Vatandaş konutta banka kredisi ve peşini bıraktı, senede geçti

Leyla İLHAN

Son 3 yıldan bu yana ortalama 1 milyon üzerinde konut satışı yapan gayrimenkul geliştiricileri 2016 yılında olduğu gibi 2017’de de büyümesini sürdürdü. Gayrimenkul sektörü 2016 yılı sonunda, toplam 1 milyon 341 bin 453 adet konut satışı ile 2015 rakamlarının aşmıştı. Konut satışları bu yılın ilk çeyreğinde artmaya devam etti. 2017’nin ilk üç ayında satışlar yüzde 7 artarak 325 bin konuta gelirken, yıl sonunda ise bu oranın 1.5 milyona çıkması, büyümenin ise yüzde 5-6 arasında olması bekleniyor.

Yabancı yatırımcının henüz istenilen seviyede gelmediği pazarda bu hareketliliği sağlayan ise Emlak Konut GYO ve GYODER’in başlattığı uzun vadeli ve düşük faizli kampanyalar ile devletin konut piyasasına yönelik olumlu yönde etki eden bazı düzenleme ve teşvikler de, alım satımlarda hareketliliğe yol açtı. Bilindiği gibi 2017 yılında nihai tüketiciye; ‘yabancıların konut edinmesi ve vatandaşlık hakkı verilmesine ilişkin düzenlemeler’, ‘150 metrekareden büyük konutların KDV oranlarının yüzde 8’e indirilmesi ile ilgili düzenlemenin 30 Eylül 2017’ye kadar uzatılması’, ‘Tapu harcının 30 Eylül 2017’ye kadar geçerli olmak üzere binde 20’den binde 15’e düşürülmesi’ gibi teşviklerin verilmesi, gayrimenkul sektörünün gelişimini hızlandıran yasal düzenlemeler oldu.

Fiyatlar da canlılığa işaret ediyor

GYODER’in verilerine göre konut satışları artarken Türkiye’de ortalama konut fiyatları da süreç içinde yükseldi. Ocak 2012 ile Ocak 2017 arasında fiyatlar reel olarak yüzde 43,09 oranında arttı. Yeni konut fiyat endeksinde de aynı dönemde yüzde 35,72’lik reel fiyat artışı sağlandı. Endekslerdeki bu artışın, sektörün canlılığını ve talebin sürekliliğin işareti olarak kabul ediliyor.

Sektörde satışlar artarken alıcıların konut edinme yöntemleri de sunulan imkanlara göre değişiklik gösteriyor. REIDIN’in verilerine göre 2016’nın ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarının düşük seviyede olması bu dönemde alınan konutların neredeyse yüzde 40’lık bölümünün banka kredisiyle (ipotekli) satılmasını sağlarken, senetli satışların oranı ise yüzde 30’lar seviyesinde kaldı. 2017’de ise geliştirici firmaların başlatılan kampanyalarla alıcılara kendi finansman modelleriyle faizsiz uzun vadeli seçenekler sunması senetle yapılan satışların mayısta 9 puan artarak yüzde 56 gibi yüksek bir rakama geldi. Senetli satışlar tarihi zirveyi ise yüzde 61’lik rakamla 2016’nın Kasım ayında yakalamıştı. Peşin parayla yapılan alımlar ise son 1.5 yılın en düşük seviyesine nisan ve mayıs ayında geldi.Mayıs ayında peşin alımlar yüzde 15 olarak gerçekleşti.

2025’e kadar konut talebi sürecek

Peki sektördeki büyüme nereye kadar sürecek? Yıllık ortalama 1 milyon adet konutun el değiştirdiği ve 650 bin adet yeni konut ihtiyacının devam ettiği Türkiye’de, köyden kente göç devam ediyor. Türkiye’de, kentleşme oranı yüzde 78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarında. 2023 yılına kadar kente göçün devam etmesi ve kentleşme oranının yüzde 84’lerin üzerine çıkması bekleniyor. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülüyor. Bu göç kaynaklı kentleşme ve konut sahipliği oranının düşük olması nedeniyle 2025’e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam etmesi bekleniyor.

Gayrimenkuldeki yükseliş heyecanlandırıyor

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Feyzullah Yetgin’de sektörün yükselişine dikkat çekiyor. Son yıllarda gayrimenkul sektörünün hızlı yükselişinin heyecanlandırdığını ve motivasyonu arttırdığını kaydeden Yetgin, sektörün önünü açacak sorunlara da işaret etti. GYODER olarak, gayrimenkul sektöründe sağlıklı büyüme için, ürün çeşitliliğini, özkaynağı güçlü ortaklıklar kurulması gerektiğini kaydeden Yetgin, “Türkiye gayrimenkul sektörü, son dönemdeki başarılı performansı, altyapısı, vergi oranları ve avantajlı konumu ile öne çıkıyor.

