"Gayrimenkul sertifikaları" ile yeni finansman modeli önerisi

İSTANBUL - Yeni şehirleşme ve kentsel dönüşüm projelerinin gayrimenkul sertifikaları ile finanse edilebileceğini söyleyen İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) Kotasyon Müdürü Kudret Vurgun, gayrimenkullerin de seküritizasyon yoluyla sermaye piyasasına sunarak kaynak temin edilebilen bir model oluşturulabileceğini söyledi.

Vurgun, gayrimenkul sertifikaları konusunda değerlendirmelerde bulundu. Küresel ekonomik gelişmeler ile ABD ve Avrupa piyasalarında yaşanan dalgalanmaların, tasarruf açığı bulunan ve yatırımlarını genellikle dış finansman ihtiyacıyla karşılamak durumunda olan Türkiye'de, gayrimenkul projelerinin sadece bankacılık kesimiyle finanse edilmesi yerine "menkul kıymetleştirme" yoluyla sermaye piyasası imkanlarından da yararlanılmasının önemine işaret etti.
Vurgun, "Böylece bir yandan yurt içi tasarruflar harekete geçirilerek yeni kaynaklar yaratılır, diğer yandan sermaye piyasasına yeni yatırım enstrümanlar kazandırılmış olur" değerlendirmesinde bulundu.

Türkiye ekonomisinde son yıllarda yaşanan gelişmeler sonucunda gayrimenkul sektöründeki hızlı büyüme ve yeni şehirleşme planlarının sektörün finansmanında yeni kaynak arayışlarını beraberinde getirdiğini anlatan Kudret Vurgun, "Gayrimenkulleri de seküritizasyon (belli bir varlığı veya alacağı menkul kıymetleştirme) yoluyla sermaye piyasasına sunarak kaynak temin edilebilen bir model oluşturulabilir" dedi.

"Gayrimenkul sertifikaları sermaye piyasasına kazandırılmalı"

Gayrimenkul sertifikaları esaslarının Sermaye Piyasası Kanunu'nda düzenlendiğini, ancak bu düzenlemelerin eski olduğunu belirten Vurgun, sermaye piyasasının süreç içerisinde geliştiğine, borsanın, inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin çok hızlı büyüdüğüne işaret etti.

Vurgun, "Gayrimenkul sertifikalarının yeniden ele alınarak sermaye piyasasına kazandırılması lazım. Sektörde büyük konut projeleri var. Sadece bankacılık kanalıyla finanse ediliyor. Başka bir alternatif yok gibi. Oysa ki sermaye piyasasının çok geniş imkanları var. Bunlardan faydalanabilmek için bu tip modellerle gayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkul sertifikaları yoluyla sermaye piyasasından kaynakları temin edip yine finanse etmek mümkün diye düşünüyorum" görüşünü paylaştı.

Gayrimenkul sertifikalarının, sadece 1996 yılında Emlak Bankası AŞ tarafından Ataşehir'de 382 konut için ihraç edildiğini ve beklenen ilgiyi görmediğini anlatan Vurgun, gayrimenkul sertifikalarının İMKB'de işlem görmesi konusunda 1996 yılında düzenlemeler yapıldığını hatırlattı.
Gayrimenkul sertifikalarının, İMKB Tahvil ve Bono Piyasası bünyesinde oluşturulan gayrimenkul sertifikaları pazarında işlem görürken, uygulamadaki zorluklar nedeniyle ve esasen Tahvil Bono Piyasası enstrümanı olmayan gayrimenkul sertifikalarının Tahvil ve Bono Piyasası'nda işlem görmesi uygulamasına 11 Aralık 2009 tarih ve 313 No'lu İMKB Başkanlığı Genelgesi ile son verildiğini söyleyen Kudret Vurgun, "Ancak gelinen son durum itibariyle, İMKB'de Hisse Senetleri Piyasası bünyesinde Kurumsal Ürünler Pazarı'nın kurulmuş olduğu ve bu pazarda 'piyasa yapıcı' sisteminin geçerli olduğu göz önüne alınarak, gayrimenkul sertifikalarının bu pazarda işlem görmesi konusunda çalışmalar yapılabileceği düşünülmektedir" dedi.

