Avrupa'daki ofisler doldu iş dünyası Asya'ya taşınıyor

İSTANBUL - Yabancı şirketlerle beraber yerli firmaların da daha prestijli ofislere yönelme eğilimi İstanbul'un merkezi noktalarında A sınıfı ofis bulmayı giderek zorlaştırıyor. Merkezi noktalarda lüks ofis bulamayan iş dünyası Avrupa yakasında Atatürk Havalimanı bölgesine kayarken, Anadolu yakasında lüks ofislerin adresi Ümraniye oldu. İş dünyasının ilgisi nedeniyle dış görüntüsü kadar İçinde kafeterya, konferans, seminer, spor salonları, otopark ve bahçe gibi ortak yaşam alanları barındıran ofislerin doluluk oranları her geçen gün artıyor. Yoğun talep nedeniyle Avrupa yakasında 2007 yılının başında A sınıfı ofislerde doluluk oranı yüzde 80,1 iken yıl sonunda bu oran yüzde 96 seviyelerine kadar yükseldi. Levent'te A sınıfı boş ofis kalmazken, Maslak'ta 2007 yılının başında yüzde 7.8 düzeyinde olan boş ofis oranı da yıl sonunda yüzde 3.2'ye indi. Kira bedelleri arttı Colliers International Turkey'in verilerine göre Gayrettepe-Şişli- Esentepe hattında yıl başında yüzde 19 düzeyindeki boş ofis 2007'nin sonunda yüzde 9.5'e kadar düştü. Lüks ofislerde boş ofis oranlarının giderek azaldığı bir başka semt ise Taksim oldu. Taksim'de boş ofis oranları yüzde 1.9'a kadar düştü. Anadolu yakasında başlıca ofis alanları olan Altunizade, Kavacık ve Kozyatağı'nda da boş ofis alanlarındaki azalma ise dikkat çekici. Avurpa yakasındaki yoğunluğun alternatifi olan Anadolu yakasındaki Ümraniye'de ise ofis binaları inşaatında büyük bir artış gözleniyor. Yapılan yeni ofisler boş ofis oranlarının yüksek görünmesine yol açsa da birçok firmanın yeni mekan arayışında tercihi Ümraniye oldu. Bu arada kira bedelleri de artış gösteriyor. Avrupa yakasında A sınıfı ofislerin metrekare fiyatları 22.1 dolara çıkarken, Anadolu yakasında ise 15 dolarlara yaklaşıyor. Yeni ofis inşaatının pek az olduğu çok Gayrettepe ve Levent hattında ise yeni yapılan binalarda metrekare fiyatlarının 35 doları aştığı belirtiliyor. Işık Gökkaya: Yabancıların tercihi lüksten yana Y&Y GYO AŞ Genel Müdürü Işık Gökkaya, 2007 yılının ilk yarısında piyasaya talebi karşılayacak kadar yeni ofis stoku yapılmadığı için boşluk oranlarının, 2007 yılının son yarısında da azalmaya devam ettiğini söyledi. En fazla talep edilen Zincirlikuyu ve Maslak koridorunda arsa arzının yetersiz olması dolayısıyla yeterli sayıda ofis arzı yaratılmadığını söyleyen Gökkaya, "Bu nedenle önümüzdeki dönemde, bölgedeki mevcut eski binaların onarım ve renovasyonu vasıtasıyla nitelikli ofis binalarının sunulması ile bölgedeki ofis stokunun artmasını öngörüyoruz" dedi. A sınıfı binaların, en çok İstanbul'a yerleşen çokuluslu firmalar tarafından talep gördüğünü belirten Gökaya, bu binaların genellikle ilaç, finans, avukatlık ve hizmet sektöründen firmalar tarafından tercih edildiğini aktardı. 