Kentsel dönüşümde binanız riskli bulundu, peki ya sözleşmeniz?

PROF. DR. SUAT TEKER (Işık Üniversitesi)

Riskli yapı kararı, eski bina­nın teknik durumuyla ilgi­lidir. Müteahhit ile imza­lanacak sözleşme ise yeni binanın hangi şartlarda, hangi sürede, han­gi maliyetle ve hangi güvenceler­le yapılacağını belirler. Eski bina­nın riskinden kurtulurken, yeni bir sözleşme riskiyle karşı karşıya kal­mamak gerekir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç, maliklerden birinin veya ka­nuni temsilcisinin başvurusu üze­rine, Kentsel Dönüşüm Başkan­lığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca yapılan riskli yapı tespitiyle başlar. Bu tes­pit, mevzuatta belirlenen teknik esaslara göre yapılır ve hazırlanan rapor ilgili Kentsel Dönüşüm Mü­dürlüğü veya yetki verilmiş bele­diye tarafından incelenir. Rapor sonucu, Çevre Bakanlığı sistemi­ne riskli yapı olarak kaydedilir ve tapuya işlenir. Riskli yapı tespiti­ne ilişkin ilan yapıya asılır, malik­lere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edi­lir. Malikler, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün için­de riskli yapı tespitine itiraz ede­bilir. İtiraz, ilgili teknik heyet tara­fından incelenir. İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. Bun­dan sonraki aşama, binanın tahli­yesi ve yıkımıdır. Riskli yapıların tahliyesi ve yıkımı için maliklere 90 gün süre verilir. Kentsel dönüşü­mün asıl kritik aşaması ise bundan sonra başlar. Yeni binayı kim yapa­cak ve hangi şartlarla yapacak?

Güncel uygulamada, riskli yapı­lara ilişkin kararların oybirliği ile alınamaması durumunda, malik­lerin arsa payları oranında salt ço­ğunluğu ile alınabilmesi mümkün­dür. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından da 6306 sayı­lı Kanun'daki özel hükümler gün­deme gelebilir. İşte tam bu nokta­da, bir müteahhit bulduk, hemen sözleşmeyi imzalayalım, yaklaşımı ciddi risk yaratabilir.

Asıl risk bazen sözleşmenin kendisidir

Müteahhit seçerken, sadece kaç metrekare daire verecek sorusuna odaklanmak yeterli değildir. Kent­sel dönüşüm sözleşmesi, malikle­rin gelecekteki taşınmazlarını ve ekonomik haklarını ilgilendiren uzun vadeli bir hukuki ve finansal anlaşmadır.

Risk 1: Yapılacak bağımsız bölümlerin belirsiz bırakılma­sı: Arsa maliklerinden her birine 3+1 daire verilecektir, demek tek başına yeterli değildir. Yeni bina­daki her bir dairenin net ve brüt alanı, katı, cephesi, bağımsız bö­lüm numarası, balkon ve terasları, otopark ve depo hakları sözleşme­de açıkça gösterilmelidir. Her bir bağımsız bölüm (daire/dükkan), mimari proje üzerinde işaretlen­meli ve tablo olarak sözleşme eki olarak sunulmalıdır.

Risk 2 Arsa payı ve ekonomik değer paylaşımı: Eski binadaki dairelerin eşit olması, yeni bina­daki dairelerin ekonomik değerle­rinin de eşit olduğu anlamına gel­mez. Kat, cephe, manzara, met­rekare, balkon, otopark ve ticari bağımsız bölümlerin değeri farklı olabilir.

Risk 3 Maliyet artışlarının maliklere yüklenmesi: Sözleş­mede, inşaat maliyetlerindeki artış malikler tarafından karşılanır, gibi açık uçlu hükümler bulunuyorsa, başlangıçta ücretsiz görünen veya sabit bir miktar ödeme gerektiren proje, ileride maliklere ciddi ödeme yükü getirebilir. Ek maliyetin han­gi hallerde doğabileceği, üst sınırı, kim tarafından ve hangi şartlarla karşılanacağı açıkça yazılmalıdır.

Risk 4 İşe başlama ve teslim tarihinin belirsiz olması: Bina yıkımı, mimari proje onayı, ruhsat tarihi, inşaata başlama, temel atma, kaba inşaat, iskan alma ve anahtar teslim tarihleri ayrı ayrı tanımlan­malıdır ve her bir aşama için belir­li bir süre (1 ay, 3 ay) verilmelidir ve her bir aşamadaki gecikmeler için, yazılı bildirim ve aylık/günlük ce­zai şartlar belirlenmelidir.