"Gayrimenkul sertifikaları günün koşullarına göre değerlendirilmeli"

SPK düzenlemelerinde yer alan bazı hususların günün koşullarına göre yeniden değerlendirilmesi ve değiştirilmesinin gayrimenkul sertifikaları pazarının gelişimine olumlu katkıları olacağını düşündüğünü ifade eden Vurgun,"Gelinen aşamada gerek inşaat şirketlerinin teknik ve donanım bakımında gösterdiği gelişim, gerekse sermaye piyasamızın kamuyu aydınlatma esasına dayalı olduğu dikkate alındığında gayrimenkul sertifikası ihracında banka garantisi (banka teminat mektubu) istenmesine ihtiyaç bulunmamaktadır. Banka teminat mektupları maliyetleri artırıcı bir unsurdur. Ayrıca Merkezi Kayıt Kuruluşu kurulduğundan kaydileştirme konusunda düzenleme yapılması gerekmektedir" diye konuştu.

Gayrimenkul sertifikalarının İMKB'de aktif olarak işlem görmesi halinde işlem hacminin ne kadar olacağı tahmininin zor olduğunu belirten Vurgun, "TOKİ, Emlak Konut GYO AŞ ya da belediyeler gibi kurumsal ve güvenilir kurumların ilk aşamada ihraççı olarak piyasada yer alması, gayrimenkul sertifikası pazarının başlangıçta daha sağlıklı çalışmasına olumlu katkı sağlayacak ve yatırımcı güvenini pekiştirecektir" dedi.

Gayrimenkul sertifikalarının İMKB'de işlem gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketlerine ne gibi etkiler doğurabileceğine ilişkin olarak ise Vurgun, "Gayrimenkul sertifikasının yapısal olarak farklı nitelikteki bir ürün olması itibariyle İMKB'de payları işlem gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına olumsuz bir etkisi olacağı düşünülmemektedir. Ayrıca halka açılma konusunda tereddüt yaşayan inşaat şirketlerinin proje finansmanlarını sermaye piyasalarından sağlamasına imkan verecek olmasından dolayı inşaat sektörünün sermaye piyasalarına erişimini kolaylaştıracaktır" dedi.

"Gayrimenkul sertifikaları başka projelerde de kullanılabilir"

Kentsel dönüşüme tabi parsellerle ile ilgili bir örnek veren Kudret Vurgun şunları söyledi:
"Mevcut toplam konut alanı 100 bin metrekare olan bir yerde, yeni üretilecek toplam konut alanının 200 bin metrekareye yükseldiğini düşünürsek, eski hak sahiplerine 100 bin metrekare için gayrimenkul sertifikası dağıtılır, geriye kalan ilave 100 bin metrekarelik alan için çıkarılan gayrimenkul sertifikaları halka veya yeni yatırımcılara satılarak finansman sağlanabilir"
Gayrimenkul sertifikalarının hayata geçirilmesi için İMKB'de, SPK'da çalışmaların yapılması gerektiğini vurgulayan Vurgun, sektör oyuncuların bir araya gelmesi gerektiğini belirterek gayrimenkul sertifikalarının sermaye piyasasına nasıl kazandırılabileceği üzerinde düşünülmesinin gerekliliğine işaret etti.

İstanbul Finans Merkezi projesi kapsamında enstrüman çeşitliliğin arttırılması gerektiği görüşünü paylaşan Vurgun, sadece hisse senedi ve tahvilin yeterli olmayacağını, kira sertifikalarının yakında çıkacağını belirterek "Gayrimenkul sertifikalarının çıkarılmasıyla İMKB'ye derinlik kazandırabilir.

Sermaye piyasasını büyütür ve İstanbul Finans Merkezi projesine de bu yönüyle bir destek sağlanmış olur" dedi.

Gayrimenkul sertifikalarının sermaye piyasasına kazandırılması durumunda emeklilik fonlarının, yastık altındaki altınların borsada değerlendirilebileceğini söyleyen Kudret Vurgun, İMKB'nin bu konularda çok açık olduğunu, finansmanın tek kaynaktan yapılmayıp riskin dağıtılması gerektiğini dile getirdi.

(AA)