Kira gelirlerinin beyan dönemi (mart ayı)

Bülent SEZGİN / Vergi Denetmeni

Gerçek kişiler tarafından 2009 yılında elde edilen gelirler için beyan dönemi, içinde bulunduğumuz Mart ayıdır. Beyana tabi geliri olanlar yıllık gelir vergisi beyannamelerini Mart ayının birinci gününden 25'inci günü akşamına kadar, bağlı bulundukları vergi dairesine vereceklerdir. Beyanname üzerinden tahakkuk eden vergiler bu yılın mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir.

Bu kapsamda 2009 yılında işyeri ve/veya mesken kira geliri elde edenler, şartların oluşması durumunda, söz konusu gelirleri için yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek durumundadırlar.

Başkaca faaliyetleri nedeniyle beyanname vermek durumunda olmayıp mesken kira geliri elde edenler, yıllık kira geliri tutarının 2.600 TL'yi aşması halinde beyanname verecekler, aksi durumda beyanname vermeyeceklerdir. Bu tutar gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelirler için öngörülmüş istisna tutarıdır. Bunun üzerinde mesken kira geliri elde edenler yıllık gelir vergisi beyannamesi verecek olmakla beraber 2.600 TL tutarındaki istisnadan faydalanabileceklerdir. Beyanname verilip verilmeyeceğinin tespitinde 2.600 TL ile mukayese edilecek tutar, kiraya ilişkin gayrisafi hasılattır. Bir başka deyişle kira gelirinden gayrimenkule ilişkin giderler düşülmeden önceki tutardır.

Mesken kira geliri nedeniyle beyanname vermek durumunda olanlar kira gelirlerinden Gelir Vergisi Kanunu'nun 74'üncü maddesinde yazılı gerçek giderleri veyahut bunlara karşılık olmak üzere yıl içinde tahsil edilen kiranın %25'ini götürü gider olarak gelir vergisi matrahının bulunmasında hasılattan indirebilmektedirler. Götürü gider uygulamasının seçilmesi durumunda, gidere ilişkin herhangi bir belge (fatura vb.) aranılmamaktadır. Gerçek gider uygulamasında ise giderlerin Vergi Usul Kanunu'nda öngörülen belgelerle tevsik edilmesi gerekmektedir. Her iki durumda da 2.600 TL istisnaya isabet eden gider tutarı indirim konusu yapılamayacaktır. Götürü gider uygulamasının seçilmesi durumunda elde edilen kira tutarından, önce istisna sonra götürü gider indirilmek suretiyle bu husus dikkate alınmış olunacaktır. Gerçek gider uygulamasının seçilmesi durumunda ise istisnaya isabet eden indirilemeyecek gider kısmı (2.600 x Gerçek Giderler / Elde Edilen Yıllık Kira) formülü yardımıyla hesaplanabilmektedir.

Beyana tabi geliri sadece işyeri kira gelirinden ibaret olanlar, tevkifata tabi tutulmuş (gelir vergisi stopajı yapılmış) yıllık kira gelirinin 22.000 TL'yi aşması durumunda yıllık gelir vergisi beyannamesi verecekler, aksi durumda beyanname vermeyeceklerdir. 22.000 TL tutarındaki sınır dikkate alınırken işyeri kira gelirinin brüt tutarı, bir başka deyişle tevkifat yapılmadan önceki tutar dikkate alınmaktadır. İşyeri kira gelirleri için 2.600 TL tutarındaki istisnadan faydalanılamaz.

İşyeri kira geliri nedeniyle beyanname vermek durumunda olanlar, mesken kira gelirlerinde olduğu gibi GVK'nın 74'üncü maddesinde yazılı gerçek giderleri veyahut bunlara karşılık olmak üzere elde edilen kiranın %25'ini götürü gider olarak gelir vergisi matrahının bulunmasında hasılattan indirebilmektedirler.

Yıl içinde hem işyeri hem de mesken kira geliri elde edenlerde ise beyanname verilip verilmeyeceği hususu; mesken kira gelirinin 2.600 TL'yi, işyeri kira gelirinin 22.000 TL'yi geçip geçmemesinin yanı sıra mesken kira gelirinin 2.600 TL'yi aşan kısmı ile işyeri kira geliri toplamının 22.000 TL'yi aşıp aşmamasına göre değişmektedir.

Mesken kira geliri tutarının 2.600 TL'yi aşmaması durumunda işyeri kira geliri nedeniyle beyanname verilecek olsa dahi mesken kira geliri beyannameye dâhil edilmeyecektir. Tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri 22.000 TL'nin altında kalmakla beraber bu tutar ile mesken kira gelirinin 2.600 TL'yi aşan kısmı toplamı 22.000 TL'yi aşıyor ise beyanname verilecektir.

Bu açıklamalar ışığında 2009 yılında mesken ve işyeri kira geliri elde edenler ile her iki geliri birlikte elde edenlerin beyanname verme yükümlülüklerini, beyan sınırına ilişkin rakamları dikkate alarak aşağıdaki gibi formüle edebiliriz.

- Mesken kira geliri 2.600 TL veya altında ise beyanname verilmeyecektir.

- Mesken kira geliri 2.601 TL veya üstünde ise beyanname verilecektir.

- İşyeri kira geliri 22.000 TL veya altında ise beyanname verilmeyecektir.

- İşyeri kira geliri 22.001 TL veya üstünde ise beyanname verilecektir.

