Turizmin üvey evladı; devre mülkler, güneş, rüzgar ve jeotermal(1)

Yenilenebilir kaynaklar günümüz dünyasının en fazla üzerinde durduğu konuların başında gelmektedir. Jeotermal; sanayi, sağlık, turizm, tarım ve enerji gibi çok farklı alanlarda kullanımı ile dikkatleri üzerine çekmektedir. Jeotermal kaynakların ülke ekonomilerine katkıları petrole benzetilebilir. Bilindiği gibi Petrolden benzin, mazot, gaz yağı gibi birçok türev ürün elde edilebilmektedir. Günümüzde jeotermal kaynaklar da seracılıkta, elektrik üretiminde, karbondioksit üretiminde, mekân ısıtmada, kaplıca turizminde ve daha birçok alanda kullanılabilmektedir(2).

Örneğin; İzlanda elektrik üretiminin %25’ini, konutların ısıtılması için ihtiyaç duyduğu enerjinin tamamına yakın kısmını jeotermal kaynaklardan sağlamaktadır(3). 

Macaristan, Almanya, Çekoslovakya, Rusya ve Japonya’nın kaplıcaları her yıl milyonlarca kişiyi ağırlamaktadır. Almanya’nın Baden Baden Bölgesi ve Japonya’nın Beppu Kasabası dünyaca ünlü termal destinasyonları olmuşlardır(4).

İncelememizin esasını 1990’lardan sonra ve özellikler 2000'li yıllarda jeotermal kaynaklarla yolları kesişen devre mülk/tatil projeleri oluşturmaktadır. Öncelikle ülkemizin jeotermal potansiyeline, devre mülk/tatil sistemlerinin dünyada ve Türkiye'de ki gelişimine, hukuki dayanaklarına, devre mülk ve devre tatil uygulamalarının arasındaki farklara değineceğiz. Akabinde devre mülk projelerinin günümüzdeki durumlarını daha detaylı olarak inceleyeceğiz.

Jeotermal kaynaklarda zengin, fayda elde etmekte fakiriz…

Türkiye jeotermal kaynaklarda dünyada 7. Avrupa da 1. Sıradadır(5). Ülke geneline yayılmış çok sayıda bölgemiz farklı mineral yapı ve sıcaklıkta jeotermal kaynaklara sahiptir. Ülkemizde bilinen kaynak sayısı yaklaşık 1.700’dür. Bu sayının potansiyel kaynakların da devreye sokulmasıyla birlikte 2 bin 700’lere çıkacağı tahmin edilmektedir(6). 
Ülkemiz jeotermal kaynakların miktarı açısından zengin bir ülke olmakla birlikte faydalanma açısından arzu edilen seviyede değildir. Dış ticaret açığımızın tamamına yakın bir bölümünün enerji ithalatımızdan kaynaklandığını düşündüğümüzde jeotermal kaynaklarımızın önemi çok daha fazla anlaşılacaktır(7).

Ülkemiz jeotermal kaynaklarla farklı alanlarda bir elin parmaklarını geçmeyecek kadar yatırıma ancak sahip olabilmiştir. Elektrik üretiminde kapasiteli ilk yatırım 2013 yılında faaliyete geçmiş (Kızıldere, Germencik Bölgesi)(8), konut ısıtmasında jeotermal kaynaklardan istenilen düzeyde yararlanılamamıştır(9). 

Turizm tesislerinin çevresinde seracılık yaygınlaşmamış, kullanılan termal su ya tabiata bırakılmış, ya da çok az uygulaması olmakla birlikte reenjekte edilmiştir.

Sanayi için önem arz eden karbondioksit üretimi içinde ancak ülkemizde birkaç uygulama yapılabilmiştir(10).
Jeotermal kaynaklardan en fazla turizm ve sağlık alanında yararlanıyoruz.

Jeotermalin ülkemizde en yaygın kullanımı kaplıca-termal turizm alanındadır. Türkiye Osmanlıdan bir kaplıca mirası devralmıştır. Atatürk’ün emriyle Yalova’daki kaplıcalar yenilenmiş(11), İstanbul Üniversitesi’nde Klimatoloji ve Balneoloji Kürsüsü kurulmuştur(12). Jeotermal kaynakların en yaygın kullanımı kaplıca alanında olmasına rağmen daha kıt kaynaklara sahip olan ülkelerin bu kaynaklardan yararlanma düzeylerine bir türlü ulaşılamamış, termal turizmdeki yatak sayısı çok düşük kalmıştır. Yurtdışından gelen turistlerin termal tesisler konaklama oranı bir türlü % 1’ler seviyesinin üzerine çıkamamıştır(13).

