Sanayi arsasının yeni alıcısı teknoloji

Hamide HANGÜL

Türkiye’nin sanayi gay­rimenkulü piyasasında yeni bir değer harita­sı oluşuyor. Bir taraftan yüksek maliyetler ve küresel rekabet nedeniyle özellikle emek yoğun sektörlerde üretim lokasyonla­rı değişirken, diğer taraftan sa­vunma sanayisinden veri mer­kezlerine, enerji depolamadan batarya teknolojilerine kadar yeni sektörler sanayi arsaların­da yeni bir talep oluşturuyor. Bu değişim sanayi arsasında yatı­rımcının baktığı kriterleri de yeniden değiştiriyor.

Bir dönem sanayi bölgesinde bulunmak ve ulaşım bağlantılarına yakın­lık değer için yeterli görülür­ken, artık enerji kapasitesi, diji­tal bağlantı, lojistik erişim, par­sel büyüklüğü, imar ve çevresel izinler öne çıkıyor. Piyasa aynı zamanda bölgesel olarak da ay­rışıyor. İstanbul’a yakın sanayi lokasyonları güçlü konumunu korurken, Bursa, Ankara, İzmir ve Konya gibi üretim merkez­lerinde sektörel kümelenmeler talebi destekliyor. Bilecik gibi İstanbul’a yakın ve yeni sanayi yatırımlarının gündeme geldiği Anadolu kentleri de artık yatı­rımcının radarında.

Tek yönlü fiyat hareketi yerine, niteliksel ayrışmalar var

GABORAS Genel Müdürü Ruhi Konak, sanayi arsaların­daki dönüşümün yalnızca mev­cut üretim faaliyetleri üzerin­den okunamayacağını belir­terek, bölgenin yeni yatırım çekme kapasitesinin giderek daha belirleyici hale geldiğine dikkat çekti. Sanayi arsalarının ekonomik büyüme, üretim ya­tırımları ve lojistik altyapının önemli göstergelerinden biri olduğunu belirten Konak, Tür­kiye’nin üretim altyapısını güç­lendiren yatırımlar sürerken, sanayi gayrimenkulünde de kla­sik üretim anlayışının ötesine geçen bir dönüşümün yaşandı­ğını söyledi.

Talebin artık sade­ce fabrika yatırımlarından gel­mediğine dikkat çeken Konak, veri merkezleri, yapay zekâ alt­yapıları, savunma sanayisi, ha­vacılık ve uzay teknolojileri, batarya üretim tesisleri, enerji depolama sistemleri ve lojistik merkezlerinin de büyük ölçek­li ve güçlü altyapıya sahip sana­yi arsalarına ihtiyaç duyduğu­nu vurguladı.

Bu nedenle Türki­ye genelinde sanayi arsalarında tek yönlü bir fiyat hareketinden söz etmek yerine, bölge ve nite­lik bazında ayrışmaya bakılma­sı gerektiğini ifade eden Konak, limanlara, ana ulaşım koridor­larına ve büyük tüketim mer­kezlerine yakın bölgelerde ta­lebin güçlü kaldığını; savunma, enerji, otomotiv ve lojistik yatı­rımlarının yoğunlaştığı yeni sa­nayi hatlarında da hareketlilik yaşandığının altını çizdi.

Gebze pahalı, Trakya’nın avantajı İstanbul

Farklı dinamiklerin fiyatta da belirleyici olduğuna işaret eden Konak, Gebze ve çevresinin, İs­tanbul’a yakınlığı ve güçlü lojis­tik bağlantılarıyla yüksek fiyat seviyelerinin görüldüğü sana­yi bölgeleri arasında yer aldığı­nı söyledi. Konak, şöyle devam etti: “Çerkezköy-Çorlu hattın­da İstanbul’daki üretim tesis­lerinin daha geniş alan arayı­şı, otoyol bağlantıları ve lojistik yatırımları, talebi destekliyor.

Bursa’da otomotiv ve makine sanayisinin oluşturduğu güçlü kümelenme sanayi arsasına il­giyi canlı tutarken, İzmir Alia­ğa’da limanlar, enerji tesisleri, petrokimya ve ağır sanayi yatı­rımları büyük ölçekli parselle­ri öne çıkarıyor. Ankara’da sa­vunma, havacılık ve teknoloji yatırımları; Konya’da ise maki­ne, otomotiv yan sanayi ve tarım teknolojileri sanayi gayrimen­kulünün önemli talep kaynakla­rı arasında bulunuyor.”

Bilecik yatırımcının radarında

Sanayideki dönüşüm yalnız­ca mevcut büyük üretim mer­kezlerini değil, Anadolu’daki yeni yatırım bölgelerini de öne çıkarıyor. Arsa Geliştiricisi ve Uzmanı Halil İbrahim Dindi, sanayi yatırımlarının İstanbul çevresi ve Anadolu’ya yayılma­sının arsa talebini de beraberin­de taşıdığına dikkat çekti. Ko­caeli, Bilecik, Kandıra, Bolu ve Kırıkkale’nin yatırımcı ilgisi­nin görüldüğü bölgeler arasın­da bulunduğunu belirten Dindi, özellikle Bilecik’in Osmaneli ve Söğüt ilçelerine yönelik ilgide artış gözlemlediklerini vurgu­ladı.

