Küresel krizden, küresel fırsata

Remzi KOZAL / Mimar-Ekonomist TMMBP-Tüm Mühendisler ve Mimarlar Birliği Platformu Genel Başkanı

Gayrimenkul piyasaları ve inşaat sektörü uzun süredir bir durgunluk yaşıyor. Son yıllarda yeni bir inşaat projesi olmadığı gibi yakın gelecekte de inşaat sektöründe önemli bir genişleme olacağı gözlemlenmiyor.

Dünyada olduğu gibi, İstanbul başta olmak üzere Türkiye'de de İnşaat sektörünün ekonomik krizden büyük ölçüde etkilendiğini bariz bir şekilde görüyoruz ve yaşıyoruz.

Yeni yönetmeliğinin  uygulamaya konduğu 2000 yılından önce, eski yönetmeliğe göre, inşa edilen binalar için artık söylenecek ve de yapacak çok fazla bir şey yok. Bu binalar bir bakıma yeniden inşa edilmek durumunda olup ekonomik krizinde tetiklemesi ile birlikte fiyatları da oldukça düşmektedir.

 Diğer taraftan gayrimenkul piyasalarında mevsimsel fiyat farklılıkları da zaman zaman etkili oluyor. Genel olarak mayıs-haziran ve eylül-ekim dönemleri gayrimenkul piyasalarının ivme kazandığı ve buna bağlı olarak da fiyatların arttığı dönemlerdir.

Uzun süredir baskı altında olan emlak piyasaları 2009 Mayıs-Haziran döneminde kazanacağı ivme ile birlikte bir yükselişe geçeceğini söyleyebiliriz diye düşünüyorum.

Gayrimenkule yatırım yapmayı düşünenler, ya da bir daire, dükkan almak isteyenler için önümüzdeki üç ay en uygun dönem gibi görünüyor.

Anadolu'da mart ayına kalandar, nisan ayına da abril denir. Yine "kalandar kapıdan baktırır, kazma kürek yaktırır; korkma kışın eşinden kork abrilin beşinden çift öküzü ayırır eşinden" diye vatandaşımızın belleğinde yer etmiş sözler vardır. Mart dert ayıdır, özellikle vergi ödemeleri ve diğer masraflar nedeniyle gayrimenkul alımları için çok uygun fırsatlar yakalanabilir. Ancak, bu fırsatların son fırsatlar olacağını belirtelim.

Yani, 2009 Nisan ayından sonra gayrimenkul piyasasındaki canlanma ile birlikte inşaat sektöründe de bir canlanmanın yaşayacağını söyleyebiliriz. İnşaat sektörü çok geniş bir sahada istihdam oluşturduğu ve birçok işkolunu harekete geçirdiği için de genel olarak ekonomide bir iyileşme trendinin başlayacağını, en azından eksiye gidişin duracağını söyleyebiliriz.

Yine, 2000 yılı sonrasında yeni yönetmeliğe göre inşa edilen binalarda krize rağmen öyle belirgin bir fiyat düşüşleri yaşanmadığını görüyoruz. Hatta bazı bölgelerde site şeklinde özel olarak inşa edilmiş binaların, konutların fiyatlarının krize rağmen az da olsa arttığını izliyoruz.

İstanbul yeniden yapılanıyor

Konuyu İstanbul için ele aldığımızda oldukça ilginç bir görüntü ile karşı karşıya olduğumuzu belirtelim. İstanbul'un adeta bir şekil değiştirdiğini, kabuk değiştirdiğini, eskinin gözde yerlerinin önemli ölçüde değişime uğrayarak  değer yitirmekte olduğunu gözlemliyoruz.

Yeni kurulan ilçeleri ile kuzeye doğru kayışı belirgin bir şekilde gözlemlenen İstanbul, yeni şekillenen ulaşım ağı ile de adeta yeniden yapılanıyor. Bu durum belki de İstanbul'u geçmiş yüzyılların ötesinde yeni yüzyıllara taşıyacak bir yapılanmanın fitili ateşliyor. Aynı zamanda küresel kriz nedeniyle iyice baskı altına alınmış olan "İstanbul emlak piyasası" küresel kriz sonrasında küresel kârlar elde edilebilecek çok önemli bir potansiyel taşıyor.

İngiliz Financial Times gazetesi küresel ekonomik kriz nedeniyle ev fiyatlarının önemli ölçüde gerilediği  bu dönemde parası olanlara, emlak yatırımı yapmalarını önerdi. FT, güvenilir yatırım yapılabilecek bölgeler sıralamasında ilk 10 yer arasında Londra, Paris ve New York'un yanı sıra Türkiye'ye de 9. sırada yer verdi.  Ancak, şehir bazında ele alındığında  da İstanbul'un yapılacak  emlak yatırımlarının getirisi açısında tartışmasız açık ara birinci olduğunun vurgulanması gayet normal bir yaklaşımdır.

Yeni ulaşım ağları ve hayata geçirilecek önemli projelerle de İstanbul'un emlak değeri ve de emlak yatırımlarının karlılığı kat be kat artmış olacaktır.  Bu durum Türkiye geneline de pozitif bir şekilde yansıyacaktır.

