Konut kredisi geri döndü mü, yoksa sadece şekil mi değiştiriyor?

BDDK’nın 30 Ocak günü yayımladığı kararla birlikte konut kredilerinde uzun süredir uy­gulanan 1. El ve 2. El ayrımı kaldırıldı. Aynı dü­zenleme kapsamında, C enerji sınıfına sahip ko­nutlar da avantajlı kredi değer oranı uygulanan konutlar kapsamına alındı.

Diğerleri ise açık bi­çimde daha yüksek peşinat gerektiriyor. Aynı fi­yat seviyesindeki iki konuttan, enerji sınıfı yük­sek olan çok daha fazla kredi kullanabilirken, düşük enerji sınıfına sahip olan konut alıcısı doğrudan özkaynağa zorlanıyor. Ailede haliha­zırda konut bulunması halinde ise kredi oran­larının düşürülmesi uygulaması devam ediyor.

İlk bakışta bir “gevşeme” gibi algılanabilecek bu adımlar, detaylara girildiğinde aslında olduk­ça kontrollü ve hedefli bir yönlendirme içeriyor.

1. el-2. el kalktı, ama asıl ayrım hala yerinde

Bu noktada sık yapılan bir yanlış yoruma dik­kat çekmek gerekiyor. Birinci el-ikinci el ayrımı kalktı, fakat ilk konut-ikinci konut ayrımı ay­nen devam ediyor. Yani kişinin, eşinin ya da 18 yaş altındaki çocuklarının üzerinde halihazır­da bir konut varsa, krediye erişim oranları hala ciddi şekilde daha düşük. Mevcut yapı içerisin­de yer almaya devam eden bu kriter daha çok ilk konut edinimini önceleyen bir çerçeve sunuyor. Bu yaklaşım, krediyle yatırımın değil, krediyle barınmanın önceliklendirildiğini açık biçimde ortaya koyuyor.

Fiyat yükseldikçe kredi geri çekiliyor

Bir diğer net mesaj da konut değerine ilişkin. Değer yükseldikçe kredi oranı sistematik ola­rak düşüyor. Düzenlemenin geliştirici tarafında nasıl bir etki yarattığına da bakmak gerekecek. Zira yüksek değerli konut projeleri üreten fir­malar açısından yeni tablo, gevşemeden ziyade belirgin bir sıkılaşmaya işaret ediyor. Eski uy­gulamada, örneğin A sınıfı enerji performansı­na sahip konutlarda ilk ev alımında 10-20 mil­yon TL arasındaki değerler için kredi değer ora­nı %70 seviyesindeyken, yeni tabloda bu oran %50’ye çekilmiş durumda. Benzer şekilde, 20 milyon TL üzerindeki konutlarda kredi değer oranı %60’tan %40’a indirilmiş görünüyor.

Orta-üst segmentte ince ayar

Sadece üst segmentte değil, orta-üst segment­te de dikkat çekici bir ayrıştırma var. Eski uy­gulamada 5-10 milyon TL aralığındaki konutlar için %80 olarak uygulanan kredi değer oranı, ye­ni tabloda ikiye bölünmüş durumda. 5-7 milyon TL aralığı %80 ile korunurken, 7-10 milyon TL bandında oran %70’e düşürülmüş. Bu ayrım, re­gülatörün artık “ilk ev” kavramını tek başına ye­terli görmediğini; fiyat seviyesini de doğrudan bir risk kriteri olarak ele aldığını gösteriyor. 5 milyon TL altı konutlarda ise %90 oranı korun­maya devam ediliyor.

Geliştirici tarafında talep daha seçici

Belirttiğim gibi son düzenleme, barınma ama­cıyla ilk ev alımını görece desteklerken, nitelikli ve yüksek değerli konut projeleri için finansman erişimini daha seçici hale getiriyor. Bu duru­mun, özellikle yüksek maliyetli ve nitelikli ko­nut üreten geliştiriciler açısından talep tarafını zorlayabileceği de göz ardı edilmemeli.

Somut bir hesap, net bir sonuç

30 Ocak düzenlemesi, duyuru metninde doğ­rudan yazmasa da, yatırım amaçlı alımları do­laylı biçimde baskılıyor. Yüksek bedel, düşük kredi oranı ve yüksek peşinat zorunluluğu spe­külatif talebi doğal olarak caydırıyor.

Üst segmente yönelik somut bir örnek vermek tabloyu daha anlaşılır kılar sanırım. A enerji sı­nıfına sahip, 15 milyon TL değerinde bir konut için eski uygulamada kredi değer oranı %70 se­viyesindeydi. Bu da yaklaşık 10,5 milyon TL kre­di ve 4,5 milyon TL özkaynak anlamına geliyor­du. Yeni uygulamada aynı konut için azami kre­di oranı %50’ye düşüyor. Kullanılabilecek kredi 7,5 milyon TL ile sınırlanırken, özkaynak ihtiya­cı 7,5 milyon TL’ye yükseliyor. Taksit düşüyor, evet. Ama giriş bariyeri belirgin biçimde artıyor.

Bu hikaye yatırım için yazılmadı

Özetle, konut kredisi eskisi gibi otomatik bir kaldıraç değil. Yatırımcıyı yeniden piyasaya çe­kecek bir mekanizma da değil. Bazı makro se­naryolarda, sınırlı bir kesim için, zamanla an­lam kazanan şartlı bir kaldıraçtan söz edilebi­lir. Ve belki de en önemlisi, bu imkan hala ailede başka konut olmaması şartına bağlı. Yani bu hi­kaye zaten baştan yatırımcı için yazılmadı. Bu noktada da BDDK’nın verdiği politika mesajı ol­dukça net diyebiliriz. Yeni düzenleme ile enerji verimli, makul fiyatlı ve ilk konut ihtiyacına dö­nük yapılar desteklenmeye devam ediliyor.