- Mesken kira geliri 2.600 TL veya altında, işyeri kira geliri 22.000 TL veya altında ise beyanname verilmeyecektir.

- Mesken kira geliri 2.600 TL veya altında, işyeri kira geliri 22.001 TL veya üstünde ise beyanname verilecektir. Beyannamede sadece işyeri kira geliri gösterilecektir.

- Mesken kira geliri 2.601 TL veya üstünde, işyeri kira geliri 22.000 TL veya altında ise beyanname verilecektir. Beyannamede sadece mesken kira geliri gösterilecektir.

- Mesken kira geliri 2.601 TL veya üstü, işyeri kira geliri 22.001 TL veya üstü ise beyanname verilecektir. Beyannamede her iki gelir de gösterilecektir.

Mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullere ilişkin 2.600 TL tutarındaki istisna şahsa ilişkindir ve şahsın gelirine uygulanır. Gayrimenkule birden fazla kişi ortak ise 2.600 TL tutarındaki istisna her bir ortağın gelirine ayrı ayrı uygulanır. Kişinin mesken olarak kiraya verdiği birden fazla gayrimenkul varsa 2.600 TL tutarındaki istisna her bir gayrimenkule değil şahsın mesken kira gelirine bir kez uygulanır. Bu istisnadan faydalanabilmek için gayrimenkulün fiilen mesken olarak kullanılması gerekmektedir. Resmi kayıtlarda mesken olarak görünen bir dairenin işyeri olarak kiraya verilmesi durumunda istisnadan faydalanılamayacaktır.

Mesken kira gelirine ilişkin 2.600 TL tutarındaki istisnadan faydalanabilmek için istisna haddi üzerinde elde edilen hasılatın eksiksiz bir biçimde beyan edilmesi gerekmektedir. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamelerde yer almayan konut kira gelirlerini, kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler, kiranın elde edildiği yıl için tespit edilen istisnadan yararlanabileceklerdir.

Götürü gider uygulamasına ilişkin tercih beyanname üzerinde yapılmakta olup önceden bildirim zorunluluğu bulunmamaktadır.

Gerçek gider ya da götürü gider ilkesini benimsemiş olan mükellefler bu seçimlerini kiraya verdikleri tüm işyerleri ve hatta gayrimenkuller için birlik arz edecek şekilde yapacaklardır. Kiraya verilen birden fazla işyeri varsa, seçim tüm işyerleri için yapılacaktır.

Kiralama işlemlerinden elde edilen gelirin tespitinde tahsil esası geçerlidir. Buna göre mesken veya işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirin tespitinde bir takvim yılı içinde o yıla ve geçmiş yıla ilişkin tahsil edilen paralar dikkate alınacaktır. 2009 yılında; 2008, 2009 ve 2010 yılları için tahsil edilen kira bedellerinden 2008 ve 2009 yılları için olanlar 2009 yılı için verilecek beyannamede, 2010 yılı için tahsil edilen tutar ise 2011 yılında 2010 yılı için verilecek beyannamede dikkate alınacaktır.

Kira bedelinin çek, senet vb. kıymetli evrak ile ödenmesi durumunda tahsil tarihi bu evrakın tahsil edildiği tarih olarak dikkate alınacaktır.

Yabancı para cinsinden yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici (nakit ödemelerde TCMB efektif alış kuru, banka vb. aracılı ile yapılan ödemelerde TCMB döviz alış kuru) ile, borsada rayici yoksa, Maliye Bakanlığı'nca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilecektir.

Yargı kararına göre tahsil edilen kira bedeli, tahsil edildiği yılın kira geliri olarak dikkate alınacaktır.

Beyanname üzerinde vergiye tabi gelir (matrah) tespit edildikten sonra 2009 takvim yılı gelirleri için aşağıda yer alan tarife uygulanmak suretiyle gelir vergisi hesaplanacak, hesaplanan gelir vergisinden varsa kesinti yoluyla ödenen vergiler mahsup edilecek ve ödenmesi gereken gelir vergisi tespit edilecektir.

 8.700 TL'ye kadar %15

22.000 TL'nin 8.700 TL'si için 1.305 TL, fazlası %20

50.000 TL'nin 22.000 TL'si için 3.965 TL, fazlası %27

50.000 TL'den fazlasının 50.000 TL'si için 11.525 TL, fazlası %35

İşyeri kira geliri nedeniyle beyanname verilmesi durumunda zaman zaman tevkif edilen vergi, hesaplanan vergiden fazla olabilmektedir. Bu durumdaki mükelleflerin iade alabilecekleri vergi doğmakta olup iadeye ilişkin usul ve esaslara 252 seri no'lu GV Genel Tebliği'nde yer verilmiştir.

Mükellefler 2009 yılı için düzenlenen gelir vergisi beyannamelerini 2010 yılı Mart ayının birinci gününden 25'inci günü akşamına kadar bağlı bulundukları vergi dairesine vereceklerdir. Beyannameye göre tahakkuk eden vergiler Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir.

Beyanname vermek zorunda olduğu halde beyanname vermeyenlere, bu durumun tespit edilmesi halinde usulsüzlük cezasının yanı sıra ödenecek vergi çıkması durumunda vergi ziyai cezası da kesilecek ve vergi aslı üzerinden gecikme faizi hesaplanacaktır. Gayrimenkul sahipleri ileride cezaya ve cezalı tarhiyata muhatap olmamaları için beyanname verme yükümlülüklerine dikkat etmeleri gerekmektedir.