Kriz fırsat yarattı, otel satın almalar arttı

Evrim KÜÇÜK

İSTANBUL - Euro Bölgesi'ndeki borç krizinin yarattığı belirsizlik küresel satın alma ve birleşme anlaşmalarının hız kesmesine neden olurken, kriz otelcilik sektöründe ise yeni fırsatlar ortaya çıkararak işlem hacminin artmasına yardımcı oldu. Özellikle Avrupa'da fiyatların gerilemesinin,  Körfez'deki 'petrodolar' zengini şirketleri ve fonları cezbetmesi, otel yatırımlarının devam etmesini sağlıyor. Euro Bölgesi'ndeki krize rağmen 2012 yılında küresel otel işlem hacmi 30 milyar dolara ulaşacağı tahmin ediliyor.

Dünyanın önde gelen gayrimenkul yönetimi ve yatırım hizmetleri firması Jones Lang LaSalle tarafından yapılan araştırmada, küresel krize rağmen otel yatırımlarının devam edeceği belirtiliyor. 'Otel Yatırım Görünümü 2012' adlı araştırmada, devam eden ekonomik krize rağmen 2012'de küresel otel işlem hacminin 30 milyar dolara ulaşacağı ve artış eğiliminin devam edeceği belirtiliyor.

Rapora göre, konaklama sektörü yatırımları 2012 yılında, 2010 yılındakinin yüzde 13 üzerinde gerçekleşecek.

Otel yatırımlarında dikkatler, euro krizinin en çok etkilediği Avrupa, Ortadoğu ve Afrika (EMEA) bölgesine kaymış durumda. Euro krizinin 2011'in ikinci yarısında yarattığı belirsizliğe rağmen, yatırımcılar başta Avrupa olmak üzere dünyanın dört bir yerinde otel satın almaya devam ediyor. EMEA'da otel yatırımlarının bu yıl 11 milyar dolar seviyesine ulaşacağı ve portföy satışı yerine tek varlık satışı işlemlerinin piyasaya hakim olmayı sürdüreceği tahmin ediliyor. 2011'de EMEA bölgesinde otel yatırımlarının büyüklüğü 2010'a oranla yüzde 5 artarak 11 milyar dolar düzeyinde gerçekleşti.

2011'in ilk yarısında yatırım hacmi, 2010'un ocak-haziran dönemine göre yüzde 78 artarak 3.2 milyar euro olmuştu. Yılın ikinci yarısında 4.9 milyar euroluk daha anlaşmaya imza atıldı. 2011'de özellikle Avrupa'da otelcilik sektöründe hareketlilik yaşandı. Otel satın alma aktivitesinin artmasındaki itici güç ise EMEA pazarlarında otellerin gelirinde kaydedilen artış oldu. STR Global'a göre, geçtiğimiz yıl Avrupa'daki oteller oda başına gelirde yüzde 5.8 artış bildirdi.

TÜRKİYE, ODA BAŞINA GELİR ARTIŞINDA ÜSTLERDE

En iyi sonuçları ise Doğu ve Güney Avrupa ülkeleri bildirdi. Bu pozitif trendi, 2011'de uluslararası ziyaretçi sayısının yüzde 5.6 arttığı dinamik turizm sektörü destekledi. Avrupa'da gelir artışında en etkileyici büyüme Türkiye, Romanya, Polonya ve İrlanda'da kaydedildi. Bu ülkelerde otellerin geliri sırasıyla yüzde 27.7, yüzde 13.2, yüzde 12.2 ve yüzde 10.3 yükseldi.

En iyi performansı gösteren şehirler ise İstanbul, Venedik, Floransa ve Paris oldu. Bu şehirlerde ise gelir artışı sırasıyla yüzde 26.7, yüzde 28.6, yüzde 15.0 ve yüzde 14.3 olarak kaydedildi. Ortadoğu ve Kuzey Afrika'daki otellerin geliri ise Arap Baharı'nın etkisiyle 2011'de yüzde 6.9 geriledi. Siyasi karışıklığın vurduğu ülkeler en kötü performansı sergiledi.