Marmaray bağlantılı metro İstanbul'a yeni bir yüz, yeni bir yapılanma getirirken, metro ulaşım aksları şehrin en yüksek rant bölgeleri olarak yerini alacaktır.  Dolayısı ile İstanbul'un yüzlerce yıldır süregelen eski rant bölgeleri, çekim merkezleri değişecektir. Kuzeye doğru kayan rant bölgeleri, Avrupa yakasında Arnavutköy, Asya yakasında da Çekmeköy ilçeleri ile yeni çekim ve rant bölgelerini oluşturmaktadır.

Eskinin en önemli çekim ve alışveriş merkezi  Eminönü artık ilçe konumunu dahi yitirerek  etkinliği önemli ölçüde ortadan kalkmıştır.

Tem yolu Mahmutbey kavşağından başlayan bölünmüş otoyol Arnavutköy üzerinden, Hasdal-Kemerburgaz istikametinden gelen bölünmüş otoyol ile Tayakadın köyü bölgesinde kesişiyor. Bir kol Kırklareli istikametine doğru devam ederken diğer kol Karadeniz sahilindeki Karaburun köyü ve Limanı'na doğru yöneliyor. Bu yolun, üçüncü boğaz köprüsü ve Karadeniz sahil yolu ile bağlantılı olacağı da açıktır. Yine G.O. Paşa, Sultangazi istikametinden Arnavutköy'e doğru ilerleyen raylı sistem çok önemli bir aksı oluşturmaktadır.

Asya yakasında ise, Şile otoyolu çok önemli bir aks haline geliyor. Üsküdar-Çekmeköy metrosu, uzatılarak Sultantepe- Kurtköy üzerinden Sabiha Gökçen Hava Limanı'na, oradan da Kartal-Tuzla sahiline ulaştırılması planlanıyor.

Fatih Köprüsü'nün çıkışında önemli bir köprübaşı konumuna gelen Kavacık, bir taraftan Beykoz -Elmalı'ya kadar uzanan bölünmüş otoyol, diğer taraftan çok önemli bir gelişim içerisinde olan Çavuşbaşı istikametinde Çekmeköy'e doğru uzanarak Şile bölünmüş otoyolu ile birleşen yol ve de Boğaziçi sahil yollarının kavşak noktasında bulunuyor. Kavacık'tan gelen yolla birlikte Şile bölünmüş otoyolundan Paşaköy istikametinde ayrılıp Kurtköy ve Sabiha Gökçen Havaalanı'na ulaşan karayolu son derece gelişime açık bir aksı ortaya koyuyor.

Cumhuriyet köprüsü

Bu çok önemli ulaşım akslarının birbirleriyle irtibatlanması ve ulaşım ağındaki akışkanlık için üçüncü boğaz köprüsünün yerine konması gerekiyor.

2009 Mayıs-Haziran aylarında yap işlet devret YİD modeli ile ihale edilmesi düşünülen üçüncü boğaz köprüsü için Sarıyer- Tarabya ile Beykoz-Yalıköy aksı  hemen hemen kesin gibi… Her iki yakada yapılan yollar bunu işaret ediyor. Bu arada Tarabya üstü-Hacıosman bölgesine kadar gelen metro hattının üçüncü köprüden gecerek Üsküdar-Çekmeköy metro hattıyla irtibatlanması da çok doğru bir yaklaşım olacaktır.

Üçüncü köprü yolları Asya yakasında Yalıköy-Elmalı-Cumhuriyet köy istikametine doğru uzanırken, Avrupa Yakasında Tarabya-Cumhuriyet Mahallesi-Ayazağa-Kemerburgaz istikametinde  uzayıp gidecektir. Her iki yönde Cumhuriyet köy ve Cumhuriyet Mahellesi'nden geçen bağlantı yollarından da esinlenerek  bu köprünün adının da cumhuriyet köprüsü olması çok yerinde ve anlamlı olacaktır.

Yeni İstanbul'un üç ana merkezi olacaktır

Bu yeni duruma göre İstanbul üç ana bölge içerisinde şekillenmektedir.

1-İstanbul -Trakya Bölgesi, merkezi Gaziosmanpaşa ilçesidir. (Haliç'in güneyi)

2-İstanbul-Bogaziçi bölgesi, merkezi Şişli ilçesidir ki, aynı zamanda İstanbul'un da merkezidir. (Haliç'in kuzeyi)

3-İstanbul-Anadolu bölgesi, merkezi Ümraniye ilçesidir ki, Tepeüstü bölgesi birinci  derecede çok önemli bir merkez olacaktır.

Kartal ve Küçükçekmece'yi de ikinci derecede merkezler olarak sayabiliriz.

Her durumda üçüncü boğaz köprüsünün çok katlı olması gerektiğini belirtelim. Bu arada mevcut iki köprünün de gerek raylı sistem ve gerekse ilave karayolu ulaşımı için mevcutlarından bağımsız bir şekilde iki ya da üçer katlı duruma getirilmesi,bağlantı yollarının da katlı duruma getirilmesi şehir içi trafiğini oldukça rahatlatırken ilave olarak çevreye fazla bir zarar da vermemiş olacaktır.

Bu arada inşası devam eden metrobüs için de birinci boğaz köprüsünün iki katlı konuma getirilerek, kazanılan yeni kattan metrobüs ve raylı sistem geçirilmelidir.

İkinci kat mevcut köprü ile altlı üstlü olmakla birlikte taşıyıcı sistem olarak tamamen birbirinden bağımsız ve birbirini olumsuz yönde etkilemeyecek şekilde düşünülmektedir.