ABD’nin başını 550 milyar $’lık ticari gayrimenkul borcu ağrıtacak

Emre ERGÜL

1-Para politikasının etkilerinin daha geniş bir etki yaratması ve salgın sonrası rüzgarların azalması nedeniyle ekonomik büyümenin 2024'te yavaşlaması muhtemeldir.

Yumuşak iniş olarak da bilinen reel GSYİH büyümesinin bu yılın büyük bölümünde hafif genişleme ile daralma arasındaki çizgide yürümesini bekliyoruz. 2023'te beklenenden daha iyi bir reel GSYİH büyümesi olan yüzde 2.8'i izledikten sonra, 2024'te trendin altında yüzde 0.7'lik bir büyüme hızı öngörüyoruz.

GSYH'nin ana bileşenleri arasında tüketici harcamalarının bundan sonra daha yavaş bir hızda artması muhtemel mali harcamalar, 2023'te olumlu bir katkıdan mütevazı bir düşüşe geçebilir. 2023'te işletme yatırımları ve konut faaliyetlerinde görülen kayda değer düşüşler, yüksek faiz oranları nedeniyle görünüm sessiz kalsa bile 2024'te performansın iyileşmesinin temelini oluşturdu;  Hizmetler sektörünün 2023'teki gücünün yumuşaması muhtemel

2- Faiz artırımı döngüsünün bittiğini varsayıyoruz. Enflasyon önümüzdeki çeyreklerde ılımlı seyrini sürdürürse, FOMC'nin politika faizlerini gelecek yılın ortasına doğru yavaş yavaş normalleştirmeye başlayacağını düşünüyoruz.

Haziran ayından itibaren her toplantıda 25 baz puanlık kesintiler yapılmasını ve Fed fonları hedef aralığının 2024 sonunda yüzde 4-4.25'e getirilmesini öngörüyoruz. Eş zamanlı olarak, Fed'in bilanço ikinci tur programı olan niceliksel sıkılaştırmanın da aynı seviyede kalması bekleniyor. Ayda 95 milyar dolar düzeyindeki niceliksel sıkılaştırmanın gelecek yıl ekonomiden yaklaşık 1 trilyon doların silinmesine yol açacağı tahmin ediliyor.

3- ABD'li tüketici eğilmeye başlayabilir ama kırılmaz. Tüketici harcamalarındaki artışın 2023'teki güçlü temposuna göre gelecek yıl yavaşlamasını beklemek için çok sayıda neden var: fazla tasarrufların azalması, ücret artışlarının sabit kalması, düşük tasarruf oranları ve bastırılmış talebin azalması. Ek olarak, öğrenci kredisi ödemelerinin yeniden başlaması ve yüksek faizli otomobil ve Y kuşağı kredi kartı gecikmelerindeki artış, bazı tüketiciler için ortaya çıkan stres işaretleridir.

Öte yandan, hanehalkı bilançoları ve borç ödeme seviyeleri sağlıklı kalıyor. Sıkı işgücü piyasaları istihdamı ve dolayısıyla gelir düzeylerini desteklemeye devam ediyor. Çapraz akımlar göz önüne alındığında, tüketici harcamalarındaki artışın 2024 yılında genel olarak pozitif kalabileceğini, ancak 2023'e göre daha düşük bir oranda olabileceğini düşünüyoruz.

4 -2023'te ABD ekonomisine beklenenden daha büyük mali destek, 2024'te hafif bir ters rüzgara dönüşebilir. Mali açık, 2022'deki 950 milyar dolardan 2023 mali yılında kabaca ikiye katlanarak 1.84 trilyon dolara (GSYH'nin yüzde 7.4'ü) yükseldi. Bu yılki açık genişlemesinin tam boyutu klasik anlamda teşvik olarak görülmese de federal hükümetin bu durumu dikkate aldığı açık. 2024'e baktığımızda, federal açığın hâlâ GSYH'nin yüzde 5.9'u kadar çok büyük bir rakama daralmasını bekliyoruz; bu da harcama tarafındaki bir miktar kemer sıkmayı yansıtıyor ve kısmen hükümet borçlarına ilişkin yüksek faiz harcamalarıyla dengeleniyor.

5 İşsizlik, tarihsel bağlamda düşük kalmaya devam ederken; 2024'te daha da yükselebilir. İş piyasasındaki ivme, yavaşlayan maaş bordrosu büyümesi ve ılımlı bir şekilde artan işsizliğin yanısıra, işten ayrılma oranlarının ve geçici yardımın azalmasıyla azalmaya başlıyor. Geçen yıl işgücüne artan katılım ve artan göç modelleri işgücü arzını artırırken, çalışma haftasının kısalması da işgücü talebinin azaldığını gösteriyor. 

Pandemiden sonra yeni işçi ekleme ve elde tutmanın zorlukları göz önüne alındığında, işletmeler yavaşlayan ekonomik ortamda işçi çıkarma konusunda normalden daha isteksiz olabilir. Öyle olsa bile, daha az işe alım faaliyeti, işçi kaybı nedeniyle işsizlik oranının gelecek yılın sonuna kadar yüzde 4'ün ortalarına yükselmesine neden olmak için yeterli olabilir. Zaten yavaşlayan ücret artışları, daha yumuşak bir işgücü piyasası bağlamında daha da yavaşlayacaktır.

