Konut finansmanında değişiklikler

Av. Oğuz KARA / Stj. Av. Anıl Coşkun

Türkiye’de inşaat sektörünün hızla büyümesi, konut ihtiyacının ve yatırımının artması ile birlikte konut finansmanı önemini korumaya devam etmektedir. Nakit ihtiyacı olan tüketicilerin başta bankalar olmak üzere finansör kuruluşlara yönelmesiyle konut finansmanı (kredisi) sözleşmelerine ilişkin esaslı hukuki düzenlemelerin yapılması kaçınılmaz hale gelmiştir. Konut finansmanı sözleşmelerinde özellikle bankaların tüketici haklarını gözetmemesi bu kapsamda hukuki düzenleme yapılmasına yol açmıştır.

Konut Finansmanı Yönetmeliği (Yönetmelik) ile birlikte konut finansmanına ilişkin sözleşmelerde uygulanacak esas ve kurallar kapsamlı şekilde belirlenmiştir ve bu konuda yapılacak sözleşmelerde tek bir yönetmeliğin uygulanması kolaylığı getirilmiştir. 

I. Yönetmeliğin yürürlüğü hakkında

28 Mayıs 2015 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik yayım tarihinden itibaren 6 ay sonra yürürlüğe girecektir. Yönetmelik öncesi hukuki düzenlemelere baktığımızda konu hakkında birden fazla mevzuat gözümüze çarparken yönetmelik ile birlikte mevzuat karmaşası giderilmiştir.

i) Konut Finansmanı Kuruluşlarınca Verilecek Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik1,

ii) Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin Bilgilendirilmesi Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik2,

iii) Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve Yıllık Maliyet Oranı Hesaplama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik3 yürürlükten kaldırılmıştır.

II. Yönetmelik uyarınca sözleşmenin geçerlilik unsurları 

Yönetmeliğe göre, konut finansmanı kuruluşlarının, finansmanın koşullarını içeren bilgi formunu, sözleşmenin imzasından önce tüketiciye vermesi gerekmektedir. Bu düzenleme ile tüketicinin konu hakkında aydınlatılması amaçlanmaktadır.

Sözleşme öncesi verilecek bilgi formunun, en az 12 (oniki) punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenmesi ve bir örneğinin kâğıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilmesi zorunluluğu getirilmiştir. 

Yönetmeliğin 6. maddesinde, söz konusu bilgi formunun içeriğinde bulunması gereken unsurlar belirtilmiştir. Örneğin; kredi faizinin türü, sözleşmenin süresi, kredinin toplam tutarı, tüketiciden talep edilecek ücretler, toplam borç tutarının anapara, vergi, harç benzeri yasal yükümlülükler ve ücretler itibarıyla dağılımı vb. hususlar bilgi formunda belirtilmek zorundadır.

III. Sözleşme kapsamında yaptırılacak sigorta hakkında

Yeni düzenlemeyle, konut kredilerinde tüketicinin yazılı ya da elektronik ortamda açık talebi olmaksızın söz konusu finansmana ilişkin tüketici sigorta yaptırmaya zorlanamayacaktır.    
Tüketicinin sigorta yaptırmak istemesi hâlinde, istediği sigorta şirketi ile çalışabilecektir. 

IV. Kredinin erken ödenmesi

Tüketicinin erken ödemede bulunması durumunda kalan anapara borcu üzerinden, 

i) sabit faizli konut finansmanı sözleşmelerinde akdi faiz oranı ile, 

ii) değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde cari faiz oranı ile,

iii) sabit ve değişken faizin birlikte uygulandığı konut finansmanı sözleşmelerinde ise erken ödemenin yapıldığı tarihte geçerli olan faiz oranı ile bir önceki taksit tarihinden itibaren işleyen gün sayısı dikkate alınarak bulunacak faiz ve faiz üzerinden hesaplanacak vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülükler toplamı tüketiciden tahsil edilecektir.

A. Faiz oranı değişken olan sözleşmelerde

Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı tutarın tamamını veya bir taksit tutarından az olmamak üzere herhangi bir tutarı vadesinden önce ödediği takdirde, konut finansmanı kuruluşu, erken ödenen miktara göre gerekli indirimi yapmakla yükümlü tutulmuştur. Ayrıca, getirilen önemli bir yenilik olarak ise, faiz oranları değişken sözleşmelerde tüketiciden erken ödeme tazminatı talebinde bulunulamayacaktır.

B. Faiz oranı sabit olan sözleşmelerde

Sabit faizli sözleşmelerde, tüketici borçlandığı tutarın tamamını veya bir taksit tutarından az olmamak üzere herhangi bir tutarı vadesinden önce ödemek isterse, konut finansmanı kuruluşu, tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edebilecektir. Bu değişken faizli sözleşmelere kıyasla farklı bir düzenlemedir. Zira, yukarıda bahsettiğimiz üzere sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme tazminatı talebinde bulunamıyordu. 

Erken ödeme tazminatının tutarı; 

i) erken ödenen anapara tutarının kalan vadesi 36 (otuzaltı) ayı aşmayan kredilerde %1’i,

ii) aşanlarda ise %2'sini geçemeyecektir. Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde, kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilecektir.

V. Tüketici adına hesap açılması

Yeni düzenleme ile konut finansmanı sözleşmesine ilişkin bir hesap açılması ve bu hesaptan sadece kredi ile ilgili işlemler yapılması durumunda, tüketiciden bu hesaba ilişkin herhangi bir isim altında ücret veya masraf talep edilemeyecektir. 

VI. Sonuç

Sonuç olarak yönetmelik ile konut finansmanı sözleşmelerinde finansör ve tüketicilerin uymaları gereken usul ve esaslara ilişkin önemli değişiklikler getirilmiştir. Getirilen değişiklerin tüketiciyi koruduğuna kuşku yoktur. Yönetmeliğin yarattığı diğer bir fayda ise mevzuat karmaşasının giderilmesidir. 
-----
(1)  31/5/2007 tarihli ve 26538 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yönetmelik.
(2)  31/5/2007 tarihli ve 26538 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yönetmelik.
(3)  31/5/2007 tarihli ve 26538 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yönetmelik.