Silivri’de yabancıya kâr oyunu

Leyla İLHAN

İSTANBUL - İstanbul’un eski yazlık bölgesi Silivri, son aylarda artan yabancı alımlarıyla gündeme geliyor. 3. Havalimanı ve Kanal İstanbul projesiyle pazarlanan bölgede aralarında Azerbaycan, Birleşik Arap Emirlikleri, Rusya ve Kazakistan vatandaşlarının bulunduğu çok sayıda yabancı arazi almaya başladı. Bu yıl içinde ilçede yapılan arazi alım satımların neredeyse yüzde 15’nin yabancılar tarafından yapıldığı tahmin ediliyor. Ancak kısa zamanda yüksek kar beklentisiyle pazarlanan araziler bölgeden büyük arazi alımları yapan yabancıları zor duruma düşürdüğü belirtiliyor.

Silivri’de yaşananlara değinen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, 3. Havalimanı ve Kanal İstanbul projesi nedeniyle özellikle yabancıların bu bölgede çok fazla arazi alımı yaptığını söyledi. Azerbaycan, Birleşik Arap Emirlikleri, Rusya ve Kazakistan vatandaşlarının yanı sıra İran, Irak ve Suriye vatandaşlarının da bu bölgelerden arazi satın aldığını aktaran Yüksel, “Ancak bu üç ülkenin vatandaşları için alımları sıkıntılı olduğu için bunlarda yerel ortakla anlaşarak arazi alıyorlar” dedi.

Bunların bölgeyle ilgili sunulan verilere güvenerek arazi aldığını dile getiren Yüksel, şöyle konuştu:“Bölgeden Kanal İstanbul geçecek deniliyor. Bu söylenirken bazen yanında kamudan birileri de olabiliyor. Bunlara güven duyarak alıyor. Fakat aradan bir zaman geçince başka bir yer ilan ediliyor. Ya da öyle gösteriliyor. Bu nedenle alıcılar aldatıldıkları düşüncesiyle zor bir dönem yaşıyor.”

2 yıl içinde fiyatlar yüzde 100 artar deniliyor

Silivri’de yabancılara arazileri kısa zamanda yüksek rant beklentisiyle satıldığını savunan Ali Yüksel, “Bölgede arazi fiyatlarının her zaman yükselecek. Bir firma Silivri’nin yanlış bir yerinde bile proje yapsa kazançlı çıkabilir. Ancak alıcıya yanlış bilgilerin verilmesi sözkonusu. Bu konuda alıcı 2 yıl içinde yüzde 80-100 kazanırım sonra da satar giderim düşüncesine girebiliyor. Bu dünyada kolay kolay olabilecek bir rakam değil. Ama diğer türlü belki 5 yıl içinde yüzde 150 kazanır bu da dünya ölçeklerinde iyi bir para. Fakat bu kısa süreli beklentiler karşılanamıyor ya da satmak istediklerinde daha ucuza satıyor veya da alıcı bulamamak gibi sıkıntılar yaşıyorlar” dedi.

Silivri’de havza dışında çok fazla arazi olmasının da bölgede fiyatların aniden yükselişini engellediğini anlatan Yüksel, “Arnavutköy veya Çatalca’nın kanal olduğu söylenen bölgelerinde arazi sınırlı olduğu için spekülasyonla arazi fiyatları bir anda yükseltilebiliyor veya düşebiliyor” dedi.

“Havalimanı kesinleşti ancak havalimanın etrafı kesinleşmedi. Havalimanın dışındaki bölge hala yine orman, su havzası, tarım arazisi olarak duruyor. Ayrıca İSKİ’nin su havzasına denk gelen bölgeler var. Buraların ise arsaya dönüşecek beklentisiyle pazarlanıyor” diyen Ali Yüksel, şu anda bu satışlardan zarar gören bu yabancıların dikkat çekmek istemediği için konuyla ilgili sıkıntılarını gündeme getirmediğini savundu.

Yatırım yapmadığı araziyi 2 yıl içinde satmak zorunda

Eskiden bölgeden yabancıya yapılan arazi satışlarının çok az olduğunu daha çok daire satışı yapıldığını kaydeden Yüksel, tahminlerinin bu yıl Silivri’de yapılan alım -satışların yüzde 15’nin yabancılar tarafından yapıldığı yönünde olduğunu aktardı. Türkiye’de arazi alan yabancıların aldıkları arazi üzerinde verilen süre içerisinde yatırım yapma şartı olduğunu anlatan Yüksel, eğer alınan arazi imarlı bir araziyse yabancının burada 2 yıl içinde konut yapmak zorunda olduğunu, tarım arazisiyse de araziyi ekmek zorunda olduğuna dikkat çekti. Yüksel, bu süre içinde  gerekli yatırımlar yapılmadığı taktirde  araziyi satmak durumunda kalmak zorunda kaldıklarını belirterek, bu tür riskle karşılaşmak istemeyen bazı yabancıların ise çözüm olarak yerli bir ortakla sorunu çözdüğünü kaydetti.

Uluslararası probleme dönüşebilir

Avrupalı yabancının riskli yerlere girmediğini garantili bölgeleri tercih ettiğini kaydeden Ali Yüksel, “Bu alıcılar projenin imar durumunu inceletiyor. Hukukçusuna danışıyor. Diğer ülkeler ise biraz Türkiye halkı gibi hareket ediyor ve kendisine sunulan grafiklere güvenip alım yapabiliyor” dedi. “Burada sıkıntı yaşamamak için hukukçularla hareket edilmeli” diyen Yüksel,  mahalle arasındaki emlakçı yerine uluslararası boyutta çalışan emlak firmalarıyla çalışmalarını öneriyorum. Çünkü diğer türlü bu durum uluslar arası bir probleme dönüşebilir” uyarısında bulundu.