6 -Enflasyon eğilimleri soğuyor ancak 2024 yılı boyunca Fed'in yüzde 2 hedefinin üzerinde kalması muhtemel. 2022'de 40 yılın en yüksek seviyesine ulaşan enflasyon, hem manşet hem de çekirdek bazda 2023'te önemli ölçüde yavaşladı. Bazı kategorilerde diğerlerinden daha fazla iyileşme görüldü. Örneğin temel mal enflasyonu Şubat 2022'deki zirve noktası olan yüzde 12.4'ten Ekim 2023'te yüzde 0'a düştü. Yapışkan barınma kategorisini de içeren temel hizmet enflasyonundaki ilerleme daha yavaş oldu. 

Şubat 2023'te yüzde 7.3 ile zirveye ulaşan temel hizmet enflasyonu, Ekim 2023'te hala yüzde 5.5 gibi yüksek bir seviyede seyretti. Piyasa kira fiyatlamalarındaki gecikmenin enflasyon okumalarına ulaşmasıyla birlikte 2024 yılında konut enflasyonunun ılımlı bir seyir izlemesini bekliyoruz. Fed'in tercih ettiği enflasyon ölçüsü olan çekirdek PCE fiyatlarının 2023'teki yüzde 3.4'ten 2024'te yüzde 2.4 artacağını tahmin ediyoruz.

7 Konut sektörü faaliyeti, konut kredisi faizlerindeki yükselişin etkisiyle son 18 ayda yüzde 30-40 oranında düştü. Konut satın alınabilirlik ölçümlerinin 40 yılın en düşük seviyesinde olması ve ipoteklerin yüzde 75'inin yüzde 4 veya altında sabitlenmesiyle birlikte ABD konut piyasası fiilen donmuş durumda.  Gerçek konut yatırımı son altı çeyrekte mevsimsellikten arındırılmış yıllık yüzde 12 oranında düştü. 

Bu arada, ev değerleri 2023'te sıkı arz ve tarihsel olarak düşük boş pozisyonlar nedeniyle yüzde 6 artarak neredeyse tüm zamanların en yüksek seviyelerine ulaştı. Son yıllarda zaten büyük olan düşüş göz önüne alındığında, yakın vadede trendler yumuşak kalsa bile konut piyasasının 2024'te 2023'e göre daha iyi performans gösterebilecek ekonomi alanlarından biri olduğunu düşünüyoruz.

8 Küresel tedarik zincirinin yeniden yapılandırılması zaman alacak. Geçtiğimiz yıl, stok kısıtlamaları ve nakliye maliyetleri düştükçe, tedarik zinciriyle ilgili hususlar kısa vadeli taktiklerden, dayanıklılığı sağlarken maliyetleri en aza indirmeye yönelik uzun vadeli stratejilere kaydı.

 CHIPS ve Bilim Yasası ile Enflasyonu Azaltma Yasası da dahil olmak üzere 2022'de kabul edilen mevzuat, yarı iletkenler ve yenilenebilir enerji kaynakları da dahil olmak üzere belirli stratejik endüstrilere karada üretime teşvik sağlıyor. Bu, geçen yıl yüksek teknolojili üretim yapılarına yapılan iş yatırımlarının artmasına neden oldu. Daha büyük resimde, en basit değişiklikler bile hem maliyetli hem de karmaşık olduğundan, küresel tedarik zinciri düzenlemelerinin ihtiyatlı bir hızda devam etmesini bekliyoruz.

9Ticari gayrimenkul sektörü üzerindeki baskıların yoğunlaşması muhtemel. Uzun vadede yüksek faiz oranı ortamı ve küçük ve bölgesel bankalar arasındaki zorluklar, kredi standartlarının sıkılaşmasına ve yavaş büyümenin yavaşlamasına neden oluyor. Bu durum, tüm kredi türlerinde yaşanıyor ancak en çok küçük ve bölgesel bankaların anlamlı bir riske sahip olduğu ticari gayrimenkul sektöründe görülüyor. Bu yıl vadesi dolacak yaklaşık 550 milyar dolarlık ticari gayrimenkul borcuyla birlikte, kredi verenler ve yatırımcılar için zararların artması bekleniyor. Bunun sistemik bir sorun olmasını beklemesek de azalan borç verme faaliyetleri ve potansiyel yatırımcı kayıpları ekonomik açıdan olumsuz bir durum olabilir.

10 Jeopolitik riskler ön planda olmaya devam edecek. Çin ile artan ticari gerilimler, devam eden Rusya-Ukrayna Savaşı ve Ortadoğu'daki çatışma, tüm bunlar 2024'e doğru belirsizliklerin ve risklerin devam ettiğine işaret ediyor. ABD'nin doğrudan ekonomik etkisi şu ana kadar sınırlı olsa da, daha büyük risk bir arz şokudur. Bu yıl yapılacak ABD başkanlık seçimleri, zaten yüksek olan gerilimler göz önüne alındığında, jeopolitik üzerinde son dönemdeki döngülerden daha etkili olabilir.