Ekonomik büyüme, şehirlerimiz ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları

Başbakan Ahmet Davutoğlu başkanlığında kurulan yeni hükümetin hükümet programında kentlerimize yönelik özel bir cümle kentleşmede “dikey” değil “yatay” mimarinin esas alınacağı belirtiliyordu. Kadim şehirlerin mimari tarzları konusunda özel hassasiyetlerinden bildiğimiz rahmetli ünlü şehir plancısı ve mimar Sayın Turgut Cansever’in özellikle tarihi kentlerin dönüşümlerinde yaptığı benzer uyarıları hatırladık. Başbakan Davutoğlu’nun bir TV röportajında Şehir ve Medeniyet isimli bir kitaptan söz etmesi konunun bu düzeyde hassasiyetle izleneceğinin de habercisi oldu adeta. Şehirlerimizin kadim özelliklerinin dikkatle korunması, modernitenin şehirlerin yüzlerce yıllık insanlık mirasını gölgelemeden uygulanmasının önemli olduğu uzmanlar tarafından hep vurgulandı. Gökdelen, rezidans ve AVM başlıklarında ifade edebileceğimiz yeni kent mimarisi örneklerinin yanı sıra son yıllarda hızla artan konut projelerine dayalı inşaat sektörü yükselişi ilginç ekonomik verileri de beraberinde gündeme taşımaya devam ediyor. Bu gelişmeler Türkiye’nin büyüme parametreleri üzerinde yeni tartışmalara da kapısını aralamış durumda.

Başbakan Yardımcısı Ali Babacan’ın büyüme dinamiklerinde inşaata dayalı yapıdan, imalat sanayi büyümesine ağırlık verilmesini ifade etmesinin ardından imalat sanayine finans sektörünün kullandırdığı kredilerin son 10 yılda %50 azaldığı, aksine inşaat sektörünün ise %100 oranında kredi hacim artışı yaşadığı haberleri DÜNYA gazetesinde yer aldı. Türkiye ekonomisinin sürekli büyümesine rağmen aynı süreçte orta gelir tuzağı tabir edilen kişi başına milli gelirin belirli seviyeyi aşamaması konuları büyümenin alt başlıklarındaki tartışmaların haklılığını ortaya koymaktadır. Yabancı tasarruflarla büyüme yerine nitelikli eğitim yapımızla ileri teknoloji kullanan sanayi üretim modeline geçmemiz uzmanlarca öneriliyor. Bu tespitler yaygın olarak yapılıyor, Ar-Ge ve inovasyon harcamalarının milli gelire oranının artırılması öngörülüyor. Uluslararası önemli bir eğitim verisi olan PİSA sonuçları ülkemizde eğitimde kalite sorunlarının devam ettiğini işaret ediyor. İnşaat sektöründeki kentlerimizi ve ekonomik büyümeyi olumsuz etkileyen “iştah” nereden geliyor diye baktığımızda kentlerimizde aşırı imar yoğunlukları ve onlara bağlı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) statüsü karşımıza çıkmaktadır. 1995 yılında SPK tarafından mevzuata dahil edilen GYO sayısı Türkiye’de 29 olup, piyasa değerleri ise 17 milyar TL civarındadır. GYO’ların amacı getiri potansiyeli yüksek gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım-satım kazancı elde etmek ve bu kazançları ortaklarına temettü olarak dağıtmak olarak tanımlanabilir. Türkiye’de bu hukuki statüdeki şirketler vergi istisnaları ile de güçlü şekilde desteklenmişlerdir. Bu şirketlerden %20 Kurumlar Vergisi ve %15 kar dağıtım stopajı alınmamaktadır. Ayrıca işlemlerinde binde 7,5 oranında Damga Vergisi ’de istisna dahilindedir. Statülerinde her tür gayrimenkul yatırımı yapabilmeleri mümkün iken GYO’ların ısrarla gökdelen, AVM ve rezidans yatırımlarına yönelmeleri dikkat çekmektedir. Ülkemizde kent rantları ile ilgili tartışmalar, kentlerin bu dev yapılar karşısında yaşadıkları altyapı yetersizlikleri, özellikle tarihi kentlerin yaşadığı siluet bozulmaları, dev bina inşaatlarında yaşanan iş güvenliği sorunları, kamu oyunda adeta hergün tartışılmaya başlanmıştır. Bu düşünce ve tespitler her düşünce grubundan, her siyasi görüşten ilgililerce bir ortak tespit olarak ifade edilebilmektedir. Bu noktada kamu otoritesinden beklentiler söz konusudur. Bu beklenti tüm samimiyeti ile toplumun ortak sağduyusunun sesi olarak alınmalı ve konunun tarafları ile ülke ekonomisinin rotasını, önceliklerini ve sürdürülebilirliğini olumsuz etkileyen aşırı “inşaat iştahının” oluşturduğu sorunların kentlerimiz ve toplumumuz yararına nasıl çözülebileceğini tartışabilmeliyiz.

