Çin ekonomisinin 40 yıllık hünerli manevraları: Emlak balonu ve üretilen çözüm yolları

Dr. Alp MALAZGİRT / Yıldırım Holding CEO
Görkem KAVÇAK / Yıldırım Holding Piyasa Analisti
 
Çin'in son dönemdeki yükselişi tüm dünyada nefes kesici bulunuyor ve tarihte hiçbir ülke böylesine yüksek bir büyüme hızı yakalamış değil. Her ne kadar 1980'lerden sonra daralma dönemleri olsa da hükümet politikaları bu dönemleri etkin bir şekilde çözme becerisi gösterdi. Bununla birlikte artan tasarruf oranları, "know-how"ın gücünün keşfedilmesi, dinamik ticari düzen ve stratejik planlamanın da sağladığı güç ile daralma dönemlerinin üstesinden gelinebildi.
1978-2010 döneminde birbiri ile bağlantılı 3 ayrı devlet destekli ekonomi programı uygulamaya konuldu.(1)  Bu programlardan ilkinin uygulamaya geçirildiği 1978 yılında kişi başına düşen milli gelir 182 dolar iken, dış ticaret hacminin gayri safi yurtiçi hâsılaya oranı ise %10 düzeyinde bulunmaktaydı. Ayrıca bu dönemde Çin'in dünya ticaretindeki payı ise %0.6 seviyesindeydi.(2)  Neticede, Çin'in 1970'ler sonunda dünya sahnesine çıkışında bulunduğu nokta, küresel yapı içinde marjinal bir boyuta sahipti.
Çin'in 1978 yılında uygulamaya geçirdiği ilk ekonomik reform programı ile kırsal bölgelerin gelişimi, özel sektör yatırımlarının güçlendirilmesi, fiyatlar üzerindeki devlet kontrolünün zayıflatılması ve sanayi üretimi yatırımlarının arttırılması amaçlamaktaydı. 1978 yılı sonrasında büyüme oranı %13 gibi yüksek noktaları görmüş olsa da uygulanan reform programı ile beraber %6'lık bir büyüme oranı ortalaması sağlandı.(3)
1985-1991 yılları arasında Çin Hükümeti'nin uyguladığı ekonomik reform programının odak noktası ise devletin modernizasyonuydu. Asıl amaç ise etkin bir yönetim anlayışının yerleştirilmesi ve özelleştirmeye dair adımların atılabilmesiydi.
1992-1996 dönemindeki 3. ekonomik reform programının asıl amacı ise doğrudan yabancı yatırımları çekebilmekti.
Bu süreçleri takiben Çin, 2010 yılında Japonya'yı geçerek dünyanın en büyük 2. ekonomisi konumuna geldi.
Çin, güncel veriler ile değerlendirildiğinde, dünyanın 1 numaralı ihracatçısı ve doğrudan yabancı yatırımların en büyük odak noktası konumunda yer alıyor. İhracat ve doğrudan yabancı yatırımların sağladığı güç ve bu güç sayesinde gerçekleştirilen temel altyapı projeleri, üretimde sağlanan gelişim, enerji yatırımları, yeraltı zenginliklerine olan iştah sayesinde, Çin'in önümüzdeki 10-20 sene içinde dünyanın en büyük ekonomisi konumuna gelmesi daha makul bir senaryo olarak görülmektedir.

Akıllı ve hünerli ekonomi yönetimi
2007 yılında, Çin'in büyüme rakamının %13 düzeyine çıkması, uluslararası boyutta ekonominin aşırı ısındığı ve enflasyon riski oluştuğu yönünde endişelere neden oldu.
Çin, 2008'de Lehman Brothers süreci ile başlayan kriz döneminde de sergilediği yüksek büyüme oranı ile yine ön plandaydı. Batı dünyası, bu süreçle beraber 2 sene boyunca ekonomik anlamda büyük bir darboğaza girerken, diğer taraftan yaşanan finansal düzensizlikler 2. Dünya Savaşı'ndan bu yana görülmemiş bir şok etkisi yarattı. Yaşanan bu büyük çaplı finansal karışıklıkta Çin Hükümeti, hızlı bir şekilde ekonomi destek paketini devreye soktu. Uygulamaya koyduğu bu paket neticesini etkin bir şekilde gösterirken Çin, 2009 senesinde %8.7 oranında büyümeyi başardı.
Çin Hükümeti yaşanan küresel finans krizine çare olarak ayrıca daraltıcı ekonomi politikası uygulamalarını büyük ölçüde gevşetti. Ayrıca dış talepteki zayıflamaya paralel olarak ihracatçıları korumak amacıyla önce yuanın değerlenmesini yavaşlatmak ve ardından da döviz çıpası uygulamak suretiyle denge politikasını sürdürmeye devam etti. Bir diğer adım ise, 2008 yılı Kasım ayında piyasalara sağlanan, 585 milyar dolar büyüklüğündeki destek paketi oldu. Bunun yanı sıra, yerel yönetimlere borçlanma senedi ihraç etme imkânı da verildi. Uygulamaların sınırı bunlarla kısıtlı kalmayıp emlak sektörünün üstündeki sıkı regülâsyonlar da gevşetildi.
Çin'in reel büyümesi ve emlak fiyatları 2008 sonu ve 2009 yılı başında yaşanan gerilemenin ardından, uygulanan büyük çaplı destek paketi ve ayrıca devletin emlak piyasalarına doğrudan müdahalesi sonrasında, 2009'un 2. çeyreği ile beraber tekrar güç kazanmaya başladı. Büyüme 2009 yılının 2. çeyreğinde %7.,4 oranında gerçekleşirken, 4. çeyrek büyümesi ise %9,1 mertebesine ulaştı. Emlak fiyatları da benzeri şekilde toparlandı. Ancak 2009'un 4. çeyreğinde emlak fiyatlarındaki artış hızı %5.8 olurken, 2010'un ilk 2 çeyreğinde ise büyüme rakamları sırasıyla %11.7 ve %11.4 gibi çift haneli seviyelere çıktı.
Hızla artış gösteren emlak fiyatları, Çin Hükümeti'nin kaçınılmaz olarak politika uygulamalarını yeni normale göre değiştirmesini zorunlu kıldı. Pekin yönetimi bu sebeple Nisan 2010 ayı itibariyle yeni politika paketini açıklayarak emlak balonunun havasını almak için mücadeleye başladı.

