Sitelerde ‘emrivaki aidat zammı’ bitiyor

Hamide HANGÜL

Son yıllarda adeta kang­rene dönen sitelerde fa­hiş aidat krizi Meclis’ten döndü. TBMM Genel Kuru­lu’nda kabul edilen Kat Mülki­yeti Kanun değişikliği, ev sahi­bi ve kiracılara nefes aldıracak köklü değişiklikler getirdi. Bu kapsamda, site yönetimleri­nin tek taraflı yüzde 100’ü aşan zam, fahiş bütçe ve yeni mas­raf belirleme yetkisi sona eri­yor. Sitelerde 2 bin dolara (91 bin TL) kadar ulaşan aidatlar­da artış oranı, yeni düzenle­meyle, kat maliklerinin onayı­na bağlandı. Site yönetimleri, hazırladıkları bütçeyi malik­lerin onayına sunacak, kabul edilirse uygulanacak. Önceden hazırlanan bütçeler, doğrudan yürürlükteydi.

Bütçe reddedilirse, aidat yeniden değerleme oranı kadar artacak

Bütçenin reddedilmesi du­rumunda ise geçici aidat artı­şında yeniden değerleme oranı geçerli olacak. Bu yıl için ilan edilen oran yüzde 25,49. Söz konusu oran, yeni bütçe yapı­lana kadar uygulanacak. Yine düzenlemeyle, üçte iki çoğun­luk olmadan hiçbir karar onay­lanmayacak. Binanın asansör bakımı, temizlik giderleri, per­sonel alımı gibi tüm harcama­lar artık maliklerin onayından geçecek. Yasayla, tek taraflı kararların önünün kesildiğini vurgulayan uzmanlar, kat ma­liklerinin rolünün güçlendiği­nin altını çizdi. Düzenlemenin etkilerini hukukçu ve gayri­menkul uzmanları DÜNYA’ya değerlendirdi.

Dava sayısında artış var

Aidat anlaşmazlığının çok fazla olduğunu vurgulayan Avukat Elvan Kakıcı Şim­şek, “Dava sayısında geçen yı­la oranla bir tık artış var” de­di. Mahkemeye en fazla fahiş artışların taşındığına işaret eden Şimşek, söz konusu be­del ödenmediğinde ise ihtarlar ve icra takiplerinin başladığını vurguladı. Yüksek aidatlar için yeni bir dönemin başladığını dile getiren Elvan Kakıcı Şim­şek, yeni düzenlemenin, şef­faflık ve ortak karar mekaniz­masını öne çıkardığını belirte­rek, “Site yöneticileri artık tek başına aidat belirleyemeyecek. Değişiklikle, aidatların belir­lenmesi ve artırılması tama­men kat malikleri kurulunun onayına bağlandı. Bu, özellik­le son yıllarda sıkça günde­me gelen fahiş aidat artışları­nın önüne geçilmesi açısından önemli bir adım.”

Kontrolsüz ve belirsiz artışlar önlenecek

Yine düzenleme kapsamın­da, site yönetimlerinin hazır­ladığı işletme projelerinin de artık kat maliklerinin onayına tabi olacağını açıklayan Şim­şek, sözlerini şöyle sürdürdü: “Onaylı bir proje bulunmama­sı durumunda ise geçici bir iş­letme projesi hazırlanacak ve en geç üç ay içinde genel kurul­da karara bağlanacak. Bu değişiklikle, mali planla­maların daha şeffaf ve denet­lenebilir hale gelmesi amaç­lanıyor. Yeni düzenleme, yö­neticilerin topladığı avans miktarına da sınırlama getiri­yor. Avans tutarlarının kat ma­likleri tarafından onaylanma­sı zorunlu hale gelirken, geçici artışların yeniden değerleme oranını aşmaması kuralı geti­riliyor. Bu madde, özellikle be­lirsiz ve kontrolsüz artışların önüne geçecek. Artık yöneti­cilerin tek taraflı kararlarıy­la yüksek oranlı artışlar yapıl­ması mümkün olmayacak. Bu durum, maliklerin mali öngö­rülebilirliğini artıracak.”

