‘İstanbul cazibesi’nde 5 yılda çarpıcı düşüş

İBRAHİM EKİNCİ

İstanbul’un uluslararası yatırımcı nezdindeki cazibesinde büyük aşınma oldu. 30 Avrupa metropolü arasında 9 – 10 yıl önce üst sıralarda, 2012’de zirvede yer alan İstanbul’un cazibesi 5 yılda büyük darbe aldı.

2017’de 28’inci sıraya düştü. 2018 beklentisinde listenin son sırasında yer aldı. PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, “Bölgedeki politik ve askeri hareketlilik, yatırım isteğinde aşınma yarattı” dedi. ULI ve PwC’nin; yatırımcı, geliştirici, kredi kuruluşu, acente ve danışman 800’ü aşkın sektör temsilcisinin görüşlerine dayanarak oluşturduğu Avrupa metropollerini kapsayan listede Alman şehirleri öne çıktı.

ULI ve PwC’nin 2009 yılından bu yana her yıl açıkladığı “Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa” raporlarındaki 10 yıllık trende göre, bölgedeki politik belirsizlik, İstanbul’un uluslararası gayrimenkul yatırımcıları nezdindeki çekiciliğini azaltıyor. Bu iki kuruluşun ilk olarak 2009 yılında açıkladığı Avrupa metropolleri listesinde, yatırımlar açısından İstanbul, sırasıyla üçüncü, yedinci ve ikinci sıradaydı. 2012’de zirveye çıktı ve ilk sırada yer aldı. Ancak izleyen yıllarda cazibesi aşındı. 2013 yılında 4’üncü, 2014’te 7’nci sırada ye aldı. 2015 ve 2016’da sırasıyla 20 ve 14’üncü sıralarda yer aldı. 2017’de büyük düşüşle 28’inci sıraya geriledi. 2018 beklentilerine göre ise artık son sırada…

Alman şehirleri öne çıkıyor, Dublin tırmanışta

Mevcut yatırımlar ve gelişim beklentileri açısından Alman şehirleri öne çıkıyor. Münih, Berlin bütün yıllarda ilk sıralarda yer alırken, 2018 raporunda ilk beşte (Berlin, Frankfurt, Kopenhag, Münih ve Hamburg) 4 Alman kenti yer aldı. Kopenhag Frankfurt’la aynı sırayı paylaşıyor. Ofis ihtiyacına bağlı olarak kiraların artış tahminlerinin pozitif olmasından avantaj sağlayan Madrid de 4 sıra yükselerek 5. sıraya yerleşti. Barselona, Lizbon da yükselişte. 2012’de 3’üncü sırada yer alan Londra, Brexit etkisiyle cazibesini kaybederek 27’nci sıraya geriledi. İstanbul, zirvelerden son sıralara gerilerken 2012 listesinde 26’ıncı sırada yer alan Dublin, büyük bir tırmanış gösterdi ve birçok yıl ilk 3 içinde yer aldı. 2018 listesinde de 7’nci sırada. İstanbul’dan sonra en fazla cazibe kaybı yaşayan ikinci metropol Varşova oldu.

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu’nun, 2018 raporu ile ilgili yaptığı değerlendirmede, özellikle bölgede yaşanan “politik ve askeri hareketliliğe” vurgusu dikkat çekiyor. Bayraktaroğlu, "Avrupalı yatırımcı ve geliştiricilerin sektörün özellikleri dolayısı ile daha ‘güvenli limanlarda’ kalma istekliliği özellikle bölgemizde yaşanan politik ve askeri hareketlilik sebebiyle ülkemize yatırım yapma isteğinde aşınma yaratmış durumda. Aslında bu, hiç de şaşırtacak bir sonuç değil." dedi. 

"Mevzuat istikrarı da önemli"

Bayraktaroğlu şunlara değindi: Raporda Türkiye’den yer alan tek kent İstanbul, global kriz yılında ve sonrasında da aslında önemini hissettirdi ve özellikle 2012 yılında hem gelişme beklentileri hem de mevcut yatırımlarda birinciliğe çıktı. 2012 sonrası ise listede hızla aşağılara doğru indi. Anket ve mülakatlarla hazırlanan bu raporlarda bu düşüşün sebepleri olarak katılımcıların dile getirdiği iki tane ana konu var ve bunlar sadece Türkiye için de geçerli değil: Siyasi istikrar ve sınırlardaki savaş/göç dalgası… 

Bu iki ana sebep listede kendini pek çok kentte gösteriyor: Londra, Moskova, Atina, bir dönem Madrid bunlara örnek verilebilir. 2008 krizi sonrası yatırımcılar krizden doğrudan etkilenen bölgelerden çıkıp Türkiye’ye gelirken, savaş ve onun etkisiyle ortaya çıkan göçün yarattığı belirsizlik ortamında bu kez kendilerine güvenli liman olarak gördükleri Alman kentlerine yerleşmeye başladılar. Brexit Londra’yı olumsuz etkilerken oradaki olumsuzluk Dublin’i, Frankfurt’u hatta belki de Lüksemburg ve Amsterdam’ı olumlu yönde etkiledi.

Unutulmamalı ki, sermaye dünyada nispeten serbest bir şekilde dolaşabiliyorken özellikle “siyasi belirsizlikler” (Fransa, ABD, İngiltere seçimleri ya da ülkemizin yaşadığı darbe girişimi gibi ) ve daha da önemlisi “savaş” yatırımcıların çok likit olmasa da gayrimenkul yatırımlarında bile tercihlerini bir anda değiştirmeye yetiyor. Dolayısı ile ülkelerin ve kentlerin siyasi ve ekonomik istikrar yanında mevzuat istikrarını da tesis etmek yatırımcıların güvenlerini sağlamak için çok gereklidir.

2018 raporu için ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal’ın değerlendirmesinde de olumsuz politik etkiye dikkat çekiliyor; “İstanbul özelinde zaten belli gayrimenkul kategorileri ile sınırlı olan uluslararası yatırımcı ilgisinin de giderek azaldığı bir süreci yaşadık. Bunda elbette bölgemizde komşularımızda yaşanan negatif jeopolitik gelişmelerin ve buna bağlı olarak ülke algımızdaki örselenmenin etkisi var.

Baysal’ın dikkat çektiği diğer olumsuz faktörler şöyle: Rekabet şartları zorlaşıyor, her alandaki gayrimenkul projeleri birbiriyle ayırt edilemeyecek derecede benzeşmeye başladığı için alış iştahı azalıyor, alıcı - yatırımcı daha seçici davranıyor. Her segmente ilgi aynı değil. Öğrenci konutları, yaşlı evleri ve sağlık gibi niş konut sektörlerinde durumun iyi olduğu gözlemleniyor. Diğer taraftan, yatırımcıların kaçındığı alanlar, eski dönemlerde gayrimenkul sektörüne hâkim olan “perakende” ve “ofis” segmentleri. 

Nasıl tekrar artar?

Bölgedeki negatif siyasi gelişmeler dışında, İstanbul’un 2012 yılındaki birincilik pozisyonunu tekrar elde edebilmesi için Zafer Baysal’ın en önemli katalizör olarak dikkat çektiği düzenleme ve uygulamalar şöyle: İmar uygulamalarında müktesep hakların korunması, imar süreçlerinde standardizasyon, şeffaflığının ve öngörülebilirliğinin artırılması, yerli yatırımcılarla haksız rekabet algısının yok edilmesi, kentsel dönüşümün etkin uygulanması…