Türkiye bulunduğu coğrafya itibarıyla çevresindeki birçok ülkeden daha güvenilir, daha istikrarlı bir ülkedir. Özellikle İstanbul, marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcıların ilgisini çekiyor. İstanbul’un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmaların daha da somutlaşması ve altyapı projeleri bu ilgiyi artırıyor. Bunu yatırımcı olarak Türkiye’ye çekmek istediğimiz hedef kitleye çok iyi anlatmamız gerekiyor” diye konuştu.

Arsa yatırımcısı korunmalı

Yabancı yatırımcılara yapılan satışların hem sektör hem ülke için önemli olduğunu aktaran Yetgin, “Gayrimenkulü, ülkemizin önemli bir ihracat kalemi olarak görmeliyiz. Yabancı bireysel ve kurumsal yatırımcının talep ve beklentilerini doğru okuyarak, bu beklentilere uygun farklı projeler üretmenin yanı sıra ürün çeşitliliğini de artırmalıyız. 1 milyon dolarlık konut alan yabancı yatırımcıya vatandaşlık hakkı tanınması, sektörümüz adına önemli bir adım. Ancak bu oran, gelişmiş ülkelerde bizim sunduğumuz rakamın altında. Yabancı yatırımcının talebini artırmak için bu rakamın aşağı çekilmesi, hatta oranların bölge bölge değişmesi sektörümüze ivme kazandıracaktır. Vatandaşlık hakkının yanı sıra başka teşvikler de devreye girebilir.

Oturma izni detaylarının da tanımlanması ve sürelerin uzatılması gibi düzenlemeler, sektörün elini daha çok güçlendirecektir” dedi. Kesinleşmiş İmar Planlarının kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerektiğini aktaran Feyzullah Yetgin, halihazırdaki imar durumuna güvenerek arsa yatırımı yapan yatırımcıların, her an değiştirilebilecek bir imar durumu belirsizliğine maruz kalmaması gerektiğine dikkat çekti. Başta büyükşehirler olmak üzere, kentsel dönüşüm sürecini kapsamlı bir imar reformu ile planlaması gerektiğini de ifade eden Yetgin, “Şehirlerimizin geleceğini talep ve ihtiyaçları göre planlayıp geliştirmeli, değiştirmeli ve dönüştürmeliyiz” dedi.

Yeni finansal kaynakların yolu açılmalı

Yetgin, sermaye piyasasında sektör için yeni bir finansal kaynak olarak Gayrimenkul Sertifikası,- Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Altyapı GYO’larını daha etkin bir şekilde değerlendirerek sektörün ihtiyaç duyduğu yabancı fonların Türkiye’ye gelmesinin yolunu açmasının sağlanabileceğini kaydetti. “Dolayısıyla yalnızca konut üretip satmak ile gayrimenkul sektörünü büyütmemiz mümkün değil” diyen Yetgin, “Gayrimenkulde çeşitlendirmeyi bir an önce hayata geçirmeliyiz. Dünyanın en hızlı büyüyen ekonomilerinden olan ülkemiz ekonomisinin uluslararası arenada varlığını daha çok hissettirmesinde, hep birlikte sorumluluk almalıyız” şeklinde konuştu.

Ömer Faruk Çelik: İmar yönetmeliği ruhsat başvurularını arttıracak

EYG GRUP İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik’te sektöre ilişkin beklentilerini açıkladı. 2016 yılında gayrimenkul sektörünün yüzde 3 ile 5 arasında bir büyüme yaşayacağını tahmin ettiklerini anlatan Ömer Faruk Çelik, “Sonuca baktığımızda da bu öngörümüzün doğru gerçekleştiğini gördük. Bu minvalde bakınca 2017 yılında da yüzde 3 ile 5 arasında bir büyüme olacağını öngörmüştük ancak hükümetimizin yaptığı vergi düzenlemeleri ile konut alıcıları için teşvik arttı. Bu durumda büyümenin yüzde 5 – 6 civarına ulaşması da mümkün olacak” dedi.

Faruk Çelik, mayıs ayında yapı ruhsatlarında bir azalma görüldüğünü ancak haziran ayında imar yönetmeliğinin süresi dolacağı için bir artış yaşanacağını ifade ederek, “Haziran ayında yoğun bir ruhsat talebi görülebilir. Ruhsat sayısında sürdürülebilir bir azalma veya artış olduğunu görmek için haziran ayından sonraki aylara bakmak gerekir” diye konuştu. Gayrimenkul sektörünün her yıl 600 bin konut üreterek büyüyen bir sektör olduğunu ve son 10 yılını hep zirvede geçirdiğini anlatan Çelik, bugün gelinen noktada yeni trendlerin oluşumuna, ezberlerin değişmesine ihtiyaç olduğunu söyledi.