Suriye, Bahreyn ve Mısır'daki otellerin oda başına gelirinde sırasıyla yüzde 63.5, yüzde 46.5 ve yüzde 43.3 düşüş meydana geldi. Dubai ise, güvenli liman olarak görülmesinin yardımıyla oda başına gelirde yüzde 10.7 artış bildirdi. 

2012'nin ilk çeyreğinde ise EMEA bölgesindeki otel yatırımları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 39 azalarak 1.5 milyar euro düzeyine geriledi. Ancak 2011'in ilk üç ayındaki yatırımlar üç büyük anlaşma nedeniyle şişmişti. O dönemde Marriott Champs Elysees, Ritz Carlton Moskova ve Accor'un Avrupa portföyünü satması yatırım hacmini önemli ölçüde artırmıştı. Bu anlaşmalar hariç tutulduğunda, 2012'de ocak-mart döneminde yatırımların büyüklüğünün yüzde 7 oranında arttığı görülüyor. İlk çeyrekte anlaşmaların yüzde 74'ünü 'tek varlık' satışları oluşturdu.

PARİS VE LONDRA'DA GÜÇLÜ YATIRIM AKTİVİTESİ

Söz konusu dönem içinde yatırım aktivitesi özellikle Paris ve Londra'da gücünü korudu. Sadece bu iki şehirde 645 milyon euroluk 14 anlaşmaya imza atıldı. Sektör analistleri, kilit önemdeki şehirlerde yatırım ortamının iyi gittiğini ama Avrupa'daki bazı turizm pazarlarında performansın zayıflamaya devam etmesi halinde gelecek aylarda yatırımların hız kesebileceğini söylüyor. Şubat 2012 itibariyle bazı şehirlerde bu yıl oda başına gelir gerilemeye başladı. Münih'te gelirde yüzde 7.7'lik düşüş yaşanırken, Düsseldorf'da yüzde 11.5, Amsterdam'da yüzde 9.7 ve Zürih ile Kopenhag'ta yüzde 2.6 gerileme meydana geldi.

İngiltere, yılın ilk çeyreği boyunca en likit pazar olmayı sürdürdü. Otelcilik sektöründe işlem volümü 784 milyon euro ile EMEA'nın yüzde 52'sini oluşturdu. İşlemler ağırlıklı olarak Londra'da yoğunlaştı. 4 yıldızlı 129 odalı Kingsley Thistle'ın Citi Bank'ın özel bir müşterisine 51 milyon euroya satışı dahil olmak üzere 11 otel satışı tamamlandı.

Fransa'da ise işlem hacmi 252 milyon euroya ulaştı ve EME'daki toplam işlemlerin yüzde 17'sini oluşturdu. Yatırım faaliyetleri ağırlıklı olarak üç büyük otel satışına yoğunlaştı. Bunlardan biri 4 yıldızlı 617 odalı Pullman Paris Rive Gauche'nin, Accor tarafından Fransız gayrimenkul şirketi Bouygues Immobilier'e 77 milyon euroya satılmasıydı. Almanya'da işlem hacmi 70 milyon euro ile EMEA'nın yüzde 5'ini oluşturdu. Önemli satış anlaşmaları arasında Kassel'deki 3 Pentahotel'in el değiştirmesi vardı.

HACİZLİ SATIŞLAR BANKALARIN ROLÜNÜ ARTIRACAK

Jones Lang LaSalle'nin raporuna göre, hacizli varlık satışları dikkate alındığında, bankaların rolü 2012'de önem kazanacak. 2011'de özellikle İngiltere ve İrlanda'da birçok finans kuruluşu, sermaye pozisyonlarını iyileştirmek amacıyla varlıklarını satmıştı. Bankaların Avrupa'daki bankaların 2012 ortasına kadar 115 milyar euro sermaye artırımı yapmaları gerektiği için, hacizli varlık satışının artması bekleniyor.

Bu yıl 42 otelden oluşan Marriott İngiltere portföyü, Birmingham'daki Hyatt Oteli ve Belfry Hotel & Golf Resort hali hazırda satışa sunulan ve 2012'de satışı gerçekleşmesi beklenen oteller arasında yer alıyor. 2012'de otel satış listesinde göze çarpan diğer oteller arasında Holiday Inn Madrid, BRE Alliance Holiday Inn Porftföyü, İtalya'nın Belgirate Gölü'ndeki Hotel Villa Carlotta, Eurostars Roma Congress & Convention Centre, Radisson Blu Cardiff, Hyatt Regency Birmingham ve Londra'taki The Franklin Hotel de bulunuyor. 

