Bağdat Caddesi'nde dönüşüm enkazı!

LEYLA İLHAN

İstanbul’un çekim merkezi Bağdat Caddesi’ndeki plansız kentsel dönüşüm, bölgedeki sorunları ağırlaştırıyor.

Şehir plancılarının öngördükleri şekilde etap etap başlamak, rezerv alanlar oluşturarak ilerlemek yerine binlerce binanın aynı anda dönüşüme sokulduğu bölgede müteahhitler de sıkıntıya girdi. Yaklaşık 2 bin konutu kapsayan 100’e yakın projenin durma noktasında olduğu belirtiliyor. Yarım kalan inşaatları, bir araya gelen kat malikleri bitirmeye çalışıyor. Yıkımların yarattığı konut açığı nedeniyle kiralar iki-üç katına ulaştı.

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Melih Tavukçuoğlu’na göre, yaşanan sıkıntıları fırsata çevirmek isteyen “çantacılar” ortaya çıktı. Çok sayıda müteahhitin sorun yaşadığını belirten Tavukçuoğlu, “Sorunlu firmalara gidip yarı fiyatına daire alıyorlar. Spot piyasa oluşuyor” dedi.

Bağdat Caddesi İstanbul’un en ünlü bölgelerinden biri. Lüks mağazaları ve sosyo-ekonomik seviyesi ile dikkat çeken cadde, son yıllarda artık kentsel yenileme ile gündeme geliyor. Türkiye’de dönüşümün lokomotifi olan cadde üzeri ve yakın çevresinde bir anda yoğun şekilde başlayan dönüşüm ise adeta bölgeyi felç etti. Caddenin havası ve geleceğiyle öngörüler nedeniyle yüzlerce firma bir anda bölgeye akın etti. Öteden beri bölgede iş yapan markalara bir anda Anadolu’dan ve başka bölgelerden gelenler eklendi, Bağdat Caddesi’nde çalışan müteahhit sayısı 500’ü aştı. Sayı artınca rekabetin getirdiği yakıcı problemler de arka arkaya ortaya çıkmaya başladı.

“Caddeye gireyim ama nasıl olursa olsun” mantığıyla hareket eden müteahhitlere kat sahiplerinin yüksek beklentileri eklenince işler tıkanmaya başladı. Birçok müteahhit kaynak probleminden dolayı darboğaza girdi. Caddenin sorunlarına gayrimenkuldeki genel fiyat düşüşü de eklendi. Bölgede fiyatlar yüzde 30- 35 oranında düşüş gösterdi.

Kat malikleri anlaşarak bitirmeye çalışıyor

Yaptığımız araştırmalara göre, bölgede 100’e yakın proje durdu veya ağır aksak ilerliyor. Bu da her projede ortalama 20 konut olduğu varsayılırsa bölgede yaklaşık 2 bin konutun zor durumda olduğunu ortaya koyuyor. Kat malikleri yarım kalan projelerin tamamlanması için formüller geliştiriyor.

Teminat mektubuyla, teminat mektubu olmayanlar ise kendi imkanlarıyla para toplayıp inşaatları tamamlamaya çalışıyor. Bazıları kira almayıp projeleri ağır aksak da olsa yapmaya devam ediyor. Günlük yaşam büyük sıkıntıda. Etap etap gidilmediği, rezerv bölgeler ayrılmadığı için bütün cadde ve çevresi şantiyeye dönmüş durumda. Bir yandan yıkım işleri yapılıyor, bir yandan yeni binalar inşa ediliyor. Aynı sokakta yan yana birkaç inşaat birden başlayabiliyor. Bazı ev sahipleri evlerine bile gidememekten şikayet ediyor. Bölgede yıkımlar nedeniyle kiralık ev talebi zirve yapmış durumda. Bazı bölgelerde kiraların 3 kat arttığı belirtiliyor.

‘Çantacılar türüyor spot piyasa oluşuyor’

Üyeleriyle birlikte Bağdat Caddesi’nde dönüşüm yapan Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, Bağdat Caddesi’nde 5 bin binanın yenileme çalışmalarının sürdüğünü söyledi. Tavukçuoğlu, “Genel içinde baktığımızda problemli bina sayısı yüzde 10 civarında. Özellikle mesleğe son girenler çok ciddi sorunlar yaşıyor. 100 üzerinde müteahhit sorunlu. 100’ü de sektörden çıkmak üzere. Güçlü firmalar ayakta kalıyor. Diğerleri ise eleniyor. Çantacı olarak bilinen bazı kişilerin problem yaşayan firmalara nakit para ile gidip yarı fiyatına daire alma durumları olabiliyor. Bir dönem beyaz eşya sektöründe spotçulara benzeyen bir durumun ortaya çıkarabilir” dedi.

"Ticariler caddeye döndü"

Caddede fiyatın düşmesiyle mağaza ve dükkan fiyatlarının uygun seviyeye geldiğini söyleyen Melih Tavukçuoğlu, bu nedenle ticari alanların caddeye döndüğünü söyledi. Deniz gören büyük dairelerin de bölgede kolayca satıldığını anlatan Tavukçuoğlu, en büyük problemin birbirine eş projelerde yaşandığını kaydetti.

Kat karşılığı oranları yüzde 65-68’e düştü

Bağdat Caddesi’nde çok sayıda projenin dönüşümünde yer alan AE Mimarlık Yönetim Heyeti Başkanı Ahmet Erkutoğlu da bölgede yarım kalan ya da yavaş yürüyen inşaatların caddeden ziyade E-5 ile Minibüs Yolu civarında yoğunlaştığını söyledi. Cadde üzerinde genellikle güçlü firmalar olduğunu ve çalışmaların iyi gittiğini kaydeden Erkutoğlu, şöyle konuştu:

Caddede 100 projeden 10’u yavaş gidiyor. Diğer bölgelerde sorun yaşayan firmalardan bazıları ellerindeki projeleri ya devretme ya da ortak alarak bunu çözmeye çalışıyor. Bazıları da fiyat kırarak bunu satmaya çalışıyor. Bu durum bölgeden alınan iş miktarını etkiliyor. Eskiden 100 kentsel dönüşüm projesi aldığımız bölgede şimdilerde bu sayı 15’e kadar düştü. Arz fazlalığı ve yavaşlayan satışlar nedeniyle müteahhitler artık gelen teklifleri değerlendirmiyor. Eskiden yüzde 75 olan kat karşılığı anlaşma oranları yüzde 65-68’lere geriledi.

"Kat sahiplerinin daire satışı pazarı bozdu"

Bağdat Caddesi bölgesinde 6 proje teslim eden Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan, 2 yıl öncesine kadar bölgede bir bina tamamlandığında dairelerin hepsinin satıldığını, şimdi durumun böyle olmadığını söyledi. Aydoğan, “Artık satışta sıkıntı yaşıyoruz. Elimizdeki son projemizi 2 ay önce teslim ettik. Fakat 20 ayda bu projemizin sadece yüzde 20’sini satabildik. Bunda dışarıdan çok fazla müteahhidin piyasaya girmesinin yanı sıra daire sahiplerinin yüzde 50-60’nın da kendi dairelerini satışa çıkarıp başka bölgelere gitmesi etkili oldu. Bu durum arz fazlalığını artırdı. Bu nedenle artık bu bölgede proje yapmıyoruz” diye konuştu.