İkinci el konut satışında vergilendirme

Ülkemizdeki modernleşme ve kentsel dönüşüm süreci sadece yeni konutların yapımını değil ikinci el konutlarında alım satımında bir hareketliliğe ve sirkülasyona neden olmaktadır. Buna birde inşaat sektörünün ekonominin lokomotifi olma özelliği eklendiğinde sektörün vergilendirilmesi özellik ve önem arz etmektedir. Bu özellik ve önem sadece inşaatın yapılması ve birinci el konut satışlarında değil, konutların el değiştirdiği her aşama ve süreç için önemli hale gelmiş bulunmaktadır.

Bu nedenlerle ikinci el konutların satışında vergilendirme önem arz etmektedir. Ancak ikinci el konut satışlarında işlemi gerçekleştiren büyük bir çoğunluk işlemi ve uygulamayı bilmeyerek gerçekleştirilmekte, bu nedenle de cezalı işlemlere muhatap olabilmektedir. Azınlıkta kalan diğer bir grup ise tüm işlemi en ince ayrıntısına göre bilmekte ve vergiden kaçınmak (vergi ödememek) için farklı yöntemlere başvurmaktadır.

Bu yazımızda ikinci el konutların satışında vergilendirme işlemi ve dikkat edilmesi gereken hususlar açıklanmaya çalışılacaktır.

İkinci el konut satışları, Gelir Vergisi Kanunu'muzun "Değer Artışı Kazançları” başlıklı mükerrer 80. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan kanun maddesinde gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak nitelendirilmiştir. Anılan kanun maddesinde; bedelsiz olarak edinilen gayrimenkuller hariç, gerçek usulde  vergilendirilen çiftçilerin üretimde kullandıkları gayrimenkuller dâhil olmak üzere edinilme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkuller için değer artış kazancının oluşacağı hüküm altına alınmıştır.

Yani mali mevzuatımıza göre ikinci el konut satışından elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak adlandırılmış olup, belirli esaslara göre vergilendirilmesi benimsenmiştir.

Anılan Kanun maddesinde geçen elden çıkarma deyimi ise gayrimenkulün sadece para karşılığında satılmasını değil, bir bedel karşılığında devir ve temlikini, trampa edilmesini, takasını, kamulaştırılmasını, devletleştirilmesini, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasında ifade eden genel bir deyim olarak kullanılmıştır.

Bir takvim yılında elde edilen değer artış kazancının 2015 yılı için 10 bin 600 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Yani gayrimenkul satışından elde edilen kâr 2015 yılı için 10 bin 600 TL ise vergilendirilmeyecektir.

İkinci el konut satışının vergilendirilmesi için satışın edinilme tarihinden sonra 5 yıl içinde yapılmış olması ve her yıl Maliye Bakanlığı'nda belirlenen istisna tutarını aşmış olması gerekmektedir.

Konut satışındaki safi değer artışına nasıl ulaşılacağı ise yine gelir vergisi kanunun mükerrer 81. maddesinde belirtilmiştir. Konut satışında safi kazanç, konutun elden çıkarılması karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile ifade edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, konutun alış maliyetini ve elden çıkarma nedeniyle oluşacak maliyetten satıcıya düşen giderlerin, ödenen vergi ve harçların indirilmesi şeklinde hesaplanır.

Elden çıkarma karşılığında ayın veya menfaat sağlanmış olması halinde, parasal tutar vergi usul kanununda belirlenen esaslara uygun olarak hesaplanır. Yine maliyet bedelinin satıcı tarafından tespit edilmemesi halinde ise değer takdir komisyonlarınca tespit edilir yada bilanço veya envanter kayıtlarındaki değer dikkate alınarak hesaplama yapılır.

Değer artış oranının %10 ve üzerinde olması halinde ise endeksleme yapılır. Endeksleme maliyet bedeline Devlet İstatistik Enstitüsü'nce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı artırılarak yapılır. Bu hesaplamada konutun elden çıkarıldığı ay dikkate alınmaz. Bu şekilde endeksleme ile bulunacak maliyet bedeli satış fiyatından düşülerek konut satışı için vergilendirmeye esas matraha ulaşılır.

Bu endekslemeyi ve oluşacak vergiyi hesaplamak konutun alış ve satış tarihini doğru olarak tespit etmekle direkt olarak ilgilidir. Bazı durumlar da konut alış - satışı tapu tescili ile değil ’de, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile yapılabilmektedir.

Oysa Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi konut alım satımında tapuya tescilin dikkate alınması gerektiğini belirtilmiş olup, aynı esas mali mevzuatımız tarafından da benimsenmiştir. Yani mali mevzuatımızda da alım satım işlemlerinde tapu tescili esastır. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin hesaplanması, (alım satımı işleminin vergiye tabi olup olmadığının tespit edilmesi) için, alım ve satım işleminde tapu tescil tarihinin dikkate alınması gerekmektedir.
Bu durum konut satışından elde ettiği karı vergilendirmek istemeyen bazı kişiler tarafından istismar edilebilmektedir. Şöyle ki satıcı 5 yıllık sürenin dolmaması halinde alıcı ile anlaşarak aslına konutu fiilen satmaktan fakat tapu tecil işlemi yerine satış vaadi sözleşmesi yapmakta ve sürenin dolması beklemekte ve 5 yıllık sürenin dolmasından sonra ise tapu tescil işlemini yapmaktadır. Bu şekilde de ikinci el konut satışından herhangi bir vergi ödememektedir. Bir taraftan 2.el konut satışında vergi olduğunu ve ne yapması gerektiğini bilmediği için ceza ödemek zorunda kalan kişiler diğer taraftan kanunu çok iyi bilip vergi ödenekten kurtulan kişiler!