Araplar hayvancılık ve atçılık için tarla alıyor

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.  Genel Müdür Yardımcısı Fatih Tosun, Silivri’nin gayrimenkul yatırımı açısından ilgi çekmeye başlamasının İstanbul 1/100 binlik Çevre Düzeni planında 3. Havalimanının Silivri bölgesinde konumlanacağının işaret edilmesi ile birlikte başladığını söyledi. Bugün itibarı ile 3. Havalimanı yeri plana göre değişiklik göstermiş olsa da Kanal İstanbul projesi ve Kuzey Marmara Otoyolu Geçiş Projeleri gibi büyük ölçekli projelerin bölge gelişimini tetiklediğini kaydeden Tosun,  “Kanal İstanbul için kesinleşen bir güzergah bulunmasa da projenin konuşulmaya başlandığı son 2 yıllık süreç içinde Silivri ve çevresindeki köylerde gayrimenkul alım satımlarının artmasına neden oldu” dedi.

Bugün itibarı ile bölge değerlendirdiğinde ağırlıklı olarak ilçeye bağlı köylerde arazi alım satımlarının ağırlıklı olduğunu dile getiren Tosun şu değerlendirmede bulundu: “İlçe merkezinde ise gelişim daha çok E-5 in kuzey tarafından başlayan ve TEM Silivri bağlantısına kadar devam eden konut siteleri şeklinde gerçekleşiyor.  Gelecekte yatırımlar bir süre daha arazi alım satımları şeklinde devam edecek. Nitekim halihazırda bu araziler ‘Tarla’ vasıflı gayrimenkullerdir. İleride imar planlama süreçlerinin tamamlanması ile ilgili beklenti ve riski satın alan yatırımcı profilinin bir süre daha devam edeceğini düşünüyoruz.”  

Yabancı alıcıların Silivri ilçesinde az miktarda da olsa yatırım yaptıklarını kaydeden Tosun, “Arap alıcılar genellikle, hayvancılık ve atçılık için büyük tarlalar almakta ya da mevcut hayvan çiftliklerine teklif verirken, Alman alıcılar ise genellikle konut alımı yaptığı görülmekte. Ancak Silivri’den Edirne’ye doğru gidildiğinde, yüksek miktarlarda tarım arazisinin özellikle Yunan alıcılar tarafından tercih edildiği bilinmekte. Ancak, Yunanistan’da çıkan krizin ardından bu alımların yavaşladı” dedi.

Tanıtım ajansları bilgilendirme yaparsa satışlar kolaylaşır

Yabancılar için askeri bölgelerle ilgili sıkıntıların da sürdüğünü anlatan Ali Yüksel, yabancıya satışa için askeriyeye yapılan geri dönüşlerin çok fazla uzadığına da dikkat çekti. Yüksel,  yabancı alıcıların bu konuda sorun yaşamamsı için askeri arazilerin tapu dairelerine bildirilmesi ve hangi alıcıların buralardan arazi alabileceği konusunda bilgi verilmesiyle yabancıya gayrimenkul satışının kolaylaştırılacağını belirtti. Öte taraftan değerlenebilecek araziler ve buralarda yapılacak projeler konusunda Türkiye Tanıtım Ajansı veya İstanbul’da bu konuda bazı kurumlara açıklama yetkisi verilmesi gerektiğini belirten Yüksel “Doğru bilgiler verildiği taktirde  sorunlar yaşanmayacak ve Türkiye’nin marka değeri zarar görmeyecek. Diğer türlü doğru ya da yanlış herkes bilgilendiriyor. Bu durumda zarar veriyor” açıklamasını yaptı.

Kanal İstanbul konusu bölgeyi çalkaladı

Remax Erguvan Çatalca Ofisi sahibi Engin Eren, 3. Köprü ve 3. Havalimanı projeleri nedeniyle Arnavutköy’de yoğun satışların fiyatları yükselttiğini bunun da daha ekonomik değeri olan bölgelere doğru dalgalamalar başlattığını söyledi.  Bu yansımaların en yoğun şekilde Çatalca’da yaşandığını Silivri’ye yansımalarının henüz oluşmadığını aktaran Eren, “Yansımlar oluşacak beklentisi var. Bölgede tarlaların metrekare fiyatları 25 ile 35 TL arasında. Bu nedenle bölgede yapılan satışların yüzde 95’i tarla oluyor. E-5- TEM arasında yer alan ve projelerin olduğu Alibey ve Alipaşa Mahallerinde ise metrekare fiyatları 50 ile 60 TL arasında” dedi.

Öte taraftan Kanal İstanbul konusundaki spekülatif haberlerin de bölgeyi çalkaladığını aktaran Eren, “Silivri bu konuda sürpriz bir bölge olmaya adaydır. Eğer adaylar somut bir şekilde açıklanıp somut adımlar atılırsa Silivri’nin her zaman yıldızı parlayan bir bölge olmaya adaydır. Bölgeye yabancıların da ilgi gösterdiğini anlatan Eren, özellikle Alman alıcıların hem imara açık arsa hem de yatırım amacıyla tarla almaya başladığını söyledi.