Yabancı turistlere, kürler şeklinde hizmet vermesi açısından bir tek İzmir Balçova’daki termal tesisler kendini gösterebilmiş, aynı oranda bu bölgemizi takip edecek yapılanmalar bir türlü hayatiyet kazanamamıştır. 

İkinci dünya savaşından sonra turizmin çıkış kapısı devre mülk/tatiller…

Dünya devre mülk/tatil terimini 1960’lı yıllarda duymaya başlamıştır. 1960 yılında İngiltere’nin turistik bölgelerindeki villaların bir veya iki haftalık mülkiyet hakkı ile satılması devre mülk sisteminin ilk uygulamasıdır(14). İlk devre tatil sözleşmeleri Alpler’de doğmuştur. Amaç Fransa ve İsviçre Alpleri’nde tatil yapan kayakçılara turistik tesislerde uzun dönemli kullanım hakkının sağlanmasıdır(15). 

Devre mülk/tatil sistemi yolculuğuna Avrupa’dan sonra Amerika ile devam etmiş ve asıl gelişmesini bu ülkede göstermiştir. Bugün bu sistemle hizmet veren turizm tesislerinin %50’den fazlası Amerika’dadır(16). Kanarya ve Virjin Adaları devre mülk/tatillerin Avrupa’daki üsleri olmuştur. Bu adalara uçaklarla potansiyel müşteriler taşınmış, ürün ve hizmetlerin tanıtımı yapılmıştır(17).

Devre mülk/tatil sistemi batıdaki yolculuğundan kısa bir süre sonra rotasını Uzakdoğu ve Hindistan’a çevirmiştir. Uzakdoğu kültürü ve Hindistan mistisizmi yeni tatil sisteminin yayılması için mümbit bir ortam sunmuştur. 
Günümüzde devre mülk/tatiller yüzü aşkın ülkede farklı tatil seçenekleri ile ziyaretçilere hizmet vermektedir. Deniz ve göl kıyılarında, doğa ve kayak turizminin yapıldığı dağlarda, tarihi ve kültürel bölgelerde, termal kaynak suyunun bulunduğu alanlarda…

Tebdili mekân arayışları…

Her sene aynı yer ve zamanda tatil yapma düşüncesi, zamanla sistemin çekiciliğini azalmıştır. Yeni keşifler ve deneyimler için farklı bölgelere, farklı zamanlarda gitme ihtiyacı kendini hissettirmiştir. Bu ihtiyaç girişimcilerin önünde yeni bir pazar açmıştır. Amerika’da RCI(18) ve Interval Intertational(19) isimli iki değişim şirketi 1970’li yıllarda faaliyete girmiştir. Sisteme üye olan devre mülk/tatil tesislerindeki hak sahiplerine yer ve zaman değiştirme hakkı sağlanmıştır. Değişim sistemi birçok avantaj ve dezavantajı bünyesinde barındırır. Muhakkak ki en büyük avantajı farklı yerlerde ve farklı zamanlarda tatil yapma şansıdır. Değişim uygulamasının ülkemizdeki ilk örneklerinde olumsuzluklar yaşanmıştır. Ürünün satışı esnasında değişim sisteminin tam olarak nasıl kullanılacağına dair eksik bilgilendirilen tüketici, bu hizmetten yararlanacağı zaman istenilen ekstra maliyetler karşısında hayal kırıklığına uğramıştır. Seksenli yıllarda yeni yeni oluşan orta sınıf yurt dışına çıkma ve farklı yerleri gezip görme arzusunu değişim sistemleri üzerinden tatmin etmek istemiş, fakat sonuç tüketicilerin beklediği şekilde cereyan etmemiştir.

Türkiye'de ilk deneyimler...

Türkiye’ye devre mülk/tatil sisteminin girişi kıyı bölgelerimizden olmuştur(20). Turistik projelerin geliştirildiği alanların Devlet Arazisi olması geliştiricilerin mülkiyet hakkı vermesine engel teşkil etmiştir. Girişimciler, mülkiyet hakkı veremeyince kullanım hakkına dayalı uzun dönemli sözleşmelerle ürünlerini satmışlardır. Devre tatil sözleşmeleri turizmde aktif olarak kullanılan bir pazarlama enstrümanı haline gelmiştir. Bu satış sistemi ile belli başarılar yakalansa da tesislerin işletilmesi konusundaki aksaklıklar sektörü uzun süre mücadele etmesi gereken itibarsızlık sorunu ile muhatap kılmıştır.

Turizmi Teşvik Kanunu(21) ile birçok hatırı sayılır iş adamı ve sanayici turizm yatırımlarına yönelmiş ve dış dünyadan gelen taleple deniz-kum-güneş turizmi hızlı bir hareketlilik içine girmiştir. Devre mülk/tatiller bu hareketliliğin dışında kalmıştır.

