik var. Düzenlemeye göre konut ve işyeri kiraları bakımından, yukarıdaki hesaplama ile TL’ye çevrilen tutarlar, yalnızca ilgili kira yılının sonuna kadar uygulanıyor. Bu tutar her kira yılı başında, yine düzenlemede yer alan yöntem uyarınca güncelleniyor ve en fazla iki yıl için uygulanacak. Önümüzdeki dönemde mevzuatta bir değişiklik yapılmaz ise kira sözleşmesinde tarafların TL’ye dönüştürme öncesinde döviz üzerinden belirlediği olan tutarların iki yıllık sürenin bitiminde yeniden devreye gireceği anlaşılıyor. Ancak bu düzenlemenin özellikle bu şekilde bırakıldığı ve gidişatın takip edilerek önümüzdeki dönemde bu yönde bir düzenleme getirileceği ve belirsizliğin giderileceği kanaatindeyim.
Yukarıda bahsettiğimiz çevirme yöntemi, yalnızca kira bedeline ilişkin. Ancak uygulamada özellikle işyeri kiraları bakımından TL üzerinden belirlenen sözleşmeler ile döviz üzerinden belirlenen sözleşme hükümleri bakımından önemli farklılıklar var. Örneğin, uygulamada döviz cinsinden belirlenen kira bedellerine ilişkin gecikme faizi oranları, TL cinsinden belirlenen kira bedellerine uygulanan faiz oranlarına nazaran oldukça düşük kararlaştırılıyor. Ayrıca, sıklıkla döviz cinsinden verilen güvence bedellerinin iadesinde tutarlara faiz işletilmeyeceği kararlaştırılıyor. Düzenlemede, kira bedeli dışında kalan bu yan unsurlara ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığından, tarafların kira bedelinin TL’ye çevrilmesi esnasında sözleşmede diğer tüm yan unsurları da göz önüne almaları ve ona göre bir değerlendirme yapmalarında fayda bulunuyor.
Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten bu yana, hukukçular başta olmak üzere birçok kişinin gündeminde bu konu yoğun olarak değerlendiriliyor ve gerekli aksiyonlar alınmaya başlandı. Ancak düzenlemede, yalnızca kira sözleşmeleri değil uygulamaya ilişkin birçok konu halen netleştirilmeye muhtaç. Yazımızda değindiğimiz belirsizliklerin nasıl giderileceğinin önümüzdeki günlerde hem bakanlık açıklamaları hem de yargı kararları ile şekilleneceği kanaatindeyiz.