Yatırımda doğru adres borsa ve emlak

Ece CEYHUN

İSTANBUL - Afa Boran, piyasayı yakından takip edenler için bilindik bir isim. Son 9 yılda 7 defa Avrupa’nın, 2 defa da Körfez’in en iyi yatırım uzmanı seçilmiş. Ama kariyerinde manşetlere çıkan en önemli kilometre taşı, 2002’de bir yazdığı rapor ile borsayı etkilemesi oldu. O zamanki adıyla Credit Suisse First Boston bankasında çalışırken yazdığı bir raporla yatırımcıların tavsiyede bulunmuş ve okuyan herkes bu tavsiyeye uymuş. Boran şimdi Katar’da bir fon yönetim şirketi Amwal’ın yöneticisi. Amwal hem müşterileri adına fon yöneten, hem de Katar Devlet Fonu gibi milyarlarca doları yöneten fonlara danışmanlık hizmeti veren bir şirket.

Büyük fonlara danışmanlık yapan Afa Boran’a küçük yatırımcı için paranın adresini sorduk. Boran, “İyi seviyelerden ve doğru yere yatırım yaparsanız borsa ve emlak her zaman daha karlıdır” dedi. Boran, faizi ise parayı kısa vadeli değerlendirme aracı olarak görüyor. Nitekim, “Mevduata yatırarak para kazanamazsınız, ancak paranızı korursunuz, ama doğru fiyattan alırsanız borsa ve emlaktan para kazanırsınız” görüşünü savunuyor.
Türkiye’de örneğin emeklilik fonlarındaki hisse oranlarının da çok düşük olduğunu düşünen Boran, “Emeklilik fonlarının yüzde 90’ı sabit getiride tutuluyor. Paranızı sabit getiride tutma nedeniniz 6 ay sonra çekmektir. 6 ay sonra çekmeyecekseniz ve borsa ile ilgili çok düşecek diye bir görüşünüz yoksa bu çok yanlış. Emeklilik fonlarında hisse oranı en az yüzde 30 hatta yüzde 50 olmalı. Borsada uzun vadede sabit getiriden daha fazla kazanmamak mümkün değil” değerlendirmesini yapıyor.

Peki kısa vadeli olarak borsada paraya para kazandırma dönemi olacak mı? diye sorduğumuzda ise Boran, “Önümüzdeki 10 yılda borsalarda çok büyük dalgalanmalar olacak. Eğer, borsalar çıktı diye peşine takılan yatırımcılar olursa onlar çok büyük paralar kaybedebilir. Çünkü çıktığı ile kalıp geri dönebilecek bir dönem hissediyorum” cevabını verdi.

Jeopolitik risk yatırımcıyı beklemede bırakır

Boran’a bölgesel riskler ve bunların piyasalar üzerine etkisini de sorduk. Türkiye’nin bölgesindeki karışıklıklara da ekonomik açıdan yaklaştığına işaret eden Boran, bu bölgenin dinamiklerini Avrupalı, Amerikalı bir yatırımcıya anlatmanın zorluklarına da değindi. Boran, “Borsanın geldiği seviyelerin ucuz olduğuna inanıyorum. Büyük yatırımcılar portföy oluşturmak için doğru seviye olduğunu düşünseler de, siyasi gerilim ve jeopolitik riskler nedeniyle beklerler” yorumunu yaptı.

FED’in 22 Mayıs’taki dönüşünden beri birçok gelişmekte olan ülkede varlık fiyatları yeniden değerleniyor. Boran, bu yeniden değerleme sürecinde bütün dünyanın biraz ucuzladığını belirterek “Yatırım açısından da dünyada fırsatlar artıyor” dedi. Hindistan’ı ucuz bulan Boran, Çin’in de ucuzladığını ama gölge bankacılıktaki kredilerin yüksekliğinden ötürü biraz çekimser kaldıklarını anlatıyor. Türkiye’nin de ucuzladığını hatta yeniden yatırımcının para koyması gerektiğini vurgulayan Boran yabancı yatırımcının bakışını da şu sözlerle anlatıyor: “Ama jeopolitik olaylar da eklenince, borsa ile ilgili belirsizlikler artıyor.”