Devre mülk/tatil sistemi yurt dışı talepten yeterince pay alamasa da yurt içinde artan düzenli tatil yapma alışkanlığı ve ailece daha ekonomik tatil seçeneği sunması bu alandaki yatırımların sayısını arttırmıştır. Ülkemizde muhafazakâr kesimlerin tatillerini iç bölgelerde yapma tercihleri devre mülk/tatil projelerinin geliştirilmesinde teşvik edici olmuştur.

Her devre aynı değildir...

Hali hazırda hem devre mülk hem de devre tatil projeleri tüketicilerin beğenisine sunulmaktadır. Devre mülk ve devre tatil sistemlerinin arasındaki ayırıcı fark mülkiyet hakkıdır. Devre mülk sistemi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda(22) yapılan 3227(23) sayılı düzenleme ile hukuki zeminine kavuşturulmuştur. Kanun on beş günden az olmamak şartı ile tüketicilere münferit tapu verilmesinin önünü açmıştır. Bu konudaki bir başka uygulama da yedi ve on günlük dönemler oluşturup, hak sahiplerine hisseli tapu vermek şeklinde olmuştur. Devre tatil sistemleri tüketicilere beş ile kırk dokuz yıl aralığında satışı yapılan tesislerde kullanım hakkı verirler(24,25). Bu uygulamalar genelde yemek ve bazı faaliyetler de dâhil olmak üzere paketler şeklinde yapılmaktadır. 

Doksanlı yıllarda devre mülk/tatil projeleri kıyı bölgelerimizden iç bölgelere yönelmiş, termal kaynakların bulunduğu alanlarda yatırımlar artmaya başlamıştır. Sektör asıl açılımını bundan sonra göstermiştir.

Jeotermal kaynaklar devre mülk projelerinin vazgeçilmezi oluyor…

Termal tesis geliştiricileri daha çok devre mülk sistemini tercih etmiş, bu yönleri ile ön plana çıkmışlardır. Ülkemiz insanı termali bilmektedir. Kaplıca, ılıca, çökek ve çermik gibi kavramlar halkın gündelik hayatında kullandığı terimlerdir. Halk bu ihtiyacını belediyelere veya özel idarelere ait kaplıca ya da kabin denilen tesislerde bir dönem gidermiştir. Fakat yıpranan ve bir türlü yenilenemeyen bu tesisler iptidaî olarak kalmış, gelir seviyesi yükselen vatandaş artık buralara rağbet etmez olmuştur.

İki binli yıllar, özellikle iki bin sekiz sonrası Türkiye’de termal devre mülk projelerinin patlama yaptığı yıllardır. Yatırımlar; Afyon (Gazlıgöl), Ankara (Beypazarı, Ayaş, Kızılcahamam, Çamlıdere), Yalova (Armutlu), Sakarya (Kuzuluk, Taraklı), Bolu (Mudurnu, Taşkesti) ve Nevşehir’de (Kozaklı) yoğunlaşmış, bu bölgeler termal şehirler hâline gelmeye başlamıştır. Yine Sivas, Hatay, Erzurum, Denizli gibi şehirlerimizde de bu alandaki hareketlilik başlamış olup termal yatırımlar açısından umut vaat etmektedir. İki binli yıllarda termaller ilk defa 61. hükümet programlarına(26) girmiş, Cumhuriyet tarihinin en uzun vadeli planlaması ve hedefi olan 2023 hedefleri(27) arasında yer almıştır.

Bu dönemde yoğunlaşan arz kendi talebini oluşturmuş, Devre mülk/tatiller hemen herkesin sıkça karşılaştığı kavramlar hâline gelmiştir. Proje tanıtımları için girişimcilerin yaptıkları davet organizasyonları hafta sonları başta olmak üzere on binlerce vatandaşın ajandasında yerlerini almaktadır.

Otuz yıllık tecrübe ve günümüz…

Geldiğimiz noktada devre mülk ile termal kavramı birbirinden ayrılmaz hâle gelmiş, adeta mütemmim cüz olmuşlardır. Devre mülk denildiğinde termal, termal denildiğinde devre mülk akla gelir olmuştur. Devre mülk projeleri, yıl boyu devam eden tatil sezonu ve yüksek istihdam kapasiteleri ile hizmet verdikleri bölgenin sosyal ve ekonomik gelişimine de çok önemli katkılar sunmaktadırlar. Farklı yatırım imkânlarının kısıtlı olduğu bölgelerde, devre mülkler, bölgenin en önemli moral kaynakları olmuştur. Bu bölgelerin yöresel ürünlerinin üretim ve arzından, tarım ve ulaşıma kadar birçok alanda gelişmesinde manivela görevi görmüşlerdir. Doğrudan istihdamın yanında dolaylı istihdamla da bu bölgeler bırakın göç vermeyi göç alır duruma gelmişlerdir. Ülkemiz otuz yılı aşkın bir süredir bu projelerle yoğun bir şekilde tanışmış ve tecrübe elde etmiştir.