Risk 5 Müteahhidin finans­man problemi: Bir müteahhidin iyi bir proje geçmişine sahip olma­sı, yeni projeyi mutlaka sorunsuz tamamlayacağı anlamına gelmez. Şirketin mali yapısı, halihazırda devam eden diğer projeleri, borç­luluk durumu (icra, haciz), geçmiş teslim performansı ve hakkında yürüyen hukuki süreçler araştırıl­malıdır. Daha da önemlisi, sadece müteahhidin sözüne güvenmek yerine, bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu veya gay­rimenkul teminat mekanizmala­rı değerlendirilmelidir. Teminatın tutarı, süresi, hangi şartlarda pa­raya çevrileceği ve lehtarının kim olduğu sözleşmede açıkça belirtil­melidir ve teminat belgeleri sözleş­me ekine konmalıdır.

Risk 6 Bürokratik süreçlerin yürütülmesi için müteahhide süresiz ve sınırsız vekaletna­me verilmesi: Müteahhide veri­len vekaletname, her türlü işlem yapmaya izin veren, geniş ve süre­siz bir belge olmamalıdır. Hangi iş­lemler için, hangi süreyle ve han­gi sınırlar içinde vekalet verildiği açıkça belirlenmelidir. Özellikle taşınmaz satışı, devir, ipotek, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve üçüncü ki­şilerle işlem yapma yetkileri birbi­rinden ayrılmalıdır. Sözleşmenin sona ermesi, anahtar teslimi, iskan alınması veya feshi halinde veka­letlerin de nasıl sona ereceği ayrıca düzenlenmelidir.

Risk 7 Müteahhide ödeme ya­pılacaksa, kimin, ne kadar ve ne zaman ödeyeceğinin belirli olmaması: Kentsel dönüşüm söz­leşmelerinde en fazla tartışma ya­ratabilecek konulardan biri de alı­nacak devlet desteğine ilave olarak maliklerin müteahhide yapaca­ğı ödemelerdir. Sözleşmede sade­ce kat maliklerinin ödeyeceği top­lam tutarın yazılması yeterli de­ğildir. Toplam ödeme tutarı, hangi koşulda doğacağı, ödeme takvimi, her bir malikin ödeyeceği tutar ve ödemenin hangi hesaba yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Ödeme tak­vimi mümkün olduğunca inşaatın gerçekleşme aşamalarına bağlan­malıdır.

Örneğin, ruhsat alınma­sı, temel ve bodrum imalatının ta­mamlanması, kaba inşaatın belirli seviyeye ulaşması, ince işlerin ta­mamlanması ve iskan aşaması gi­bi objektif kilometre taşları kulla­nılabilir. Fakat maliklerin ödeme yükümlülüğü, sadece müteahhidin beyanına bağlanmamalıdır. Aşa­malı ödeme şartının gerçekleştiği, temsil heyeti tarafından ve gerek­tiğinde bağımsız teknik uzman ta­rafından tespit edilmelidir. Ayrıca, malik adı, eski/yeni bağımsız bö­lüm numarası, eski/yeni arsa pa­yı, toplam ödeme, taksit sayısı, her taksit tutarı, ödeme tarihi/koşulu bilgilerini içeren bir Malik Bazında Ödeme Tablosu mutlaka sözleşme eki olmalıdır.

Risk 8 Müteahhidin sözleş­meyi başkasına devredebilme­si: Müteahhidin sözleşmeyi başka bir şirkete devredebilmesi keyfiye­ti, projenin fiilen başka bir firmaya geçmesi veya ekonomik olarak baş­ka bir şirket tarafından yürütülme­si malik açısından önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, sözleşme­nin devri için maliklerin açık onayı aranması, alt yüklenicilerin kulla­nılmasının ise müteahhidin malik­lere karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağının açıkça yazıl­ması önemlidir.

Risk 9 Teknik şartnamenin detaylı olmaması: Kaliteli mal­zeme kullanılacaktır ifadesi, hu­kuken ve teknik açıdan yeterli de­ğildir. Asansörün markası ve kapa­sitesi, jeneratör, ısıtma-soğutma sistemi, yalıtım, pencere sistemi, mutfak ve banyo ürünleri, zemin kaplamaları, elektrik ve mekanik tesisatlar, yangın güvenliği, dış cephe ve ortak alanların özellikleri mümkün olduğunca marka/model veya teknik standartlarıyla tanım­lanmalıdır.