Amerika’nın sorunları çözülmedi

Amerika başta olmak üzere tüm dünyanın krize girmesine sebep olan eşik altı konut kredilerinde sorunun hala devam ettiğini, aslında sadece günü kurtaran ilaçların verildiğine de işaret eden Afa Boran’a göre, bundan sonra herkesin ikna olacağı, hem kamuda, hem özel sektörde verimlilik artışı odaklı bir programın açıklanması ve uygulanması, yatırımcı algısını çekmek adına önemli bir adım olabilir.
Nitekim Boran, “Amerika’da problemli emlak kredilerinin ulaştığı seviye hala inanılmaz büyük. Problemin düzelmesi daha en az bir 10 yıl alır. Japonya aynı durumu yaşadı ve 15 yıldır büyüyemiyor. Avrupa’da da sorunlar devam ediyor. Demek ki dünyanın çoğu ülkesi daha uzun bir süre yüksek büyüme rakamlarına ulaşamayacak ve bu doğal olarak bizi de etkileyecek. Bu noktadan sonra Türkiye’nin büyümesi, verimlilik artışına ve daha katma değerli ürünler yaratmamızla ilişkili olacaktır”, diye konuştu.

Yeni dönemin şartları geçen 10 yıldan farklı

Afa Boran ile konuşurken ve yatırımcılara tavsiyede bulunurken dünyada geçmiş 10 yıl ile gelecek 10 yılın şartlarının farklı olduğunu da vurguladı. Boran, gelecek 10 yılın şartlarına hazır olmanın önemine değinirken farklı bir resim çizdi.
Afa Boran’a göre geçmiş 10 yılda dünyada düşük kur, negatif reel faiz ve bol likidite vardı; gelecek 10 yılda ise daha yüksek kur, daha optimal faiz oranları ve biraz daha iyi ama çok yüksek olmayan büyüme rakamları var. Bu nedenle de mesela Merkez Bankası’nın telaffuz ettiği kur seviyesine bakışı da aslında piyasaya en tepeden bakan bir ismin artık gelecek 10 yılın şartlarının farklı olacağına işaret eden bir başka öncü gösterge olabileceğini de düşünüyor.

Boran “Amerika’nın 2008’deki krize girmesinin sebebi, evvelki 10 yıldaki para bolluğunun yol açtığı kredi büyümesiydi. Krizden çıkmak için daha fazla para basmak zorunda kaldı. Ama artık bu likiditeyi enflasyona sebep olduğunda geri çekecek.  Büyük merkez bankalarının kurtarma planları yaptığı dönemin şartları, sebepleri, sonuçları ve bol likiditenin olmadığı bir dünyada Türkiye’nin ne yapacağı, yeterince büyüyüp büyüyemeyeceği önemli olacak” dedi.

Kur ile ilgili daha detaylı analizler yapılmalı

Boran, Türkiye’de kur ile ilgili daha detaylı analizler yapılması gerektiğine işaret ediyor. Faiz ve kurun sebep değil sonuç olduğu vurgusunu yapan Boran, cari açık, verimlilik ve rekabetçilik noktasında artık farklı duruşlar sergilenmesi gerektiğinin de altını çiziyor.
Boran şöyle konuştu: “Merkez Bankası kurların seviyesi ile ilgili bir değerlendirme yaptı. Maliye Bakanı da enflasyon ve kur artışıyla ilgili güzel bir kıyaslama ortaya koydu. Kurun ve enflasyonun ne kadar arttığını göstererek "Dolardaki yükseliş, abartılacak bir konu değil" dedi, çok haklı. Ama ben önemli bir ilave yapmak isterim: Son 10 yılda kurlar enflasyona kıyasla çok geride kaldı, cari açığımız var ve iş sadece kurlara kalacaksa kurda doğru seviye nedir çok iyi analiz edilmesi lazım. Son 10 yılda kur açısından en cazip noktadayız ama bugünkü dünyada bu yetmeyebilir. Çünkü global likidite çekildiği için kurlar sadece Türkiye’de değil, diğer gelişmekte olan ülkelerde de çıkıyor. Sadece İngiliz The Economist dergisinin Big Mac endeksini kullanarak bir analiz yapmak yeterli olmayabilir çünkü et fiyatlarını etkileyen faktörler ülkeden ülkeye değişebilir, ama yine de önemli bir göstergedir.  Buna göre bugünkü çıkmış kurla bile Çin’de Big Mac yemek Türkiye’den %40, Polonya’dan %35 ve İngiltere’den %5 daha ucuz. Böyle bir teorik hesap üzerinden giderseniz Türkiye’de Çin ile aynı Big Mac’i yemek için kurun 3.2 TL, Polonya ile aynı Big Mac’i yemek için kurun 3.0 TL ve İngiltere ile aynı Big Mac’i yemek içinde 2.2 TL olması gerekir.  Sadece kurlarla fiyat rekabetini yakalamamız çok zor. Görüldüğü üzere çözüm kurun daha fazla yükselmesinde değil, dünyaya daha fazla mal satabilmenin yollarını bulmaya odaklanmak şart.”