Bir dönemin muhasebesi…

Her yeni yapılan devre mülk projesi fizikî mekân, hizmet ve aktivite çıtasını daha üst seviyeye taşıma gayretinde olmuştur. Netice olarak ülkemiz bu arz zenginliği ile hem katma değer üretmiş hem de turizmini, sahil şeridinden daha iç bölgelere yayma imkânı yakalamıştır. Devre mülkler her ne kadar belli bir kesim tarafından bir turizm enstrümanı gibi görünmese de ülkemiz turizmi içinde önemli bir yer tutmaktadır.

Sektör; turizm çevreleri, devlet ve akademik yapılardan yeterince destek görememiştir. Kendi içinde de otokontrolü sağlayacak ve standartları belirleyebilecek mekanizmaları kuramamıştır. Sektöre bakış, mevcut yapı ve yatımları sağlam bir alt yapıya kavuşturma gayretinin ötesinde daha çok olumsuzlukların dillendirilmesi şeklinde olmuştur. Medya da bu olumsuzlukları haberleştirirken sektörü vebalı gibi lanse etmiş münferit olayları genelleştirici bir tutum içinde olmuştur. Devre mülk sektörü geldiği nokta itibari ile sadece bir tatil seçeneği olmaktan çıkmış, olumlu ve olumsuz yaşanmışlıkları ile sosyal bir olguya dönüşmüştür. Sektör, bölgelerin kalkınmasında ciddi bir ekonomik araçtır. Projelerin gerçekleştirildiği bölgelerdeki canlılık henüz daha inşa aşamasında kendini göstermeye başlamaktadır. Konaklama gideri olamayan tatilcilerin yapacakları harici harcamalar belki de onlarca fabrikanın bu bölgelerde üretebilecekleri katma değerden çok daha fazladır. Bu bağlamda, hem ömür boyu tatil yapma hem de gayrimenkul sahibi olma imkânı sağlayan Termal devre mülk projelerini incelediğimizde karşımıza azımsanamayacak kadar avantaj, giderilmesi gereken eksiklikler, müthiş fırsatlar ve yatırım değerini hiçe indirecek riskler çıkmaktadır.

Sektör birçok avantajı bünyesinde bulundurmaktadır...

Devre mülk projelerini güçlü kılan en önemli etken mülkiyet hakkı(28), ile tatil imkânı vermesidir. Projelerin büyükşehirlere yakın tarihî ve doğal güzellikleri olan bölgelerde inşası ulaşımı kolaylaştırmakta, tatil esnasında aktivite olanağını arttırmaktadır. Bilindiği gibi termal kürler on beş ya da yirmi bir günlük dönemlerden oluşur. Devre mülk dönemleri kür zamanları ile örtüşür ve termal kaynakların destekleyici, koruyucu tedavi unsuru olarak kullanımına olanak sağlar. Hem tatil yapılıp hem bağışıklık sistemi güçlendirilebilir. Uzmanlar termal tesislerde tatil yapanların büyük bir bölümünün bu tesislerden, ruhen ve bedenen rahatlamış olarak ayrıldıklarını söylemektedirler(29). Türkiye’de Devre mülk projelerinin tamamına yakınında termal kaynak suyu dairelerin içine kadar ulaşmakta, tatilcilere dairelerinde kür şansı tanımaktadır. Ülkemizde birçok aile ya ilk turizm deneyimini ya da düzenli tatil yapma alışkanlığını devre mülklerle kazanmaktadır. Bu açıdan devre mülkler turizm sektörünün hacmini genişletmekte daha fazla kişinin tatille buluşmasını sağlamaktadır.

Devre mülklerin sunduğu bir diğer avantaj ise daha geniş mekânlardır. Tatilciler ev konforunda vakit geçirirler. Genellikle yatak ve oturma odaları ayrı ayrı mekânlardır. Tatilciler dönmeleri içinde bölgedeki organik gıdalardan yararlanabilir, yöresel lezzetlerden tadabilirler. Yine yöresel el ürünleri, yerleşik halk için ekonomik bir değer, tatilciler için ise keyifli bir alışveriştir. Devre mülkler genel olarak daire statüsü ile satılırlar. Daire dönemi içinde kullanıcıya aittir. Konaklayacak kişi sayısının artması ve azalması devre mülklerde ek bir maliyet doğurmaz. Bu sebeple geniş aileler yatak başı bedel hesaba katıldığında çok daha ekonomik tatil yapma imkânına kavuşurlar. 