Ev sahipleri evlerini satmaya başladı

Tüm Girişimci Emlak Mü­şavirleri Derneği (TÜGEM) Yönetim Kurulu Üyesi Nilüfer Kas, aidatların kiracılar için ikinci bir kira, ev sahipleri için de kiracılık anlamına geldiği­ni, özellikle 1.000, 2.000 konu­tun bulunduğu sitelerde bu du­rumun daha belirgin olduğu­nun altını çizdi. Kat malikleri için kullanmadıkları tesis­lerin bakımı ve artan maliyetler de eklenince aidatların ciddi yükseldiğine işaret eden Kas, “Örneğin or­talama 400 metrekare bir dai­re kirası 5 bin dolarken, aidatın 2 bin dolara kadar yükselmesi, ev sahiplerin evlerini satmaya yönlendirdi” dedi.

Bütçe, denetimden kaçıyordu şimdi yetki genel kurulda

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) Başkanı Avukat Ali Yüksel, aidatlar konusunda son yıllarda şikayetlerin çoğaldığına işaret ederek, Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliğinin bu konuda getirdiği yenilikleri şöyle anlattı: “Önceden site yönetimleri, kendi belirledikleri ilkelere göre site bütçesi yaparak işletme projesi düzenliyordu. Yani ne kadar aidat toplanacağı, bunun nerelere harcanacağını gösteren belge. Bu bütçe yetmez ise yeniden ek ödemeler çıkıyordu. Maliklerle, genel kurulunun denetiminden kaçan bir durum vardı.

O nedenle malikler ağır aidatlardan etkileniyordu. Kiracılar için de aidatlar fazla geliyordu. Yeni değişiklik, bu işletme projesinin hazırlanmasında yetkiyi genel kurula verdi, eğer yönetim hazırlayacaksa da 3 ay içinde genel kurula sunmak ve onaylatmak zorunda. Böylece genel kurul denetimi getirilmiş oldu. Ayrıca yönetim, hazırladığı bütçe ve işletme projesinde yeniden değerleme oranını geçemeyecek.2026 yılı için ilan edilen bu oran yüzde 25,49. Böylece yönetim, kendi başına aşırı bir artış yapamayacak. Ancak konu genel kurul tarafından hazırlanıyorsa bu oran aşılabilir daha yüksek bir oran konulabilir.”

Aidat dışında ‘yatırım’ bedeli de alınıyor

Yeni düzenlemeyle, artık isteyen herkesin ‘yönetim şirketi açtık’ diye yönetime gelemeyeceğini söyleyen Nilüfer Kas, aidat artışlarında da ‘bu kadar giderimiz var, bu kadar para toplanacak’ diye emrivaki zam yapılamayacağını belirterek, “Zam, kat maliklerinin onayı sunulacak. Maliklerin onayıyla işler yapılacak, bir yer yenilenecekse de onaya sunulacak. Site yönetimleri artık, kat maliklerine hesap verecek. Yüksek zam olmayacak. Yönetim şirketleri, belirli kurallara göre kurulabilecek. Yılda iki kez denetim yapılabilecek.

Önceden denetlenemiyordu. Dava konusu olduğunda mahkemeye gidiliyordu, şimdi devlet tarafından denetlenebilecek. Aidatta şeffaf süreç başlıyor. Bu, birçok dava konusunu da ortadan kaldırmış olacak aslında” dedi. Aidatın dışında bir de ‘yatırım bütçesi’ diye kat maliklerinden para toplandığında, bazı yerlerde söz konusu bedelin aylık 36 bin lirayı bulduğuna işaret eden Kas, “Şimdi ihtiyaç varsa para toplanmasına izin verilecek, onaylandığında ise nereye ne harcandı bakılacak” dedi.