Emlak balonu ve emlak balonuna karşın verilen etkin mücadele
2008 sonrası dönemde Çin Hükümeti'nin genişleme politikalarından en büyük payı yapılan altyapı yatırımları ve inşaat faaliyetleri aldı. Ayrıca programı desteklemek amacıyla iç tüketim de teşvik edildi. Ancak emlak sektöründeki hızlı genişleme, beraberinde problemlerin de oluşmasına neden oldu ve "emlak balonu" ifadesi daha çok ifade edilir hale geldi.
Çin'in 2011 yılı boyunca uyguladığı daraltıcı ekonomi politikalarının temelinde hem ülkenin yüksek hızlı büyümesini daha sağlıklı ve sürdürülebilir bir banda taşımak hem de enflasyonist etkileri kontrol altına almak yatıyordu. 2011 yılının son çeyreğinde etkilerinin görülmeye başlandığı bu ekonomi politikası uygulamalarının net bir şekilde kendini hissettirdiği alanlardan biri ise emlak sektörüydü.
Çin'in elinde tuttuğu patlamaya hazır en büyük balon olarak gösterilen emlak sektörü, ülkeye giren doğrudan yatırımların ortalama %30'luk bir kısmını oluşturmakta. Emlak piyasasında ortaya çıkacak kontrol dışı bir gelişme hem doğrudan yatırımların sekteye uğramasına sebep olacağı gibi aynı zamanda domino taşı etkisi ile diğer bağlantılı sektörleri de etki altında bırakabilir.
Bu doğrultuda 'emlak balonu'nun kontrol altına alınıp alınamadığını görmek adına kullanılabilecek göstergelerin başında ise emlak fiyatları gelmektedir. Bu noktada Çin Hükümeti'nin inşaat sektörünü destekliyor oluşu arz yönlü etkileri kör noktada bırakırken, diğer taraftan talep yönlü etkileri ve politika uygulamalarının etkilerini görmek halen mümkün olabilmektedir.
Çin'in en büyük şehri olan Şangay'daki yeni yapı ve 2'nci el yapıların satılık fiyatları incelendiğinde, 2009-2010 döneminde fiyatların önemli ölçüde yükseldiği görülmektedir. Ancak 2011 senesi ile beraber, uygulanan ekonomi politikalarının ve yavaşlayan talep neticesinde fiyatlardaki artış hız kesmiştir.
Uygulanan politikaların etkilerinin somut bir şekilde görüldüğü tek platform sadece emlak fiyatları olmayıp, sektöre yapılan özel sektör yatırımlarında da 2009-2010 döneminde hızlı bir yükselişin olduğu ve 2010 senesi ile beraber yatırım hızının gerilemeye başladığı bilinmektedir. Emlak fiyatlarına paralel bir seyir yatırımlarda da yer almakta ve yatırımların büyüme hızı sıfır bandı etrafında dengeye oturmaya başlamıştır. Bu iki değerlendirme ölçütü, uygulanan ekonomi politikalarının daraltıcı etkilerini net bir şekilde ortaya koymaktadır.
Netice itibariyle gerçekleştirilen ekonomi politikası uygulamaları ile "emlak balonu" üzerinde kontrol sağlamaya çalışan Çin'in geçtiğimiz 2 sene içinde bu politikasında adım adım ilerleme kaydettiği ve "sert iniş" ihtimalini düşürdüğü en azından emlak fiyatları ve yatırımları özelinde görülmektedir.

KAYNAK
(1) China Economic Review, Volume 20, Issue 1, March 2009, Pages 103-123
(2) The Chinese Economy: Transitions and Growth , Barry Naughton  , MIT Press Books, 2007
(3) Ibid.