Turizm bölgelerimizdeki en büyük sıkıntıların başında sezonun kapanmasıyla birlikte personele çıkış verilmesi gelmektedir. Devre mülklerin yıl boyu devam eden sezonu yüksek istihdam sağlar. Bu istikrarın bölge ekonomilere katkıları tartışılmazdır.

Devre mülklerin sosyal boyutunu ihmal etmemek gerekir. Devre mülkler farklı bölgelerin, farklı kültürlerini buluşturup kaynaştıran bir platformdur. Devre mülk arkadaşlığı artık konuşulan bir mefhumdur. Hatta bir devre mülk projesinde tanışıp arkadaş olan komşular, başka projelerden de birlikte alım yapmaktadırlar.

Eksikliklerle yüzleşmeden yol alınamaz.

Amaç ve netice olarak turizm sektöründe faaliyet gösteren devre mülk tesisleri ne yazık ki hâlen daha Turizm Bakanlığı nezdinde turistik tesis konumunda değildir. Bu durum sektörle ilgili standartların oluşmasına engel olmuştur. Ülkemizde devre mülk projelerinin inşası ve pazarlanması için Tüketiciyi Koruma Yasası’ndan(30) başka bir hukuki düzenleme yoktur. Proje büyüklüğüne ve konaklayacak kişi sayısına göre termal kaynakların yeterli olup olmadığı denetlenmemektedir. Satış yapmak için inşaat ruhsatı şarttır fakat termal suyun yeterliliği ile ilgili tek bir kısıt yoktur. Bu durum işletmeye geçmiş tesislerde mağduriyetlere yol açmaktadır.

Devre mülklerin projelerinin pazarlanmasında uygulanan baskıcı (hard) satış teknikleri(31), tüketicide ön yargı oluşturmuştur. Yine tüketicinin aldığı devre mülkü iade etmeyi istemesi hâlinde karşısına çıkarılan zorluklarda sektörün itibarına zarar vermektedir. Sektördeki yatırımlar, malî güç, yüksek organizasyon kabiliyeti, yaygın satış pazarlama ağı ve profesyonel işletmecilik gerektirmektedir. Güçlü ve kurumsallaşmış firmaların bu alana yetirince teveccüh göstermemeleri sektörün en büyük talihsizliği olmuştur. Hazır olan bilgi birikimden ve kıyı turizmindeki gelişmelerden yeterince nasibini alamayan sektör, tecrübesini olumsuzluklar yaşayarak elde etmiştir. Sektörün en zayıf halkalarından biri mükerrer satışlardır. Projelerin inşaat, pazarlama-satış, muhasebe, finans ve işletmecilikle (otel hizmetleri) ilgili ihtiyaçlarını karşılayabilecek konsolide yazılımlar (ERP-CRM) yeni yeni geliştirilmektedir. 
Televizyonlarda sıkça devre mülklerle ilgili tele marketing programlarına rastlanılmaktadır. Telmarketing programları, sadece satışı yapılan ürüne odaklanmaktadır. Sektör henüz daha kendi içindeki birlikteliklerini istenilen düzeyde oluşturamamış ve dolayısıyla sistemi tanıtmaya ve termal bilinci yaymaya yönelik reklam ve halkla ilişkilere yönelik çalışmalara başlayamamıştır.

Her sene aynı yerde tatil fikri devre mülk alıcıları ve sahiplerine soğuk gelmektedir. Bu düşünce sektörün gidermesi gereken bir eksikliktir. Fakat bu eksikliğin altında yatan temel unsur aslında işletmelerdeki kötü yönetim ve hizmet eksikliği olmuştur. Her yıl aynı devre mülke gitmeyi sorun olarak gören maliklerin birçoğu her sene aynı yazlıkta tatil yapmayı problem etmemektedirler.

Yıpranan ve yenilenemeyen devre mülk projeleri hak sahiplerinde memnuniyetsizliğe yol açmaktadır. Hak sahipleri, projelerin yıllık aidatlardan karşılanmak üzere yenilenmesini iddia ederken, işletmeciler yıllık aidatların rutin hizmetler için alındığını söylemektedirler. Projelerin yenilenmeleri konusu kurucu sözleşmelerde netleştirilmediği takdirde sorun teşkil etmeye devam edecektir.

Devre mülk projelerinde fizik tedavi birimlerinin bulunmaması, termal kaynaklardan yeterince istifade edilmesine engeldir. Gerek termal kaynakların olduğu yerlerde yeterince hasta potansiyelinin oluşmamış olması gerek Sağlık Bakanlığının bu konudaki katı tutumu sağlık birimlerinin hizmete girmesini geciktirmektedir.