Bu yıl pazardaki en büyük engelin finansman açığı olmaya devam edeceğine dikkatin çekildiği raporda, 2012'deki borçlanma oranının yüzde 50-60 arasında kalmaya devam edeceği, bunun da düşük sermaye gerektiren yatırımların daha çok talep görmesini beraberinde getireceğine işaret ediliyor. Jones Lang LaSalle Hotels Kuzey Avrupa Üst Yöneticisi (CEO) Jon Hubbard, 2012 yılında da birincil ve ikincil varlıklar arasındaki fiyat farkının artmaya devam edeceği, gözde varlık olarak adlandırdıkları sınıfın daralacağını belirtti.

Bu doğrultuda gözde varlıklarla ilgili pazarda yüksek net değere sahip bireylerin ve kraliyet fonlarının önemli şehirlerde seçkin oteller alacağının gözleneceğini vurgulayan Hubbard, söz konusu yatırımların düşük getiri ve yüksek satış fiyatlarına karşın uzun dönemli yatırımlar olarak değerlendirildiği, özellikle Ortadoğu ile Asyalı yatırımcıların ilgisini çektiğini kaydetti.

ALMANYA DA GÖZDE PAZARLAR ARASINDA YER ALACAK

Jones Lang LaSalle Hotels Avrupa Kıtası Üst Yöneticisi Christoph Harle de Fransa ve Almanya'daki işlemlerde 2011'e göre bir artış beklendiğini, Paris'in Londra'ya benzer şekilde her sektörde olduğu gibi yatırım aktiviteleri için gözde yerler arasındaki yerini koruyacağını vurguladı. Harle, Almanya'daki yatırımcıların az risk içeren birincil şehirlere odaklanması, ancak yüksek getiri fırsatları sunan ikincil şehirlerdeki fırsatları değerlendirmelerinin de beklendiğini belirterek, ekonomik durum dikkate alındığında yüksek arz sebebiyle yatırımcıların alımlarda her geçen gün daha seçici hale gelmelerinin öngörüldüğünü ifade etti.

EMEA bölgesinde bu yıl otelcilik sektöründeki toplam yatırım büyüklüğünün 8 milyar euroya ulaşması bekleniyor. Piyasadaki en etkili alıcılar ise özel girişim sermayesi firmaları ve yatırım fonları. Bu şirketler, 2011'de yapılan toplam yatırımların yüzde 10'una imza atmıştı. Blockstone ve Westmont Hospitality gibi özel girişim sermayesi fonları özellikle Avrupa'da büyük portföy yatırımları gerçekleştirdi.

İkinci ve üçüncü büyük otel alıcıları ise kurumsal yatırımcılar ile zengin bireysel müşteriler. Otelcilik gayrimenkulünde en büyük satıcılar ise otel operatörleri. Accor, Louvre Hotels ve NH 2011'de büyük satış anlaşmalarına imza atmıştı. Örneğin Accor geçen yıl Fransa, Belçika ve Almanya'daki 49 otelini Predica isimli bir konsorsiyuma 378.4 milyon euro karşılığında satmıştı.

YATIRIMLARDA ORTADOĞU'NUN PAYI ARTIYOR

Bu arada, otel yatırımlarında en büyük payın yüzde 45 ile yerli firmalarda olduğu dikkat çekiyor. Daha sonra en büyük müşteri grubu ise, toplam satın almalar içindeki yüzde 24'lük payı ile Avrupalılar ve yüzde 14 ile Ortadoğulu alıcılar. 2011 yılında Ortadoğulu alıcılar tarafından yapılan satın almalar, önceki yıla göre yüzde 68 artmıştı. Özellikle egemen devlet fonları Paris ve Londra'da önemli alıcılar konumunda.