Büyümek için daha fazla mal satmak gerek

Boran, cari açıkla ilgili değerlendirmede bulunurken “Diyelim ki fabrika kuracaksınız. Yurtdışından makine ithal etmeniz gerekiyor. Ya da üretim yapacaksınız ama ara malı ithal ediyorsunuz. Tamam, o yıl ithalatınız, cari açığınız büyük olabilir. Başta yatırım yaparken de olabilir. Sizde para yoktur, yatırım fırsatı vardır, yurtdışından para gelir, buraya yatırım yapar, onun için cari açık dengesizliği olur. Ama 3-5 yıl sonra cari açık düşer. Fakat Türkiye’de durum böyle değil. İhracat miktarına bakıyorsunuz, toplam ekonominin ancak beşte biri. Büyüyebilmek için dünyaya daha fazla mal satıyor olmamız lazım. Avrupa’ya bakarsanız, bırakın 10 yılı, üst üste 3-5 yıl cari açığı olan İspanya, Portekiz, İtalya, Yunanistan gibi ülkelerin hepsi şu anda sorunlu”, ifadelerini kullandı.

Hane başına ortalama yıllık 8 bin dolar vergi veriliyor

Türkiye’nin cari açık rakamlarına kısa vadeli borçları eklendiğinde yıllık 200 milyar dolarlık finansman ihtiyacı olan bir ülke ortaya çıkıyor. Ülke ne kadar büyük olursa olsun, bu rakamın nispi olarak çok yüksek olduğunun altını da çizen Boran, “Çözüm kuru yükselterek işin içinden çıkmak olmamalı. Hem vergilerde yeni ayarlamalara, hem de kalite artırıcı meslek eğitimlerine ihtiyaç var. Türkiye’de firmalar daha pahalı insan çalıştırıyorsa, daha pahalı mazot ve elektrik alıyorsa ülkenin ihracatta rekabetçi olmasını bekleyemeyiz. Kamu giderlerinin, GSMH’ye oranına bakarsanız o da yüksek. Geçen bir hesaplama yaptım. Türkiye’de hane halkı başına toplanan vergi yılda ortalama 8.000 dolar. Ortalama 6.000 doları da dolaylı vergi. Cari açık bence biraz da bu yüksek vergilerin bir sonucu, sadece kura bağlamak hata olur.”

Çözüm ne faiz artırmakta ne de MB’de

Afa Boran, “Ben çözümü faizleri artırmakta aramanın yanlış olduğunu düşünüyorum” diyor  ve şöyle devam ediyor: “Çözüm sadece Merkez Bankası’nda değil. Şu anda Türkiye’nin problemi faiz de değil, kur da değil. Bunlar sonuç. Problemin kaynağı kıyasla düşük verim, vergilerin yüksek oluşu ve dünyada maliyet açısından bir avantaj yaratamıyor olmamız. Bunlar hiç düzeltilemeyecekse ve problemin çözümü sadece Merkez Bankası’na bırakılıyorsa, bu başka bir tercihtir ama ekonomi zaten çok hızlı büyümüyorken bir de faiz artırımı olursa bu ekonomiyi daha da yavaşlatır. Merkez Bankası’nın elinde sihirli bir değnek yok. Dengeyi koruyabilecek bazı araçlar var ve onları da çok güzel bir şekilde yerinde kullanıyor. Örneğin faiz koridoru bence çok zekice bir buluştu. Bunu sadece biz değil, bütün dünya konuştu. Ama önümüzdeki dönemde finansal mühendislik yetmeyecek.”

