Satıp Geri Kiralama Yöntemiyle İlgili Yeni Vergisel Düzen
Tayfun Ercan
Satıp geri kiralama işlemi, çoğunlukla işletmelerin nakit sıkışıklığı yaşadığı dönemlerde uygulanan bir yöntemdir. İşletme, sahip olduğu arazi, bina, makine ve teçhizatları finans kurumuna satmakta ve aynı anda satın alan finans kurumundan sattığı varlıkları tekrar belirli bir süre için kiralamaktadır. Böylelikle hem ihtiyaç duyduğu nakde kavuşmakta hem de sattığı varlıkların kullanımını elde etmektedir. Ayrıca dönen varlıklarda artış meydana gelirken bilançoda yer alan sabit varlıklar azalmaktadır.
Satıp geri kiralama yönteminin işlem hacminin yüksek olduğu gözetildiğinde, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu ile bu yöntemin uygulanmasına imkan sağlanması ve bu konunun açıkça düzenlenmesi faydalı olmuştur.
Satıp Geri Kiralama Yöntemiyle Yapılan Taşınmaz Satışlarıyla İlgili Vergisel Avantajlar
2 Ağustos 2013 tarihli Resmi Gazete'de 6495 Sayılı "Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile, satıp geri kiralama yöntemiyle yapılan taşınmaz satış işlemleri katma değer vergisi ve kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.
KDV Kanunu'nun 17/4 maddesine eklenen (y) bendi uyarınca 6361 sayılı Kanun kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri KDV'den istisnadır. KDV istisnası kapsamında satılan, kiralanan ya da devredilen taşınmazlarla ilgili yüklenilen KDV Kanunu'nun 30/a maddesine göre indirim konusu yapılmayacaktır. Daha önce indirilmişse, işlemin yapıldığı döneme ilişkin beyannamede ilave edilecek KDV olarak beyan edilerek düzeltme yapılacaktır.
Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5/1 maddesine eklenen (e) bendinin parantez içi hükmü uyarınca taşınmazların; 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için istisna oranı %100 olarak uygulanacak ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmayacaktır. Bu istisna, hem taşınmazın finansal kiralama şirketine satışı hem de finansal kiralama şirketi tarafından taşınmazın devralındığı eski malike satışından doğan kazançlar için geçerli olacaktır.
Diğer taraftan, 6361 sayılı Kanun'da, finansal kiralamayla ilgili kurallar belirlenmiş ve satıp geri kiralama türü işlemler için damga vergisi ve harç istisnası kabul edilmiştir. Satıp geri kiralama yöntemiyle yapılan kira sözleşmelerine göre kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescilinin tapu harcından istisna olduğu öngörülmüştür. Ayrıca, bu yöntemle yapılan kira sözleşmelerinde, kiracı tarafından sözleşme süresi bitiminde geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satılması durumunda indirimli oran üzerinden harç alınacağı düzenleme altına alınmıştır.
Kira süresi sonunda ilk sahibine satış şartının gerçekleşmemesi
6361 sayılı Kanun kapsamında satıp geri kiralama yöntemine konu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi durumu hariç olmak üzere, finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılacaktır.
Ayrıca, taşınmazın herhangi bir nedenle kiracı tarafından geri alınmadığı tespit edildiği takdirde indirimli oran üzerinden ödenen harç ile normal alım satımda ödenmesi gereken harç arasındaki fark gecikme faiziyle birlikte taraflardan tahsil edilecektir.
Sonuç
Küçük ve orta ölçekli işletmelerin finansmanının, büyük ölçüde finansal kiralama yöntemiyle sağlanması vergi tabanını genişletici ve vergi gelirlerini artırıcı bir etki yaratmaktadır. Ayrıca, bankalardan kredi almakta zorlanılan durumlarda alternatif bir finansman olanağı olarak satıp geri kiralama yöntemi kullanılabilir. Dolayısıyla satıp geri kiralama yöntemiyle yapılan taşınmaz satışı konusunda öngörülen damga vergisi ve harç istisnasına paralel şekilde, maddede belirtilen şartların sağlanması durumunda KDV ve KV istisnası öngörülmesi sisteme işlerlik kazandırılması açısından faydalı olmuştur.