Bu anlaşmaların en çarpıcı örneklerinden biri Katar merkezli El Faysal Holdings'in Londra'daki W Hotel'i 232 milyon euroya satın alması. Batı Avrupa, Ortadoğulu yatırımcıların markajında. Sektör uzmanlarına göre, kredi koşullarının oldukça sıkışık olduğu ve Avrupa'da sermayenin kurumaya başladığı şu dönemde, özellikle hacizli gayrimenkuller petrodolar zengini Körfez ülkeleri için önemli bir alım fırsatı yaratıyor. Bu tip gayrimenkuller, eskisinden daha düşük bir fiyatla satışa sunuluyor.

Örneğin, Katarlı yatırımcı Hanim Bin Saad El Saad, Fransız Rivierası'ndaki Cannes kentindeki prestijli Carlton Hotel'i 450 milyon euroya satın almak için anlaşmaya varmıştı. Oysa ki Morgan Stanley, 2006 yılında bu oteli 634 milyon euroya almıştı. Katarlı yatırımcının, InterContinental'in Viyana, Frankfurt, Budapeşte, Roma, Amsterdam ve Madrid'deki otelleriyle de ilgilendiği belirtiliyor. Ortadoğulu başka yatırımcılar da Avrupa'da satın almalar için sıraya girmiş durumda. Geçtiğimiz yıl Ortadoğulu yatırımcıların The Sanderson, St Martins Lane ve W Hotel için 500 milyon doları gözden çıkarmasının ardından bu yıl da Katar National Hotels Company (QNH), Le Royal Monceau'yu bünyesine kattı.

2012'de YATIRIMLAR ARTARACAK SÜRECEK

Jones Lang LaSalle Hotels Yönetim Kurulu Başkanı Arthur de Haast, finansal piyasalardaki krizin temel ticari alanları çok fazla etkilemediğini belirterek, "Bu, belli bir dereceye kadar otel yatırımcısının daha cesaretli davranmasını beraberinde getirdi. Otel yatırımları çekiciliğini korumaya devam ediyor" dedi. Jones Lang LaSalle'ın global görünüm raporunda, 2011'in ikinci yarısında piyasadaki oyuncuların yatırımlarının arttığına dikkat çekilirken, yatırımlardaki artış eğiliminin 2012 yılında da devam edeceğinin öngörüldüğü belirtiliyor. Piyasaların karışık olduğu bu dönemde yatırımcıların, satın alma gücü ile risk faktörünü hesaplayarak avantajlı alımlara yöneleceklerini belirten Haast, dönemin birlikte getirdiği avantajlı satın almalara ilginin artacağını kaydetti.

2012 yılında en çok satış yapacak olan işletmelerin bankalardan yüklü kredi kullanarak finans akışını kaybeden işletmeler olacağı belirtilirken, bazı özel şirketlerin ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının önemli satışlar yapabileceklerinin altı çiziliyor. 2012'de küresel ekonomilerin durumuna kuşbakışı bakılan raporda şu ifadeler kullanılıyor: "Özellikle gelişmekte olan ülkeler 2012 yılında da küresel ekonomik büyümenin motoru olmaya devam edecekler. Çin ve Hindistan'daki büyüme bir miktar yavaşlasa da büyüme eğilimi devam edecek. Öte taraftan Rusya ve Polonya ciddi bir atılım içerisindeler. Güney Amerika ise Brezilya'nın öncülüğünde büyümeye devam edecek.

OTEL ZİNCİRLERİNİN GÖZÜ TÜRKİYE'DE

Bu arada, markalaşmış otel zincirlerinin uluslararası büyüme şevkleri sürüyor. Hedeflerinde ise BRIC (Brezilya, Rusya, Hindistan, Çin) ülkelerinin yanı sıra Endonezya, Türkiye, Malezya, Nijerya ve Vietnam var. Sektör uzmanlarına göre, büyük otel zincirlerinin varlık alımları ve yeni lokasyonlara odaklanma çabaları 2012'de yoğunluk kazanacak.

