Konut KDV'sinde yeni sistem (I) Yeni dönem gerçekten ne zaman başla

 

Yeni yılın ilk günü Resmi Gazete'de yayımlanan 24/12/2012 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'nın 7. maddesi ile 150 m2'nin altındaki konutlar için uygulanmakta olan KDV oranında değişiklik yapılmıştır. Uzun zamandır beklenen ancak bu süreç içinde içeriği konusunda detaylı tartışmaların yapılamadığı bu düzenleme ile 1.1.2013 tarihiden itibaren yapı ruhsatı alınarak inşa edilecek 150 m2 'nin altındaki konutlarda bugüne kadar çok da alışılmış olmayan yeni ve oldukça karmaşık bir düzende KDV hesaplanacaktır.

 

Kararın yayımından itibaren geçen yaklaşık 15 günlük süre içinde basına da yansıyan tartışmaları da dikkate alarak konu ile ilgili değerlendirmelerimi sizlerle paylaşmak istiyorum. 

 

 

Yukarıda belirttiğimiz karar hükümleri çerçevesinde yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri ve kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanacak KDV oranlarını sanırım aşağıdaki şekilde özetlemek mümkün olabilecektir:

 

1) 10/07/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirler dışında olan konutlarda;

 

a. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %1

 

b. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

 

2) 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda;

 

a. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %1

 

b. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

 

3) 10/07/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde

 

a. Lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan konutlarda;

 

i. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %1

 

ii. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

 

b. Lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat

kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere inşa edilen konutlarda yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerinde yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. Maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 değeri;

 

i. 500 TL'den az ( 500 TL hariç ) olanlarda;

 

1. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %1

 

2. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

 

ii. 500 TL ile 1000 TL ( 500 TL dahil 1000 TL hariç ) olanlarda

 

1. Net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için %8

 

2. Net alanı 150 m2'den fazla olanlar için %18

 

iii. 1000 TL'den fazla olanlarda metrekare farkı olmaksızın %18

 

Yukarıda da belirttiğim gibi bu oranlar 1.1.2013'ten itibaren alınacak yapı ruhsatlarına göre inşa edilen konutlarla kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde uygulanacaktır. 

 

1.1.2013 öncesi alınan yapı ruhsatlarına ilişkin olarak inşa edilen binalarla kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden önce yapılan konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde eski sistemde ( 150 m2'nin altı %1, üstü %18 ) KDV uygulanmaya devam edilecektir.

 

 

Giriş kısmında da belirtiğim gibi getirilen yeni KDV sistemi pek o kadar da "anlaması ve uygulaması kolay" bir sistem olmaktan uzak görünüyor. Geçen 15 günlük sürede yapılan tartışmalar, basına da yansıyan gerek kurumsal ve gerekse de bireysel konut yatırımcıları/alıcılarından gelen sorulardan, sistemin henüz tam anlaşılamadığını görüyoruz. Bunun sebebi büyük ihtimalle 1.1.2013'ten sonra konutta uygulanacak KDV'nin aşağıda yer alan 7 kritere dayanarak tespit edilecek olmasından kaynaklanıyor. Yeni sistemde KDV oranları;

- Yapı ruhsatının alındığı tarihe,

- Konutun metrekaresine,

- Konutun büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmadığına,

- Konutun 6306 sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde olup olmadığı ya da riskli yapı olarak belirlenmiş konut olup olmadığına,

- Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından yapılmış ihalelerle gerçekleştirilen bir konut projesi ise, söz konusu ihalenin yapılma tarihine,

- Emlak Vergisi arsa birim metrekare değerine

- Konutun inşaat sınıfına,

bakılarak uygulanacaktır. 

 

 

Herkesin tespit etmesi zor olan 7 değişik kritere göre belirlenecek yeni KDV sistemini bilmemek ya da anlayamamış olmak hali hazırdaki konut alış verişlerinde hiç bir sorun yaratmayacaktır diye düşünüyorum. Çünkü yazımın başından beri altını çizerek belirttiğim gibi bu yeni sistem 1.1.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınarak üretilen ya da kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde uygulanacaktır. Başka bir ifade ile yapı ruhsatı 2013 öncesinde alınarak halihazırda üretilmiş ya da üretilmekte olan tüm projelerdeki konutlar eski sisteme göre, yani 150 m2'nin altında ise %1, üzerinde ise %18 oranında KDV'ye tabi tutularak el değiştirecektir. Bu nedenle gerek üreticiler ve gerekse de alıcılar açısından hemen bugünden detaylı hesaplara girişmeye, telaş etmeye gerek olmadığı düşüncesindeyim.

 

Bir inşaat projesinin en iyi ihtimalle 18-24 ay sürede tamamlandığını düşünürsek, yeni

sistemde KDV'ye tabi olacak, yani 1.1.2013 tarihinden sonra inşaat ruhsatı almış olan bir proje ile üretilen konut 2014 ya da 2015 yılında teslim edildiğinde - ve tabii ki eğer o tarihe kadar yeni bir değişiklik olmadıysa(!)- yeni sisteme göre KDV'ye tabi tutulacaktır.Yani konut KDV'sinde yeni dönemin başlamasına daha zaman var demektir.

 

Üretilmiş konut stoğu ve halihazırda üretim aşamasında olan konut inşaatlarında alışılageldik %1-%18'lik KDV sisteminin geçerli olduğunun altını çizmeye çalıştığım bu yazımdan sonraki yazılarımda "ne zaman alınıp satılırsa satılsın eski sisteme göre vergilenecek konutlar" ve "getirilen sistemin olası problemli konularına" değineceğim.