Fiyat yükselirken alınan kararlar, düşerken ödenen bedeller

Geçtiğimiz hafta bir etkinlikte çok benzer bir konuyu konuşuyorduk. Gayrimen­kul yatırımını tartışırken konutun yatırım gibi ele alındığı noktadaki risklere değindik. Adana’dan gelen haber ise tam bu tartışma­nın karşılığı gibi denk geldi. Altın yükselir­ken oturduğu evi satıp altına geçen ve sonra­sında düşüşle birlikte ağır bir tabloyla karşı­laşan bir yatırımcı.

Özellikle yılbaşından bu yana altındaki hızlı yükseliş, “buradan sonra da devam eder” beklentisini besledi. Bu bek­lenti çoğu zaman bir modele, bir değerleme­ye ya da bir risk hesabına değil, son dönem­deki fiyat hareketine dayanıyordu. Bu örnek çarpıcı olduğu için konuşuldu, ancak benzer kararların çok daha yaygın alındığını söyle­mek zor değil; çoğu zaman sadece sonucu bu kadar görünür olmuyor.

Karar süreci…

Bu tür örneklerde dikkat çeken taraf, yapı­lan tercihten çok o tercihin nasıl bir karar sü­recinden çıktığı oluyor. Finans teorisi yatı­rımcının beklenen getiri ile riski birlikte de­ğerlendirdiğini ve portföyünü bu iki unsur arasındaki dengeye göre kurduğunu varsayar. Modern portföy yaklaşımı da bu denge üzeri­ne kuruludur. Farklı varlıklar bir araya geti­rilir, çeşitlendirme etkisiyle risk dağıtılır ve toplam oynaklık belirli bir çerçevede yöne­tilmeye çalışılır. Ancak pratikte bu dengenin çoğu zaman kurulamadığını görüyoruz.

Fiyat yükseldiğinde beklenen getiri zihinde büyür­ken, risk aynı ölçüde hesaba katılmıyor ve ka­rar giderek tek boyutlu hale geliyor. Davranış­sal finans literatürü ise bu süreci uzun zaman­dır tarif ediyor aslında. Yakın geçmişteki fiyat hareketleri geleceğe taşınıyor, yani son dö­nemde yaşanan artışlar kalıcıymış gibi algıla­nıyor. Buna bir de çevresel etki eklendiğinde, benzer kararların artması bireysel sorgula­mayı zayıflatıyor ve yatırım davranışı giderek analizden uzaklaşıp yön seçimine dönüşüyor.

Konut gerçeği ve riskin boyutu…

Bu noktada konutun sürece dahil edilmesi, kararın niteliğini doğrudan değiştiriyor. Çün­kü konut ile altın ya da kripto aynı tür varlık­lar değil. Konut fiyatı artabilen bir varlık ol­makla birlikte aynı zamanda barınma ihtiya­cını karşılayan, likiditesi sınırlı, işlem süresi uzun ve yerine koyması maliyetli bir yapı. Bu nedenle yalnızca fiyat beklentisiyle değerlen­dirildiğinde, riskin önemli bir kısmı tanımın dışında kalıyor. Konutun portföy içindeki ye­ri bu yüzden diğer finansal varlıklardan ayrı­şıyor. Bu ayrım yapılmadığında ortaya çıkan tablo daha net hale geliyor.

Evi satıp tek bir yatırım aracına geçildiğinde, alınan risk yal­nızca fiyatın beklenen yönde gitmemesi değil; aynı zamanda zamanlama, nakit akışı ve geri dönüş risklerinin birlikte üstlenilmesi anla­mına geliyor. Özellikle geri dönüş riski çoğu zaman göz ardı ediliyor, çünkü elden çıkarılan konutun benzer koşullarda yeniden alınabile­ceği varsayılıyor. Oysa Türkiye’de konut fiyat­ları ile kiraların birlikte hareket ettiği dönem­lerde bu varsayım kısa sürede geçerliliğini yi­tirebiliyor. Burada önemli bir başka nokta da, bir varlığın değeri ile o değerin ne kadar süre­de nakde çevrilebildiği arasındaki fark. Konut değerli olabilir, ancak bu değeri realize etmek zaman alır; aynı şekilde konuttan çıktıktan sonra geri dönmek de aynı hızda ve aynı mali­yetle mümkün olmayabilir. Bu durum, özellik­le hızlı fiyat değişimlerinin yaşandığı dönem­lerde daha belirgin hale geliyor.

Buna ek olarak nakit akışı tarafı da çoğu za­man yeterince dikkate alınmıyor. Konut sa­tıldığında yalnızca bir varlık elden çıkarıl­maz, aynı zamanda o konutun sunduğu mali­yet avantajı da kaybedilir. Kiraya geçildiğinde oluşan düzenli gider, yapılan yatırımın geti­risini doğrudan etkiler. Bu nedenle yatırımın performansı değerlendirilirken yalnızca fiyat artışına değil, bu artışın oluşan kira yükünü ne ölçüde telafi ettiğine de bakılması gerekir.

Bu nedenle özellikle mevcut yaşam düzeni­ni etkileyen bu ölçekteki kararların daha bü­tüncül bir çerçevede değerlendirilmesi gere­kiyor. Gelir yapısı, risk taşıma kapasitesi, li­kidite ihtiyacı ve alternatif senaryolar birlikte ele alınmadan verilen kararlar, yatırım kara­rından çok kontrolsüz risk alma davranışına dönüşebiliyor. Bu tür durumlarda sürecin da­ha sistematik bir şekilde ele alınması ve ge­rektiğinde profesyonel bir değerlendirme ile desteklenmesi, ortaya çıkabilecek risklerin daha sağlıklı yönetilmesini sağlayabilir.