Termal suların kullanımında henüz daha uluslararası standartlar yakalanamamış, kür mantığı oturtulamamıştır. Bu durum bilinçsiz ve fayda sağlamayan bir kullanıma sebebiyet vermekte ve termalleri angarya olarak algılatmaktadır.
Devre mülk ve devre tatil kavramları tüketici tarafından henüz daha tam olarak ayırt edilememektedir. Kullanım hakkı, hisseli tapu ve Devre mülk tapusunun farklı haklar sağlaması, tam bilgilendirilmemiş tüketicinin üründen yararlanacağı zaman aksaklıklara yol açmaktadır.

Devre mülkler ülkemizde genç nüfuz için hâlen daha çekici değildir. Aktivite eksiklikleri, termal tesislere hastalar ve yaşlılar gider algısı ne yazık ki gençleri bu projelerden uzak tutmuştur.

Devre mülk projelerinin geliştirildiği bölgelerde daha önce herhangi bir turizm yatırımının olamaması durumunda yerleşik halk turizmi bilmemektedir. Hem tatilciler tesis dışında alternatif imkânlardan belli bir kalite düzeyinde yararlanamamakta, hem de yerleşik halk arzu edilen seviyede ekonomik etkileşim içine girememektedir.

İmkânlar değerlendirilirse fırsata dönüşür…

Tüm Dünya gibi Türkiye de, medikal tedaviden alternatif tedavilere doğru bir dönüşüm içindedir. Alternatif tedavilerin içinde de termal, destekleyici ve koruyucu tedavi unsuru olarak ön plana çıkmaktadır. İşletmecilik standartlarını yükseltebilen tesisler bu dönüşümden pay alabilir, ülkemize döviz girdisi ve sadakati daha yüksek turist girişi sağlayabilirler. 21. yüzyılda estetik kaygılar daha fazla kendisini hissettirir olmuştur. Kozmetik ürünlere olan talep(32) ve estetik operasyonlar bunun en güzel örneğidir. Termal suların insan cildine faydası kısa sürede hissedilebilir. Su ve çamur uygulamalarının profesyonelce yapılması orta ve üst gelir grubunun bu tesislerden daha fazla yararlanmasının önünü açacaktır. Ayrıca bu tesislere entegre hizmet verecek olan saç ekim merkezleri yurt içinden ve dışından daha fazla kişi ile bu tesisleri buluşturacaktır(33). Ülkemizde doğumda beklenen yaş ortalaması yetmiş altıya dayanmıştır(34). Daha uzun bir ömürde destekleyici ve önleyici tedavi faktörü önemini arttırmaktadır. 
Gelişen ulaşım imkânı devre mülk tesislerine erişimi kolaylaştırmaktadır. Yaygınlaşan hava limanları ve hızlı tren çalışmaları devre mülklerde satış yapmanın yanı sıra gecelik konaklamayı da hızlandıracaktır. Batı Avrupa ve İskandinav ülkelerinde yaşlı nüfusun bakım hizmetleri her geçen gün daha maliyetli hâle gelmektedir(35). Avrupa’nın genelinde görülen ekonomik durgunluk sigorta şirketlerini bu hizmetleri yurt dışından daha ekonomik şartlarda almaya yöneltmektedir. Türkiye geriatri(36) (üçüncü yaş) denilen bu pazardan şu ana kadar tatmin edici bir pay almış değildir. Devre mülkler bu iş için biçilmiş kaftandır. Özel olarak projelendirilmiş, yabancı dil ve kültürü bilen personellerle hizmet verebilecek tesisler yurt dışı sigorta şirketleri ile uzun dönemli sözleşmeler yapabilirler. Bu sayede devre mülk tesislerinin gayrimenkul değerleri uzun vade korunmuş, hak sahipleri kâr etmiş, ülkede katma değerli turizmle birlikte kişi başı daha yüksek döviz sağlamış olur. Devre mülklerdeki on beşer günlük dönemin sağladığı zaman avantajı diğer turizm çeşitleri ile yüksek entegrasyon şansı sağlar. Örneğin Rize ve Sakarya termal turizminin yaylacılıkla, Erzurum termallerinin kayak turizmi ile Afyon termallerinin gastronomi(37), İzmir ve diğer sahil şeridindeki termallerin kıyı turizmi ile entegrasyonu hem hak sahipleri hem de turizm çevreleri için katma değer üreten bir birliktelik olacaktır.