Kore gibi bir atılım yapabilmemiz lazım

Afa Boran, rekabet ve gelecek 10 yılın daha farklı şartlara sahip olacağını anlatırken şöyle bir değerlendirme de yaptı: “Bu yeni dünyada son 10 yıldaki seviyeye göre ucuz olmak yetmiyor. Brezilya’nın petrolü olmasına rağmen para birimleri değer kaybetti. Likidite bittiğinde siz hangi avantajınızla dünyayla rekabet edeceksiniz? Sadece kur avantajı mı? O zaman daha ucuz olması lazım. Ben Türkiye’nin asıl Kore ekonomisi gibi atılım yapabilmesi gerektiğine inanıyorum. Türkiye’ye getirdiğim Amerikalı, Avrupalı ve Arap yatırımcılar ‘Sizin müthiş bir özel sektörünüz var. İnsanlar çalışkan, becerikli. Ama ekonomi niye geride’ diye soruyorlardı. Son 10 yılda çok ilerledik ama hala kapasitemizin gerisindeyiz. Artık gerçek bir verimlilik ve rekabet avantajı yaratmak lazım.”

İndirim olduğunda mağazadan kaçmazsınız, aksine alışverişe koşarsınız

Afa Boran, yatırım yaparken analizin ve bilginin öneminin altını çiziyor. Yatırım yaparken sizin bildikleriniz var, benim bildiklerim var. Ben eğer sizden daha fazla bilerek yatırım yapıyorsam, sizin yapacağınız hataları da göz önünde bulundurup ona göre daha akıllı yatırım yapabilirim, fırsatlardan faydalanabilirim. Piyasalarda bilgiyle elinizi güçlendirebilirsiniz. Onun için daha fazla analiz ederek daha fazla bilebilirim. Şu anda çok kapsamlı olarak analiz ettiğimiz dünyanın çeşitli coğrafyalarından 400 civarı şirket var. Yatırım kararlarınızı mutlaka iyi analiz ederek, ya da iyi analiz edene danışarak vermeniz şart” dedi. Boran, borsa yatırımında kararının büyük bir kısmını şirketin temettü veriminin belirlediğine de işaret ederek “Temettüyü illa bu sene veya gelecek sene alacağım diye de düşünmeyin. Eğer şirket kar ediyor ve o karı da kötü yatırımla harcamıyorsa daha sonraki yıllarda daha fazla temettü verebilecek bir şirket oluyor. Bir şirketin potansiyeline de yatırım yapıyor olabilirsiniz. Bir şirketin dağıtılabilir karına bakarım. Borsada hele de kısa vadeli yatırım yapanlar bunu hep unutuyor. Bugün borsaya bakın, borsa düştüğünde herkes kaçar. Diyelim ki siz alışveriş yapacaksınız, indirim oldu. Kaçar mısınız mağazadan? Hayır, tam tersine oraya gidersiniz. Borsada tam tersi olur. Fiyatlar düşünce insanlar kaçar. Çıkınca da peşine takılır. İnsanlar yaptıkları yatırımın ederini bilemediği için herhalde çıktı ve daha da çıkmaya devam edecek diye alıyor. Her zaman öyle olmayabiliyor. Geçen yıl şu hesabı yaptım. Verdiğim tüm tavsiyelerin ve yönettiğim portföylerin toplamı, yaklaşık 17 yılda dolar bazında 1’e 30 kazandırmış.”

2008 krizinde 4 gün hiç uyuyamadım

Afa Boran kendisini ‘analist’ olarak tanımlıyor. Çünkü borsa düştüğünde de, faiz çıktığında da, kur dalgalandığında da hep ‘analiz’ yapıyor. Piyasalara objektif analizlerle bakmanın önemine çok inanıyor. 2008 krizinin en sıcak günlerine değinirken ise “Kariyerim boyunca bir kere daha gelebilir ama devamlı kriz olur diye de yatırım olmaz” diye tanımlıyor. “Tanıdığım en büyük fon yöneticilerinin ortak özelliği, çok inanarak aldıkları pozisyonlarda ya da yatırım kararlarında bile ‘yanlış’ı gördükleri noktada hemen geri dönecek kadar soğukkanlı olmalarıdır”, diyen Boran, kendisi için durumu sorduğumuzda ise 2008’e dönüyor ve şunu anlatıyor: “Borsalar yüzde 60 çökmüştü. Yönettiğim fon uluslararası kriterlere göre aslında çok iyi durumdaydı, sadece yüzde 10 kayıp vardı. Fakat 4 gün boyunca hiç uyuyamadım ve en sonunda kabul ettim: Herkes hata yapar ama esas olan fark ettiğiniz anda hatadan geri dönmeyi  bilmek ve hatalarda bile fazla kaybetmemektir.”