Sözleşme ekleri eksik olursa…

Sözleşme ekleri, ana sözleşme­nin ayrılmaz bir parçası olmalıdır. Listelenen ekler olmaksızın, ana sözleşme hukuken geçersiz bir metne dönüşebilir:

Ek.1-Vaziyet planı ve arsa yerleşim planı: Arsa üzerinde­ki yeni binanın oturma planı, bi­na çekme mesafeleri, bina girişle­ri, bahçe ve ortak alanlar, açık oto­parklar, araç giriş-çıkışları, yangın ulaşım yolları, peyzaj alanları.

Ek.2-Mimari proje ve kat planları: Zemin kat planı, normal kat planları, bodrum kat planları, çatı planı, kesitler, görünüşler, ba­ğımsız bölüm listesi, dairelerin net ve brüt alanları, balkon, teras ve de­po bilgileri.

Ek.3-Otopark planı: Otopark için, yeterli sayıda otopark yapıla­caktır, gibi belirsiz ifadeler yerine, otopark yerlerinin mümkünse ba­ğımsız bölüm bazında gösterilme­si daha sağlıklıdır. Kapalı otopark planı, açık otopark planı, elektrik şarj istasyonları, otopark kullanım şekli belirtilmelidir.

Ek.4-Teknik şartname ve malzeme tablosu: Temel ve ta­şıyıcı sistem, beton sınıfı, donatı çeliği, su ve ısı yalıtımı, dış cephe, çatı, pencereler, dış ve iç kapılar, asansörler, jeneratör, ısıtma ve so­ğutma sistemi, sıhhi tesisat, elekt­rik tesisatı, yangın sistemi, mut­fak, banyo, zemin ve duvar/tavan kaplamaları, ortak alanlar, peyzaj, otopark, güvenlik sistemi ayrıntılı olarak tanımlanmalıdır. Kullanıla­cak tüm malzeme ve ekipmanların marka, model ve teknik standartla­rı (TSE belgeli vb) tablo olarak su­nulmalıdır.

Ek.5-Malik bazında öde­me tablosu: Müteahhi­de malikler tara­fından bir ödeme yapılacaksa, ma­lik bazında, bağım­sız bölüm numarası, toplam tutar, taksit sayısı, taksit tutarını gösteren bir tablo ek­lenmelidir.

Ek.6-Temsil Heyeti listesi: Temsil heyeti üyelerinin ad-so­yadları, bağımsız bölüm numara­ları, tebligat adresleri, iletişim bil­gileri, görev ve yetkileri, karar alma usulleri ve müteahhit ile iletişim (yazılı, sözlü) yetkileri ile temsil heyetinin hangi konularda karar verebileceği ve hangi konularda tüm maliklerin veya gerekli çoğun­luğun onayının aranacağı açıkça yazılmalıdır.

Ek.7-Sözleşmeyi imzalama­ya yetkili malik listesi : Malik adı-soyadı, bağımsız bölüm numa­rası, arsa payı, tebligat adresi, tele­fon, eposta adresi, varsa temsilcisi ve vekaletname bilgisi.

Ek.8-Vekaletname: Vekalet­namede verilen yetkiler, sözleşme­deki yetkilerle birebir uyumlu ol­malıdır. Özellikle satış, devir, ipo­tek, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve üçüncü kişilerle işlem yapma yet­kileri bakımından süreler ve kısıt­lar konmalıdır.

Ek.9-Teminat belgeleri: Bina Tamamlama Sigortası veya banka teminat mektubu veya gayrimen­kul teminatları için, teminatın sü­resi, teminat tutarı, lehtar bilgileri, teminatın hangi koşullarda kulla­nılabileceği belirtilmelidir.

Ek.10-İnşaat ve teslim takvi­mi: Ruhsat, yıkım, hafriyat, temel, bodrum, kaba inşaat, çatı, cephe, mekanik/elektrik tesisat, ince iş­ler, geçici kabul, eksiklerin gideril­mesi, iskan, kesin teslim aşamala­rını, sürelerini ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımları gösteren bir iş akış takvimi hazırlanmalıdır.

Ek.11-Anahtar teslim, geçi­ci kabul ve kesin kabul tutana­ğı: Teslimden önce, bağımsız bö­lümlerin kontrolü, ortak alanların kontrolü, teknik şartnameye uy­gunluk, eksik ve kusurların tespiti, eksiklerin giderilme süresi, iskan belgesi, asansör belgeleri, yangın sistemi, mekanik ve elektrik sis­temleri, otopark ve peyzaj kontrol edilerek tablo halinde bir teslim tutanağı düzenlenmelidir.