Bilecik’in İstanbul’a yakın­lığı, sanayi gelişimi ve yatırım teşviklerinin bu ilgide etkili ol­duğunu ifade eden Dindi, özel­likle yeni sanayi yatırımlarının yalnızca sanayi arsalarını değil, beraberinde oluşacak istihdam ve nüfus hareketi nedeniyle ko­nut arsalarını da etkileyebilece­ğine dikkat çekti. Dindi, “Sanayi yatırımları ve nüfus artışı, önü­müzdeki dönemde konut arsa­larının da değerini artıracaktır” değerlendirmesinde bulundu. Sanayideki sektörel dönüşü­mün en görünür olduğu bölge­lerden birinin Denizli olduğu­nu belirten Dindi, emek yoğun tekstil sektöründe bazı üreti­cilerin faaliyetlerini Mısır gibi farklı üretim merkezlerine taşı­dığını, bazılarının ise tamamen farklı sektörlere geçtiğini söy­ledi.

Dindi, tekstilden çıkan ba­zı üreticilerin ise otomatik kapı sistemlerinden iş makineleri­ne kadar farklı faaliyet alanla­rına yönelmesinin, mevcut sa­nayi tesislerinin kullanım biçi­mini de değiştirdiğini ifade etti. Teknoloji odaklı yeni üretimle­rin ise boşalan tesis ve arsaların farklı sektörler tarafından yeni­den değerlendirilmesine olanak sağladığını dile getiren Dindi, böylelikle sanayi arsalarının ye­ni üretim biçimlerine uyarlan­dığının altını çizdi.

İki taşınmaz arasında ‘nitelik’ makası açılabilir

Arsa Geliştiricisi ve Uzma­nı Aslı Orhan Demiral, devletin yatırım ve üretim teşviklerinin etkisiyle, sanayinin Anadolu’ya ve İstanbul’un çeperlerine doğ­ru yeniden konumlanmasının hızlandığını söyledi. Bu dönü­şümün bir başka sonucunun da İstanbul’un merkezinde kalan eski sanayi alanlarında görüle­bileceğini dile getiren Demiral, “Üretim fonksiyonunu kaybe­den bazı bölgelerin önümüz­deki süreçte ticaret, ofis, konut ve karma kullanım projelerine dönüşmesi bekleniyor. Bu ne­denle boşalan sanayi alanları­nı yalnızca piyasaya çıkan yeni gayrimenkul arzı olarak değer­lendirmemek gerekiyor.

Bu, ay­nı zamanda şehirlerin yeniden yapılanma sürecinin bir parça­sı” dedi. Satışların belirli sek­tör ve bölgelerde yoğunlaştığı­na dikkat çeken Demiral, şöyle devam etti: “Altyapısı tamam­lanmış, lojistik avantajı bulu­nan ve doğru fiyatlanan sana­yi arsaları değerini koruyor. Üretim ve depolama ihtiyacı­nın sürdüğü bölgelerde de ta­lep devam ediyor. Önümüzde­ki dönemde ihracattaki rekabet koşulları, devlet teşviklerinin yönü, lojistik altyapı yatırımla­rı ve şehirlerin dönüşüm politi­kaları sanayi arsalarının değe­rini belirleyen temel faktörler olacak. Ortaya çıkan tablo, sa­nayi gayrimenkulünde yeni dö­nemin yalnızca ‘arsa nerede?’ sorusuyla okunamayacağını gösteriyor.

Aynı büyüklükteki iki sanayi parselinden biri yük­sek enerji kapasitesine, otoyol ve liman bağlantısına sahipken diğeri bunlardan yoksunsa, ge­lecekte iki taşınmaz arasındaki değer daha da açılabilir. Çün­kü yapay zekâ altyapısından ve­ri merkezlerine, batarya üreti­minden savunma sanayisine kadar yeni yatırım alanlarının ortak ihtiyacı artık yalnızca metrekare değil; yüksek kapa­siteli, erişilebilir ve üretime ha­zır metrekare.”

Asıl ayrışma geleceğe hazır arsalarda olacak

 Sanayi arsasının konuttan çok farklı bir alım-satım dinamiğine sahip olduğuna dikkat çeken Konak, yatırımcıların enerji, parsel büyüklüğü, ulaşım, çevresel izin ve imar ihtiyaçlarının birbirinden farklı olması nedeniyle işlemlerin daha uzun ve seçici gerçekleşebildiğini söyledi. Konak, şu değerlendirmelerde bulundu: “Altyapısı hazır, hukuki durumu net ve üretime hızla başlanabilecek taşınmazlar daha kolay alıcı bulurken, yüksek ilave yatırım gerektiren tesislerde satış süreleri uzayabiliyor. Önümüzdeki dönemin değerleme kriterleri ise doğru lokasyon, güçlü enerji altyapısı, dijital bağlantı kapasitesi, lojistik erişim ve sürdürülebilirlik. Sanayi arsalarındaki asıl ayrışma, en ucuz ve en pahalı parseller arasında değil, geleceğin üretim ihtiyaçlarına hazır olanlarla olmayanlar arasında yaşanacak.”