Devre mülk tesislerinin zayıf noktalarından olan genç nüfusun talep düşüklüğü aslında sisteme teveccüh göstermeyen genç nüfusun fazlalığına işaret etmektedir. Tesislerin genç nüfusu cezbedebilmesi yurt dışı ve içinden devasa bir tüketici grubunu harekete geçirecektir. Tatilciler yazlıklara çok yüksek bedeller ödemekte ve yılda ortalama olarak bir ya da iki ay kadar konaklamaktadırlar. Bu sürenin başlangıç dönemleri genellikle yazlıkların bakım onarımı ile geçmekte ve tatilcileri yormaktadır. Yılın sadece bir bölümünde kullanılacak olan gayrimenkule, devre mülk seçeneği ile çok daha az bir bedelle ve bakım onarım işleri ile uğraşmadan sahip olunabilmesi yazlıkçılar için bir alternatiftir. Dünyada ve ülkemizde hızla gelişen sektörlerin başında sigorta hizmetleri gelmektedir. Hayat ve sağlık sigortaları her gün daha fazla vatandaşı bünyesine katmaktadır. Tatillerini termal tesislerde yapacaklara verilebilecek teşvikler ve prim indirimleri devre mülk sektöründe olumlu gelişmelere yol açacaktır. Termal kürlerin doktor reçetelerinde daha fazla yer almaya başlaması da devre mülkler ve entegre fizik tedavi merkezleri için hatırı sayılı bir fırsattır.

SPA(38) kavramı her gün genişlemekte ve çok daha fazla insan bu hizmetlerden yaralanmaktadır. SPA ve termaller birbirinden ayrı düşünülemezler. Zaten Latince olan SPA açılımı da ‘sudan gelen sağlık’ manasında olan ‘salüs per aqua’dır. Fonksiyonel ve uzmanlarınca hizmet veren SPA merkezlerini bünyelerinde bulunduran tesisler hem devre mülk satışlarında hem de gecelik konaklama hizmetlerinde farklı bir portföye ulaşabilir, diğer ürün ve hizmetlerine değer katabilirler.

Her büyük krizin altında, küçük sorunlar vardır.

Yıllık aidat ödemeleri devre mülklerde en çok dillendirilen problemlerin başında gelmektedir. Satış ve pazarlama sürecinde planlanan yıllık aidat rakamlarının, tesislerin işletmeye girmesiyle değişen maliyetler yüzünden yeniden düzenlenmesi hak sahiplerinde huzursuzluk doğurmaktadır. Baskıcı satış (hard sale) teknikleri tüketiciyi yormuştur. Böyle bir duruma muhatap olmamış tüketici de duydukları ile hareket etmektedir. Satış pazarlama süreçlerinde aynı tutum ve tekniğin devam ettirilmesi talepte yavaşlamaya sebebiyet verebilir.

Sektörde potansiyel müşterilere diğer birçok hizmet dallarında olduğu gibi telefonla ulaşılmaktadır. Tüketici aynı gün içinde tv hizmeti veren bir şirketten, internet hizmeti veren bir kurumdan, bir bankadan, bir devre mülk projesinden aranabilmektedir. Telefonda satış, pazarlamaya getirilecek yasal düzenlemelerin sektöre aleyhte etkileri daralmaya yol açacaktır. Yarım kalan yatırımlar, yerine getirilemeyen taahhütler sektörde genelleyici etki oluşturmaktadır. Güvensizlik sektörü sat yap, sisteminden yap sistemine zorlayabilir. İşletmecilikten kaynaklanan eksiklikler, projenin zaman ve şartlara göre yeni yatırımlarla desteklenmemesi ve ikinci el piyasalarının tek elden organize edilemeyişi ürün bedelleri üzerinde düşüşe neden olabilir. 

Jeotermal kaynak suları fay hatlarına yakın bölgelerden çıkarılmaktadır. Devre mülk projelerinin de birçoğu bu alanlarda inşa edilmiştir. Şiddeti yüksek depremler, jeotermal kaynakların yataklarında değişikliğe, kuyularda bozulmalara sebebiyet verebilir. Tüketici hakları ile ilgili tek taraflı olarak yapılacak düzenlemeler, dürüst geliştiriciler üzerinde negatif etkilere yol açabilir. Bu durum mevcut hâlinden çok daha fazla gelişmesi gereken sektörü daralma trendine sokabilir.

Katma değerli turizmin yolu kürizmden geçer…

Termal turizm endüstrisi devre mülk/tatil tesislerinin yapımıyla hareket kazanmıştır. Bu tesisler termal turizmdeki yatak kapasitesinin büyük bir bölümünü oluşturmaktadır. Her ne kadar son zamanlarda Afyon ve Yalova bölgelerimizde hizmete giren termal otellerimiz olsa da yatak sayısı ve bu yatırımların ülke genelindeki dağılımı yeterli değildir. Termal turizmin yoğunluğu devre mülk/tatil tesislerindedir. Türkiye turizminde standartları daha yukarıya taşımak zorundadır. Her şey dâhil ekonomik paketlerden katma değer üreten uygulamalara geçmelidir. Termal tesisler genele yayılmış kür uygulamaları ile 7-8 olan geceleme sayısını 15-21’e çıkarabilir, 700 dolar bandında olan turist başı döviz girdisini çok rahat bir şekilde 2 bin dolarların üzerine taşıyabilir. 21. yüzyılda Türkiye’nin turizmdeki parolası kürizm olmalıdır. Bu durum devre mülk/tatil sektörünün dünyada ve Türkiye’de ki gelişimi ve geleceği ile ilgili birçok çalışmayı fazlasıyla hak etmektedir. 
                        