2007 yılında Levent, Maslak, Zincirlikuyu, Etiler ve Esentepe gibi bölgelerde boşluk oranlarının iyice azalmasıyla, bu merkezi akslarda yer alan firmaların, yeni ofis aramanın riskine girmeyip mevcut binalarında kalmayı tercih edeceğini ileten Gökkaya, merkezi iş akslarının alternatif bölgeler olarak gelişen Avrupa yakasında havaalanı-İkitelli aksına, Anadolu yakasında ise Ümraniye, Kozyatağı ve Kavacık bölgelerine yönelmesinin beklendiğini kaydetti. Gökkaya, mevcut merkezi iş aksların trafik ve altyapı yoğunluğu açısından maksimum doyuma ulaşmış durumda olduğunu söyledi. Celal Erdoğdu: İnşaat firmaları sadece ofis yapmaktan çekiniyor İstanbul Şişli-Maslak hattı önemli bir hale geldiğini söyleyen İstanbul Gayrimenkul Değerleme Şirketi Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Celal Erdoğdu, bu hatta doluluk oranlarının fazla, boşluk oranlarının az hale gedildiğini kaydetti. Bu bölgede 2004 yılında kadar 20-21 dolara ofis bu bulmanın mümkün olduğunu aktaran Erdoğdu, "O zaman çok boş alanlar vardı. Ama ondan sonra çok yükselmeye başladı. Yabancı yatırımcıların iş yapmaya başlaması ve ekonomideki iyileşme fiyatları yükseltti" dedi. Esentepe'de başlayan AA Plus ofislerin Maslak'a kadar devam ettiğini ileten Erdoğdu, Maslak'ta metrekare fiyatların 28-30 dolara kadar çıktığını söyledi. Buna rağmen çok proje yapılmadığını dile getiren Erdoğdu, "Birkaç tane proje yapılıyor, ama bunlar hem rezidans, hem alıveriş merkezi, hem de içinde iş yeri olan karma yapılar şeklinde oluyor. İnsanlar yanlış yapmaktan korktukları için bu sistemi tercih ediyorlar. Çünkü sadece alışveriş merkezi yaptıkları zaman, veya sadece ofis yaptıkları zaman bir hata yapma oranları çok daha yüksek olabiliyor" diye konuştu. Alga, bu bölgede gelişimin Seyrantepe bölgesine doğru kuvvetlenmesinin muhtemel gözüktüğünü söyledi. Eliza Bingül: Büyük ofis bulmakta zorlanıyoruz Colliers International Turkey Kurumsal Pazarlama Müdürü Eliza Bingül, ise Gayrettepe, Maslak ve Şişli hattında fiyatların yükseldiğini söyledi. Bingül, buradaki ofislerin ihtiyacı karşılayamadığını kaydederken, gelecek projelerinde ihtiyaçlara cevap vermediğini ifade etti. Uluslararası şirketlerin prestijli ofislere ihtiyaç duyduğunu belirten Bingül, ancak bu hatta büyük metrekareli A sınıfı ofis bulmakta zorlandıklarını söyledi. Eliza Bingül, yeni ofis merkezi olarak Ümraniye'nin yıldızının ise parladığını iletti. 2007 A sınıfı boşluk oranları 1. çeyrek 4. çeyrek Havaalanı 25.4 12.2 Altunizade 13.7 8.1 Kavacık 8.2 12 G.Tepe-Şişli-E.Tepe 19 9.5 Kozyatağı 11.6 3.1 Maslak 7.8 3.5 Taksim 8.3 1.9 Levent 0.5 0 Etiler 1.5 3.2 Ümraniye 27.1 28.2 2007 A sınıfı kira oranları 1. çeyrek 4. çeyrek Havaalanı 9.4 15 Altunizade 14.4 20.2 Kavacık 15 18.1 G.Tepe-Şişli-E.Tepe 17 22.5 Kozyatağı 14.5 19.5 Maslak 18 20.3 Taksim 16.6 23.5 Levent 18.3 24.5 Etiler 19 23.8 Ümraniye 15.2 16.5 Kaynak: Colliers International İstanbul'da A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı (aşağıdaki verilere göre grafik yapılacak) Kozyatağı yüzde 11 Altunizade yüzde 6 Kavacık yüzde 6 Ümraniye yüzde 5 Levent yüzde 16 Etiler yüzde 3 Maslak yüzde 18 Göztepe yüzde 14 Taksim yüzde 4 Havaalanı yüzde 17 Kaynak: Y&Y GYO A.Ş