Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinmesine yönelik kanunda yapılan değişiklikler

18 Mayıs 2012 tarihinde 28296 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6302 sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmelerine yönelik 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nda çeşitli değişiklikler yapılmıştır.
Bu değişikliklerin en önemlisi hiç şüphesiz, 1934 yılından bu yana Türkiye'de yabancıların gayrimenkul edinmesinde uygulanan "Karşılıklılık İlkesi" kaldırılmasıdır. Bu değişiklikten, bütün yabancı ülke vatandaşlarının serbestçe Türkiye'den gayrimenkul satın alabilecekleri sonucu doğmamaktadır. 6302 sayılı Kanunun 35. Maddesine göre "Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler". Dolayısıyla Türkiye'den gayrimenkul satın almak isteyen yabancı uyruklu gerçek kişilerin, vatandaşı olduğu ülke ile Türkiye arasında karşılıklılık ilkesinin mevcut olduğuna bakılmayacak,kanunda belirtilen şartların mevcut olması ve Bakanlar Kurulu'nun uygun görmesi sonucunda söz konusu kişiler Türkiye'de gayrimenkul satın alabileceklerdir.
Bu değişiklik ile Türkiye ile arasında karşılıklılık ilkesi olmayan çoğu yabancı ülke gerçek kişilerine elbette ki kanuni sınırlamalara uyulmak şartı ile Türkiye'nin kapıları açılmıştır.
6302 sayılı Kanun'un 35'inci maddesine gore yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün %10 'unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı (300 bin m2) geçemeyecektir. Değişiklikten önce yabancıların ülke genelinde alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 2.5 hektarı (25 bin m2) geçemiyordu. Bununla birlikte yeni düzenlemeye göre Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek 30 hektarı 2 katına kadar arttırmaya yetkili kılınmıştır.
Eski düzenlemede olduğu gibi, yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticaret şirketleri ancak özel kanunlar çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. Bu ticaret şirketleri dışındakilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri ibaresi yeni düzenlemeye eklenmiştir. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde 35'inci maddede yer alan sınırlamalar uygulanmayacaktır.
Ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde yabancı uyruklu kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak Bakanlar Kurulu tarafından belirlenebilir, sınırlandırılabilir, kısmen veya tamamen durdurulabilir veya yasaklanabilir.
18 Ağustos 2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 36'ncı maddesinde değişiklikler yapan 6302 sayılı Kanun'un 2'nci maddesi uyarınca 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 28'inci maddesinde belirtilen kişiler hariç olmak üzere, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişlerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye'de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. Bu şirketlerin, Türkiye'de kurulu bir başka şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin %50 veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda %50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerli olacaktır.
Bu şirketler dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilecek ve kullanabileceklerdir.