Uluslararası genişleme planlarının merkezinde BRIC oturmaya devam ederken, önemli fırsatlar sunan diğer pazarlar da giderek daha fazla harcama yapan tüketici tabanıyla markalaşmış firmalara BRIC'in ötesinde daha agresif büyüme planları yapmaları için olanak tanıyor. Hızlı ekonomik büyüme sürecindeki bu ülkelerin, onlarca yıldır zayıf seyreden otelcilik sektörleri yabancıların ilgisini çekiyor. Endonezya, Türkiye, Malezya, Nijerya ve Vietnam; ticari gayrimenkul sektöründeki gelişmenin, hem iş hem de eğlence amaçlı seyahatlerdeki hızlı artışın güzel örneklerini oluşturuyor.

Latin Amerika'da ise Meksika, iyileşin ekonomik görünümü, stratejik konumu ve sofistike iş ortamıyla bahsi geçen diğer ülkelerin yanında önemli fırsatlar sunan bir diğer pazar olarak görülüyor. Uzmanlara göre ABD ve Batı Avrupa'da büyük otel zincirlerinin önemli bir varlığı bulunuyor. Bu bölgelerdeki gayrimenkullerin yüzde 70'i küresel olarak tanınmış otel zincirlerinin elinde. Sektördeki yetkililer, "müşterilerinin giderek daha fazla seyahat ettiği, yerel otel gruplarının neden olduğu rekabetin az olduğu, orta sınıfın giderek büyüdüğü pazarlara girme gereksinimi otelleri yabancı pazarlara yöneltiyor. Oteller, yurtdışındaki büyüklüklerinin kendi iç pazarlarında varlıklarına yaklaşıncaya kadar yatırımlarına devam etmek istiyor" diyor.

Gelişmekte olan pazarlarda büyüme planları sermayeye erişim ve riskler göz önüne alınarak yürütülüyor. Olgunlaşmış pazarlarda yatırımların daha güvenli olduğu ifade ediliyor fakat burada da büyüme fırsatları sınırlı. Örneğin bu yıl ABD'de otelcilik piyasasının gelişmesi için talebin yüzde 2 artacağı hesaplanıyor, bu da büyük markalar için kısıtlı büyüme anlamına geliyor. Uzmanlar, otel zincirlerinin büyüme stratejileri kapsamında uluslararası yatırımlara ağırlık vererek, daha önceki geleneksel pazarlar yerine gelişmekte olan ülke pazarlarındaki yatırımlara ivme kazandırdığını kaydediyor. 

ABD dışında büyüme fırsatı taşıyan pazarlar cazip görünse de, bu pazarlarda başarılı bir büyüme planını hayata geçirebilmek ve yatırım yapılan pazara entegre olmak bazen güç olabilir. Bu nedenle çoğu otel zinciri, başlarda bir otelin yönetimine girmek ya da franchising yoluyla yeni bir piyasaya adım atmayı tercih ediyor. Gelişen ülke pazarlarında başarılı olmak için otellerin genellikle yerel markalarla işbirliği yapmak zorunda kaldığı belirtiliyor.

OTELLER GELİRLERİNDE ARTIŞ BEKLİYOR

Dünyada otelcilik sektöründe anlaşmaların artması beklenirken, otel işletmecileri de gelirlerinin yükseleceği tahmininde bulunuyor. TripAdvisor tarafından dünya geneline yapılan bir araştırmaya göre, otel sahiplerinin yüzde 58'i bu yıl karlarının az ya da çok artacağı beklentisi içinde. Sadece yüzde 12'lim kesim gelirinde gerileme yaşanacağı tahmininde bulunuyor.

Ankete katılanların yüzde 62'si rezervasyonlarında ciddi bir artış bekliyor. Er iyimser grup ABD'li oteciler. ABD'li katılımcıların yüzde 65'i ekonominin bu yıl iyileşeceğini umarken, en karamsar grubun yüzde 30'luk iyileşme beklentisiyle Almanlar ve İtalyanlar olduğu görülüyor. Travelocitiy tarafından yapılan bir diğer anket ise krize karşın bu yıl daha fazla seyahat etmeyi planladığını bildirdi. Bu anketin sonuçlarına göre tüketicilerin yüzde 76'sı daha fazla otel harcaması planlıyor. Yüzde 53'lük kesim geçen yıla göre daha fazla seyahat etmeyi planladığını bildirirken, seyahatlerini artırmayı planlayanların yaklaşık üçte ikisi seyahat bütçelerini artıracağını söylüyor.