Kaynakça 
1- http://www.emo.org.tr/ekler/202e8558f654287_ek.pdf
2- http://www.eie.gov.tr/yenilenebilir/jeo_kullanim_alanlari.aspx
3- http://www.nea.is/geothermal/ 
4- http://www.jmo.org.tr/resimler/ekler/40222ade2401c27_ek.pdf?dergi=HABER%20B%DCLTEN%DD
5- http://www.dektmk.org.tr/pdf/enerji_kongresi_10/hayrullahdagistan.pdf
6- http://www.mta.gov.tr/v2.0/daire-baskanliklari/enerji/index.php?id=jeotermal_potansiyel
7- http://www.jmo.org.tr/resimler/ekler/40222ade2401c27_ek.pdf?dergi=HABER%20B%DCLTEN%DD
8- http://www.jmo.org.tr/resimler/ekler/40222ade2401c27_ek.pdf?dergi=HABER%20B%DCLTEN%DD
9- http://www.jmo.org.tr/resimler/ekler/40222ade2401c27_ek.pdf?dergi=HABER%20B%DCLTEN%DD
10- http://www.dektmk.org.tr/pdf/enerji_kongresi_10/OrhanMertoglu.pdf
11- http://www.yalovatermal.com/tesisimiz
12- http://www.itf.istanbul.edu.tr/tibbiekoloji/?page_id=29
13- http://www.saglikturizmi.gov.tr/tr/termal-turizm-bolgeleri.php
14- http://en.wikipedia.org/wiki/Timeshare#History
15- by Gail Baiman (Author), Robert Forbes (Author)Vacation Time: Sharing a Real EstateRapport Pub; Lrg edition (December 1992)
16- https://www.rci.com/CDA/HTML/PDF_Conversion_Files/Worldwide_Timeshare_Summary_Mar_31_03.pdf
17- http://ec.europa.eu/consumers/archive/redress/ecc_network/timeshare_europe2003.pdf
18- http://www.rci.com/pre-rci-en_US/explore-rci/about-rci/overview/rci-milestones.page?promo=Caro19S2CARenUSPreAbtrcixC19S22RCIHISTORY
19- http://www.intervalworld.com/web/my/info/ownership/about
20- http://edirnebarosu.org.tr/incelemeler/time-sharing-devre-mulk-sozlesmesi-ve-devre-tatil-sozlesmesi/
21- 2634 sayılı Turizmi Teşvik kanunu 
22- 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu 23/6/1965.
23- 3227 kat mülkiyeti kanununda değişiklik 10/6/1985
24- CANYÜREK MURAT, Devre Tatil Sistemi ve Bunun Hukiki Niteliği Üzerine Düşünceler.
Seminer, İktisadi Araştırma Vakfı Yayınları, İstanbul 1994. S 49
25-  KARAŞAHİN Mustafa, Sosyal Tesislerin Devre Tatil ve Devre Mülk Yöntemleri ile Değerlendirilmesi, Türk Tarih Kurumu Basımevi, Ankara 1998. S 18.
26- http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2011/07/20110717-1.htm
27- http://www.ktbyatirimisletmeler.gov.tr/TR,11481/termal-turizm-master-plani-2007-2023.html
28- YALTI Billur, Mülkiyet Hakkı, Vergi Dünyası. Sayı :227 Temmuz 2000. S 103 -104
29- http://www.son.tv/haber-197400 Prof. Dr. Sefa Saygılı Röportaj
30- 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
31- Ziobrowski A. Ve Ziobrowski B. J. “Resort Timeshares as an İnvestment” Appratsal Journal, Cilt :65, Sayı:4, 1997, S 371-380
32- http://arsiv.ntvmsnbc.com/news/27094.asp
33- www.tursab.org.tr/dosya/.../saglikturizmiraporu_11430_3837043.docx
34- http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18522
35- http://www.saglikturizmi.org.tr/media/Pdf/6.pdf
36- http://www.turkgeriatrivakfi.org.tr/index.php/geriatrinedir
37- http://tr.wikipedia.org/wiki/Gastronomi
38- http://tr.wikipedia.org/wiki/Spa