Gayrimenkulün hanehalkı açısından önemi ve değerleme

Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi (CBFO) tarafından hazırlanan Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması; hanelerde yatırım konularında karar verenler veya karara ortak olanlar arasında, mevcut finansal sistem hakkında algıları, yatırım tercihleri ve bunları yönlendiren etmenleri, sistem dışında tasarruf yapma eğilimleri, yeni finansal ürünlere yönelik algı ve beklentileri saptayan önemli bir çalışma olarak karşımıza çıkmış durumda.

Araştırmada elde edilen bulgular gayrimenkul sektörünün barınma ihtiyacını karşılamasının çok ötesinde, hanehalkının önemli bir yatırım aracı olduğu gerçeğini de gösteriyor. Dolayısıyla, bizlerin yıllardır söylemiş olduğu gayrimenkulün hanehalkları açısından bir yatırım aracı olarak değerlendirildiği şeklindeki söylemini de somutlaştıran bir çalışma.

Çalışma kapsamında, katılımcılara farklı miktarlardaki birikimlerini nerelerde değerlendirebilecekleri sorulduğunda; hanehalkının düşük birikim düzeyinde daha çok nakit olarak ya da bankada vadesiz TL hesabında tutmayı tercih edecekleri görülürken; birikim miktarı en yüksek düzeye eriştiğinde ise katılımcıların yüzde 56’sının gayrimenkule yatırımı tercih edecekleri gözlemleniyor. Yüksek birikim söz konusu olduğunda dövize, altına, hisse senedine, mevduata yatırım ikinci planda kalmış görünüyor.

Gayrimenkul okuryazarlığı…

Raporda, gayrimenkule yatırım nedenleri başında ilgili varlığın diğer finansal araçlara kıyasla daha güvenilir olarak algılanması geliyor. Diğer bir deyişle gayrimenkul hane halkları açısından “sağlamcı” bir yatırım aracı olarak değerlendirilmiş durumda.

Durum gerçekten böyle mi tam emin değilim, bu mutlak değerlendirme eldeki tapu senedinin varlığının yarattığı bir cazibenin sonucu sanırım. Kaçımız kat irtifak tapusu ile kat mülkiyet tapusu arasındaki farkı biliyoruz, kaçımız arsa payının ne anlama geldiğini değerlendirebiliriz, kaçımız satın aldığımız gayrimenkulün gerçekten projesine uygun inşa edildiğine eminiz, kaçımız şerhler ve beyanlar hanesini tam yorumlayabiliriz, çok uzatmak istemiyorum ama kaçımız trampa nedir sorusunu yanıtlayabiliriz…

Bireysel olarak eldeki tapu senedinin varlığına güveniyoruz ama arka tarafını bilmeden hareket ediyoruz, aslında gayrimenkul okuryazarlığına o kadar çok ihtiyacımız var ki…

Değerlemenin önemi…

Aslında, gayrimenkulün hanehalkı açısından önemini değerlendirebilmek ve fiyat gelişmelerinin daha somut ve şeffaf bir şekilde gözlenebilmesinin önemli unsurlarından bir tanesi değerleme raporu olmaktadır.

Hazırlanan değerleme raporları, ilgili gayrimenkule yönelik takdir edilen değer piyasa değerini göstermektedir. Bu değer, uluslararası değerleme standartları çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurumu’nun yetkilendirdiği değerleme şirketleri ve bu şirketlerde çalışan ya da sözleşmeyle dışarından hizmet sunan lisanslı değerleme uzmanlarınca belirlenmektedir.

Takdir edilen bu değerin kullanıldığı pek çok farklı alan söz konusudur; finansmana erişimden hukuki konulara kadar farklı uygulamalar dahilinde piyasa değerine ihtiyaç bulunmakla birlikte özellikle tapu harçlarının ve emlak vergilerinin gerçek değerler üzerinden alınabilmesi anlamında son derece önemli olduğu söylenebilir. İlgili rapor fiyat verisinden çok öte hem alıcıya hem de satıcıya hukuksal risklerin yanı sıra, ekonomik gelişmelerden, gayrimenkul piyasasından, gayrimenkulün bulunduğu bölgeden ve gayrimenkulün kendisinden kaynaklı olası tüm riskleri göstermesi açısından çok kıymetlidir.

Sonuç…

Aslında neden her alım-satım işlemine bir değerleme raporu zorunluluğu olması gerekir ifadesi bu soruları sordukça, gayrimenkule ilişkin riskleri sorguladıkça daha çok anlam ifade ediyor; orada da 2020 yılında treni kaçırmıştık, bir daha da yakalayamadık zaten… Yıl artık 2024, riskler hala belirgin şekilde duruyor ve sanırım işlem bazında değerleme zorunluluğunu yeniden gündeme getirmek gerekiyor…