Tamer Son: Büyüme istihdamı arttıracak

Seçim öncesi belirsizlikler ve kış sezonu nedeniyle 2017 yılının ilk çeyreği inşaat sektörü için biraz yavaş bir seyirde geçtiğini ancak nisan ve mayıs aylarında hareketlilik yaşanmaya başladığını ifade edenÇukurova Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Son, önümüzdeki dönemde de gayrimenkul piyasasının hareketli olmasını beklediklerini söyledi. “Ancak büyümenin ve yatırımların hız kesmeden devam etmesi ekonomik ve siyasi istikrar ile mümkün olabilir” diyen Son, “Bunun için de gerekli önlemlerin alınıyor olması sektörümüzü rahatlatacak”diye konuştu.

Kentsel Dönüşüm Yasası’nın uygulama yönetmeliğinde yapılan radikal değişikliklerin de 2017 yılında inşaat sektörünün büyümesine önemli bir ivme kazandıracağını düşündüklerini aktaran Son, “İnşaat sektörü yaklaşık 300 işkolunu etkileyen lokomotif bir sektör. Bu nedenle inşaat sektörünün yarattığı istihdam da çok değerli. Sektör yapısı gereği geniş bir yaş grubu ile her eğitim düzeyinden kişiye istihdam sağlama özelliğe sahip. İnşaat sektöründe beklenilen büyüme ile birlikte istidamın da artacağını öngörüyoruz” dedi.

Son, özellikle İstanbul’da arsa sıkıntısı olduğunu bu yüzden fiyatların çok yüksek seviyelerde olduğunu ifade eden Son şöyle konuştu:“Arsa maliyetlerinin ve renovasyon projelerindeki kat karşılığı oranının yüksek olmasının yanı sıra inşaat maliyetlerinin de hızla artması sektörü ciddi anlamda zorluyor. Arsa maliyetlerinin düşmesi için devletin arsa üretmesi çok faydalı olur. Devlet arsa üretip inşaat firmalarına satmaz ya da uygun şartlarda kat karşılığı vermezse konut fiyatlarının düşmesini beklemek hayal olur.”

Selim Akın: Konutta büyüme beklentilere uygun

Akfen İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Selim Akın ise sektördeki büyümenin beklentilere uygun gittiğini belirterek, “Türkiye içinde bulunduğu bölgede geçen yıldan bu yana yaşanan gelişmeler dikkate alındığında gayrimenkulde konut satışlarımız sektörün beklentileri paralelinde seyrediyor” dedi. “Hükümet tarafından konutta alım satım ve katma değer indirimlerinin yanı sıra yabancıya teşvikler tam zamanında uygulamaya sokuldu” diyen Akın şunları ekledi: “Bunun yanı sıra Emlak Konut’un başını çektiği fırsat kampanyaları gayrimenkulde talebi bitirmeyip, belli oranda canlı tuttu.15 Nisan’daki referandumun ardından Türkiye tartışmaları ve gerginlikleri geride bıraktı. Kamuoyunda beklenen güven ortamının yerleşmeye başlaması ve özellikle ekonomi alanında yeni hamleler beklentisi, yatırım ve oturum amaçlı konuta yönelimi hareketlendirdi. 2017’nin ikinci çeyreğinde bu hareketlenmenin etkisi çok net olarak ortaya çıktı.”

Mahmut Sefa Çelik: Yönetmelik ruhsatları öne aldırdı

2017 yılında bir süredir beklemede olan konut alıcılarının ev sahibi olmaya başlamasıyla sektörde bir hareketlilik yaşandığını söyleyen Sinpaş Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Sefa Çelik, bu hareketlenmenin ikinci çeyrekte artmasını beklediklerini söyledi. Yapı ruhsatlarındaki azalmanın ise sektörün küçülmesinden çok özel bir durum olarak yorumlayan Mahmut Sefa Çelik, “Bu tamamen sektörde “Haziran Yönetmeliği” olarak anılan ve nispeten inşaat alanı hesabında bir miktar avantaj sağlayan yönetmeliğin geçtiğimiz yıl sonu itibariyle sona erecek olması, sektörde ruhsat alımı için bir hareketlilik oluşturdu. Bu nedenle aslında 2017 yılının ilk yarısına sarkması beklenen ruhsat alımları 2016 yılının sonuna sıkıştı. Bu nedenle 2017'nin ilk aylarına göre görece azalma varmış gibi görünüyor” diye konuştu.