Kentlerde sanayi dönüşümü beklentisi

Ülkemizin çevre etkilerinden arındırılmış modern sanayi tesislerine, kentlerimizin de kendi içlerinde kalan eski sanayi tesislerinden kurtarılmalarına ihtiyaçları var. Ülkemiz bu ihtiyacın karşılanmasında GYO’lardan yararlanabilir. Mevcut hukuki statüleri GYO’ların her türlü sanayi tesisi yapıp kiraya vermesine ve alım satımına mani değildir. Özellikle büyük kentlerimizin içinde kalmış sanayi tesislerinin kent dışında OSB statüsünde yeniden oluşturulması ve GYO’ların bu sanayi tesislerini kiralama ve alım satımlarından doğacak gelirlerinin aynen bugün olduğu gibi vergi istisnalarından yararlanmaları GYO’ların yatırımlarını bu alana yöneltmelerini sağlayacaktır. Yani sanayi yapılarına yatırım yapan GYO ile AVM, rezidans, gökdelen yatırımı yapan GYO’ların aynı vergi teşviklerinden yararlanmamaları gerektiği kanaatindeyim. Vergi, ekonomik hedeflerin gerçekleştirilmesinde kullanılabilecek devletimizin elindeki önemli araçlardan birisidir. Türkiye ekonomisinin sürdürülebilir bir büyüme performansına ulaşabilmesi için imalat sanayi yatırımlarının, yüksek katma değer ve teknoloji üretiminin hedeflendiği bir ortamda sınırlı kaynaklarımızı verimsiz yatırımlara vergi teşviki vererek kullanmamalıyız. Bu önerinin hükümetimizce değerlendirilmesi durumunda yeni bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şekli ortaya çıkacak ve bu kuruluşlar ağırlıklı olarak sanayi dönüşümü ve sanayi binalarının yapımında, yeni ihtisas Organize Sanayilerin oluşumunda vergi aracı ve diğer devlet destekleri ile öncü rol oynayacaklardır. Normal sanayicimiz kent dışında, alt yapısı hazırlanmış, çevre etkisi analiz edilmiş, ileri teknoloji kullanımına uygun yeni sanayi binalarında GYO’ların kiracısı olarak yer almak isteyeceklerdir. Bu durum sanayicimizi sınırlı sermayesini zor şartlarda fabrika binası yapımına tahsis etmek yerine fabrikasına daha ileri teknoloji içeren makinalara, ArGe personeline ve kapasite artırımına yöneltecektir.

Bu öneri konusunun vergi avantajı olarak GYO’lara sunduğu teşvikin dolaylı olarak sanayici nezdinde de ciddi bir kaynak tasarrufu sonucunu oluşturacağı gözden uzak tutulmamalıdır. Ayrıca kentlerimizin bünyesindeki sanayi yapılarının taşınması ile boşaltılan o alanlara da yeni yeşil alanlar veya farklı mekânsal yerleşim çalışmalarının yerel yönetimlerce yapılması da imkan dahiline girecektir.
Sonuç olarak 20 yıldır ekonomik ve sosyal hayatımızda yer alan GYO’ların gelinen nokta itibariyle misyonlarının yeniden tanımlanması gerekmektedir. Bu kapsamda yapılacak düzenlemeler ile GYO’ların belirli bir tarihten itibaren büyük sanayi yatırımlarını yapıp işletmeleri kaydıyla vergi ve diğer devlet yardımlarından yararlandırılmalarının ekonomik büyüme, sanayi stratejilerimiz, kentleşme politikalarımız açısından önemli olduğu, kazanılmış haklara dokunulmadan yeni bir başlangıç yapılması zaruri görülmektedir.